全球看點(diǎn)：樓面地價(jià)邁入8000＋！揭秘奧體板塊這5年地價(jià)變化！

港務(wù)區(qū)的土地市場(chǎng)比較活躍，從去年年底到今年，多宗土地出讓、成交。

港務(wù)區(qū)近期土地成交、供應(yīng)信息：

1、117畝！港務(wù)區(qū)2宗地出讓，將誕生新“地王”！

【資料圖】

2、209畝，17億元起！西安4宗開(kāi)發(fā)地出讓！

3、11.347億元，龍翔又拿了一塊地！

4、10.735億元！綠城摘地84畝，繼續(xù)深耕港務(wù)區(qū)！

5、2023“第一拍”！12.63億元，龍翔控股摘港務(wù)區(qū)98畝優(yōu)質(zhì)地塊！

6、11.9億元！港務(wù)區(qū)“地王”誕生，山東千億國(guó)企摘地！

繼上周六發(fā)布2宗土地出讓公告、昨天發(fā)布2宗土地出讓公告之后，港務(wù)區(qū)今天又發(fā)布了1宗開(kāi)發(fā)用地的出讓公告。

同樣位于奧體板塊，同樣樓面地價(jià)8000+……

從過(guò)去5年港務(wù)區(qū)的地價(jià)變化，就可以感知到房?jī)r(jià)的走勢(shì)，也可以預(yù)測(cè)到未來(lái)的走勢(shì)。

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樓面地價(jià)8011.37元/㎡

港務(wù)區(qū)今天發(fā)布出讓公告的這塊開(kāi)發(fā)用地，宗地編號(hào)為GW1-21-11。

該地塊位于國(guó)際港務(wù)區(qū)歐亞大道以西、港豐路以南，凈用地面積40.951畝，用途為住宅，容積率不大于2.5，建筑密度不大于20%，綠地率不小于35%。

按照規(guī)劃，地上總建筑面積不大于68253平方米，其中住宅建筑面積65478平方米，配套設(shè)施建筑面積2775平方米（含6班幼兒園2200平方米，公辦預(yù)留）；地下總建筑面積不小于27265平方米。

這宗土地掛牌起始價(jià)為5.468億元，最高限價(jià)為6.288億元。還是老規(guī)則，達(dá)到最高限價(jià)后將通過(guò)搖號(hào)方式確定競(jìng)得人。

按照起始價(jià)計(jì)算，此次出讓的地塊地價(jià)為1335.25萬(wàn)元/畝起，樓面地價(jià)8011.37元/㎡起。再加上無(wú)償移交的公辦幼兒園、社區(qū)配套用房等成本，實(shí)際樓面地價(jià)要更高一些。

從這塊地的位置來(lái)看，位于昨天發(fā)布出讓公告的GW1-21-9宗地東南角一路之隔。相對(duì)來(lái)說(shuō)，今天的這塊地沒(méi)有昨天的那塊地好，因?yàn)榻裉爝@塊地東側(cè)緊鄰歐亞大道、地鐵3號(hào)線高架，必然會(huì)受到一定的噪音等方面的影響。

根據(jù)此前發(fā)布的該地塊規(guī)劃條件公示信息，該地塊與歐亞大道、地鐵3號(hào)線高架之間的城市綠地退讓為30米。

不管哪家房企摘得這塊土地，都要面臨緊鄰高架的不利影響。從此前各項(xiàng)目的規(guī)劃來(lái)看，緊鄰主干道的樓棟一般會(huì)規(guī)劃成剛需戶型，而將大點(diǎn)的戶型布局在小區(qū)中央位置。

例如：與該地塊一路之隔的電建地產(chǎn)瀧悅長(zhǎng)安，沿著主干道的樓棟布局的是108、130戶型，小區(qū)中央位置的樓棟是143戶型。

從備案價(jià)格來(lái)看，即使同為108、130戶型，緊挨著歐亞大道、地鐵3號(hào)線高架的樓棟，備案均價(jià)要比小區(qū)東側(cè)的樓棟價(jià)格低300元/㎡左右。緊挨著歐亞大道的樓棟，同為130戶型，東戶與西戶又要相差300元/㎡左右。

