全球看點：樓面地價邁入8000＋！揭秘奧體板塊這5年地價變化！

港務區(qū)的土地市場比較活躍，從去年年底到今年，多宗土地出讓、成交。

港務區(qū)近期土地成交、供應信息：

1、117畝！港務區(qū)2宗地出讓，將誕生新“地王”！

【資料圖】

2、209畝，17億元起！西安4宗開發(fā)地出讓！

3、11.347億元，龍翔又拿了一塊地！

4、10.735億元！綠城摘地84畝，繼續(xù)深耕港務區(qū)！

5、2023“第一拍”！12.63億元，龍翔控股摘港務區(qū)98畝優(yōu)質地塊！

6、11.9億元！港務區(qū)“地王”誕生，山東千億國企摘地！

繼上周六發(fā)布2宗土地出讓公告、昨天發(fā)布2宗土地出讓公告之后，港務區(qū)今天又發(fā)布了1宗開發(fā)用地的出讓公告。

同樣位于奧體板塊，同樣樓面地價8000+……

從過去5年港務區(qū)的地價變化，就可以感知到房價的走勢，也可以預測到未來的走勢。

01

樓面地價8011.37元/㎡

港務區(qū)今天發(fā)布出讓公告的這塊開發(fā)用地，宗地編號為GW1-21-11。

該地塊位于國際港務區(qū)歐亞大道以西、港豐路以南，凈用地面積40.951畝，用途為住宅，容積率不大于2.5，建筑密度不大于20%，綠地率不小于35%。

按照規(guī)劃，地上總建筑面積不大于68253平方米，其中住宅建筑面積65478平方米，配套設施建筑面積2775平方米（含6班幼兒園2200平方米，公辦預留）；地下總建筑面積不小于27265平方米。

這宗土地掛牌起始價為5.468億元，最高限價為6.288億元。還是老規(guī)則，達到最高限價后將通過搖號方式確定競得人。

按照起始價計算，此次出讓的地塊地價為1335.25萬元/畝起，樓面地價8011.37元/㎡起。再加上無償移交的公辦幼兒園、社區(qū)配套用房等成本，實際樓面地價要更高一些。

從這塊地的位置來看，位于昨天發(fā)布出讓公告的GW1-21-9宗地東南角一路之隔。相對來說，今天的這塊地沒有昨天的那塊地好，因為今天這塊地東側緊鄰歐亞大道、地鐵3號線高架，必然會受到一定的噪音等方面的影響。

根據此前發(fā)布的該地塊規(guī)劃條件公示信息，該地塊與歐亞大道、地鐵3號線高架之間的城市綠地退讓為30米。

不管哪家房企摘得這塊土地，都要面臨緊鄰高架的不利影響。從此前各項目的規(guī)劃來看，緊鄰主干道的樓棟一般會規(guī)劃成剛需戶型，而將大點的戶型布局在小區(qū)中央位置。

例如：與該地塊一路之隔的電建地產瀧悅長安，沿著主干道的樓棟布局的是108、130戶型，小區(qū)中央位置的樓棟是143戶型。

從備案價格來看，即使同為108、130戶型，緊挨著歐亞大道、地鐵3號線高架的樓棟，備案均價要比小區(qū)東側的樓棟價格低300元/㎡左右。緊挨著歐亞大道的樓棟，同為130戶型，東戶與西戶又要相差300元/㎡左右。

所以說，即使是同一小區(qū)，不同樓棟之間的價格也有差異的，同一樓棟同一戶型之間的價格也是有差異的，貴一定有貴的道理，便宜一定有便宜的原因。

02

這幾年，港務區(qū)的地價漲了多少？

隨著這塊地掛牌之后，港務區(qū)的樓面地價“7000+”地塊將達到13宗，樓面地價“8000+”地塊將達到3宗。

昨天我們發(fā)布的文章中，有一張圖是港務區(qū)樓面地價“7000+”地塊分布圖，很多人在轉發(fā)這張圖。

今天，我們?yōu)榇蠹規(guī)硪粡埜蹌諈^(qū)這幾年的地價、樓面地價變化圖。我們專門統(tǒng)計了歐亞大道以西、秦漢大道以南、迎賓大道以東這個片區(qū)，也就是大家常說的奧體片區(qū)2018年以來的土地成交價格和樓面地價。

在這5年多時間里，綠城、華潤、金地、大悅城、龍翔、融創(chuàng)、高新地產等房企先后拿地，除了金地那宗地塊是溢價成交之外，其余地塊均為底價成交，也就是我們常說的“勾地”。

而即使是“勾地”，地價也是在一路上漲的。

2018年1月，華潤、綠城首次摘地的價格基本在270萬元/畝，樓面地價在2000元/㎡左右。2018年7月份華潤在同板塊摘地，地價已經達到450萬元/畝，樓面地價2500元/㎡左右。

2019年開始，隨著全運會的臨近，奧體板塊配套的兌現以及價值的熱炒，區(qū)域的地價開始了快速上漲。

2019年7月份，華潤、金地在該板塊摘地的價格已經達到700萬元/畝，樓面地價4000元/㎡以上，樓面地價已經較2018年1月份翻倍！

2021年，港務區(qū)的土地出讓主要集中在歐亞大道以東，也就是保利、陜西交控、電建、陸港愿景等房企摘得的地塊，歐亞大道以西的奧體板塊短暫的無土地供應。

時間到了2022年下半年，城市兌現力最強、樓市熱度最高的奧體板塊，新出讓的地塊樓面地價已經超過了1000萬元/畝，山東健康、綠城、龍翔2022年底到2023年3月份摘得的地塊已經在1300萬元/畝左右，樓面地價普遍在7700元/㎡以上了！

從2018年1月份的樓面地價2000元/㎡，到目前的8000元/㎡左右，5年時間奧體板塊的樓面地價翻了幾倍，大家可以計算一下。

僅樓面地價上漲這一項，具體到房價層面就要拉升6000元/㎡左右。再加上新開發(fā)項目品質的提升，整個區(qū)域的房價普遍拉升了8000元/㎡左右。

而后續(xù)，隨著奧體板塊新入市的項目樓面地價普遍在8000元/㎡左右，大家可以預測一下房價水平。

奧體片區(qū)，已經全面進入了改善時代！

此時，2018年、2019年在奧體板塊買了綠城全運村、華潤置地未來城市的業(yè)主，出售手中持有的房產之后，可以在同板塊撬動更高品質的新開發(fā)項目。

買房子，就是這樣，通過賣掉一套，撬動更好的房子！

關鍵詞：