所以說(shuō)，即使是同一小區(qū)，不同樓棟之間的價(jià)格也有差異的，同一樓棟同一戶型之間的價(jià)格也是有差異的，貴一定有貴的道理，便宜一定有便宜的原因。

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這幾年，港務(wù)區(qū)的地價(jià)漲了多少？

隨著這塊地掛牌之后，港務(wù)區(qū)的樓面地價(jià)“7000+”地塊將達(dá)到13宗，樓面地價(jià)“8000+”地塊將達(dá)到3宗。

昨天我們發(fā)布的文章中，有一張圖是港務(wù)區(qū)樓面地價(jià)“7000+”地塊分布圖，很多人在轉(zhuǎn)發(fā)這張圖。

今天，我們?yōu)榇蠹規(guī)?lái)一張港務(wù)區(qū)這幾年的地價(jià)、樓面地價(jià)變化圖。我們專門統(tǒng)計(jì)了歐亞大道以西、秦漢大道以南、迎賓大道以東這個(gè)片區(qū)，也就是大家常說(shuō)的奧體片區(qū)2018年以來(lái)的土地成交價(jià)格和樓面地價(jià)。

在這5年多時(shí)間里，綠城、華潤(rùn)、金地、大悅城、龍翔、融創(chuàng)、高新地產(chǎn)等房企先后拿地，除了金地那宗地塊是溢價(jià)成交之外，其余地塊均為底價(jià)成交，也就是我們常說(shuō)的“勾地”。

而即使是“勾地”，地價(jià)也是在一路上漲的。

2018年1月，華潤(rùn)、綠城首次摘地的價(jià)格基本在270萬(wàn)元/畝，樓面地價(jià)在2000元/㎡左右。2018年7月份華潤(rùn)在同板塊摘地，地價(jià)已經(jīng)達(dá)到450萬(wàn)元/畝，樓面地價(jià)2500元/㎡左右。

2019年開(kāi)始，隨著全運(yùn)會(huì)的臨近，奧體板塊配套的兌現(xiàn)以及價(jià)值的熱炒，區(qū)域的地價(jià)開(kāi)始了快速上漲。

2019年7月份，華潤(rùn)、金地在該板塊摘地的價(jià)格已經(jīng)達(dá)到700萬(wàn)元/畝，樓面地價(jià)4000元/㎡以上，樓面地價(jià)已經(jīng)較2018年1月份翻倍！

2021年，港務(wù)區(qū)的土地出讓主要集中在歐亞大道以東，也就是保利、陜西交控、電建、陸港愿景等房企摘得的地塊，歐亞大道以西的奧體板塊短暫的無(wú)土地供應(yīng)。

時(shí)間到了2022年下半年，城市兌現(xiàn)力最強(qiáng)、樓市熱度最高的奧體板塊，新出讓的地塊樓面地價(jià)已經(jīng)超過(guò)了1000萬(wàn)元/畝，山東健康、綠城、龍翔2022年底到2023年3月份摘得的地塊已經(jīng)在1300萬(wàn)元/畝左右，樓面地價(jià)普遍在7700元/㎡以上了！

從2018年1月份的樓面地價(jià)2000元/㎡，到目前的8000元/㎡左右，5年時(shí)間奧體板塊的樓面地價(jià)翻了幾倍，大家可以計(jì)算一下。

僅樓面地價(jià)上漲這一項(xiàng)，具體到房?jī)r(jià)層面就要拉升6000元/㎡左右。再加上新開(kāi)發(fā)項(xiàng)目品質(zhì)的提升，整個(gè)區(qū)域的房?jī)r(jià)普遍拉升了8000元/㎡左右。

而后續(xù)，隨著奧體板塊新入市的項(xiàng)目樓面地價(jià)普遍在8000元/㎡左右，大家可以預(yù)測(cè)一下房?jī)r(jià)水平。

奧體片區(qū)，已經(jīng)全面進(jìn)入了改善時(shí)代！

此時(shí)，2018年、2019年在奧體板塊買了綠城全運(yùn)村、華潤(rùn)置地未來(lái)城市的業(yè)主，出售手中持有的房產(chǎn)之后，可以在同板塊撬動(dòng)更高品質(zhì)的新開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。

買房子，就是這樣，通過(guò)賣掉一套，撬動(dòng)更好的房子！

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