青島法拍房成交量增長(zhǎng)明顯 哪些原因造成房子被拍賣？

據(jù)介紹，法拍房中很少一部分是由于個(gè)人斷供引起，而斷供原因產(chǎn)生的法拍房大多數(shù)是采用高杠桿、高房?jī)r(jià)接盤的炒房客，幾乎沒有剛需斷供。即使假設(shè)有剛需預(yù)感到還不上房貸了，也會(huì)自行提前賣房。那些等到銀行開始走法律流程的法拍房債權(quán)人，基本都是債務(wù)繁多且較為復(fù)雜導(dǎo)致房產(chǎn)被拍賣。

法拍房的坑有哪些?

雖然“法拍房”撿漏很香，但還是要小心掉入“法拍房”的坑。

法拍房可能存在隱藏的質(zhì)量問題， 法院一般是不承擔(dān)瑕疵的擔(dān)保責(zé)任的，一般損失會(huì)由競(jìng)買人承擔(dān)。法院會(huì)在拍賣公告中聲明：標(biāo)的物以實(shí)物現(xiàn)狀為準(zhǔn)，未經(jīng)專業(yè)機(jī)構(gòu)鑒定，法院不承擔(dān)拍品成分的確定及拍賣標(biāo)的瑕疵保證責(zé)任。特別提醒，競(jìng)買人請(qǐng)親自實(shí)地看樣，未看樣的競(jìng)買人視為對(duì)本標(biāo)的實(shí)物現(xiàn)狀的確認(rèn)，責(zé)任自負(fù)。

“這一點(diǎn)不比購買二手房，可以VR或者實(shí)地去現(xiàn)場(chǎng)仔細(xì)查看，覺得不喜歡，可以繼續(xù)淘下一套。”司輔公司工作人員介紹說。

此外，法拍房可能存在占用。 不少房屋在法拍前已經(jīng)簽訂合法租賃合同，競(jìng)買人一般需要遵循繼續(xù)租賃的原則，如果租賃合同時(shí)間很長(zhǎng)，即使競(jìng)拍成功，也無法立即獲得使用權(quán)。

另外，房產(chǎn)的戶口遷移屬于公安機(jī)關(guān)戶籍管理范疇，法院不會(huì)受理及審理戶口遷移糾紛。但如果原業(yè)主不愿遷出，法院也沒有強(qiáng)制其遷出的權(quán)利，因此競(jìng)買人存在無法落戶的可能性。這一點(diǎn)，對(duì)于購買學(xué)區(qū)房的人而言，如果沒有提前了解詳細(xì)情況，會(huì)造成不小損失。

哪些人購買法拍房?

“目前最火的購買群體是，學(xué)區(qū)房剛需，購買人群年齡在35歲左右，就是為了孩子上學(xué)，提前一到兩年做準(zhǔn)備，或者孩子剛上小學(xué)，家長(zhǎng)們就開始做準(zhǔn)備。浮山后有一套是一套，完全是為了孩子繼續(xù)上學(xué)用。 ”司輔公司工作人員介紹說。

第二種類型是50多歲，為了給孩子置辦婚房，這個(gè)群體一般會(huì)選擇市區(qū)，離居住地較近的區(qū)域購買，方便兩代人甚至三代人生活。

第三種類型的購買群體是具有經(jīng)濟(jì)實(shí)力的改善群體，比如購800萬左右的高端房產(chǎn)，一般情況這種房產(chǎn)很少通過中介流出，大多會(huì)通過法拍這種形式買。

法拍房騰退

執(zhí)行法官心得：

騰退工作順利很多， 報(bào)有僥幸的人變少

如何讓人放心去購買法拍房，保障競(jìng)買人的合法利益，化解市民對(duì)購買法拍房的疑慮，法院執(zhí)行局工作人員做的工作尤為重要。

“騰遷執(zhí)行前一天，在面對(duì)未知的執(zhí)行現(xiàn)場(chǎng)，無法預(yù)見到真實(shí)發(fā)生的現(xiàn)場(chǎng)時(shí)，我們執(zhí)行法官都會(huì)有心理壓力。尤其遇到不配合的當(dāng)事人，心理壓力會(huì)增大。”作為執(zhí)行主辦法官的青島市市南法院“興文在執(zhí)行”孫興文法官介紹說。

房子是很多人安身立命的地方，導(dǎo)致騰遷是困擾法拍房執(zhí)行的最大問題。“因?yàn)樾枰泵娈?dāng)事人，將對(duì)方的房產(chǎn)進(jìn)行強(qiáng)遷，當(dāng)事人的情緒會(huì)經(jīng)歷很大起伏，所以在執(zhí)行過程中難度最大。”一年執(zhí)行上百套法拍房的騰退工作，孫興文法官及他的團(tuán)隊(duì)已經(jīng)積累了一整套成熟的應(yīng)對(duì)方式。

每次進(jìn)行法拍房的騰退工作前，孫法官及他的團(tuán)隊(duì)要準(zhǔn)備搬遷公司、開鎖公司、倉庫等，協(xié)調(diào)法警、同事等人員，還要做好預(yù)案，預(yù)防執(zhí)行過程中出現(xiàn)問題。“我們會(huì)給當(dāng)事人一個(gè)多月準(zhǔn)備時(shí)間，貼出騰退公告，預(yù)留給一定的騰退時(shí)間。

“很多當(dāng)事人抱有僥幸心理， 不信我們能真正讓他們騰退，就算給貼了封條，他們也不信真能讓搬空。”在孫法官執(zhí)行過程中，遇到各種五花八門的阻撓執(zhí)法方式：有人故意將90多歲吸氧老人搬進(jìn)房子里，有人雇了假租戶去現(xiàn)場(chǎng)鬧阻撓騰退工作。

“但自從青島兩級(jí)法院從2019年加大了騰退力度，通過這兩年的集中行動(dòng)，大大降低當(dāng)事人騰退過程中被執(zhí)行人不切實(shí)際的預(yù)期，打掉了當(dāng)事人報(bào)有僥幸心理的期待，現(xiàn)在騰退工作比以前順利很多。”

為了方便競(jìng)買人買房子，市南法院執(zhí)行法官孫興文和他團(tuán)隊(duì)成員積極創(chuàng)新，把房子“送”到競(jìng)買人眼前。

孫興文在執(zhí)行過程中了解到，當(dāng)前淘寶推出了短視頻看房服務(wù)，經(jīng)過和淘寶工作人員反復(fù)溝通后達(dá)成了此次合作。不同于VR看房，短視頻看房服務(wù)是由執(zhí)行法官和淘寶工作人員對(duì)法拍房進(jìn)行實(shí)地查看，并以拍照錄像的形式，從第一視角360°全方位動(dòng)態(tài)拍攝房屋內(nèi)部情況、物業(yè)情況和周邊設(shè)施建設(shè)，形成解說視頻，從而讓購買者更加直觀地了解房屋基本情況，增強(qiáng)競(jìng)拍體驗(yàn)。同時(shí)，實(shí)地拍攝法拍房的行為也打消了購買者對(duì)房屋能否順利騰遷的顧慮，解決了購買者的后顧之憂，增強(qiáng)了購買者的購買意愿，最大程度保護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益。

司法拍賣房屋騰退難執(zhí)行案件

青島法院將用4個(gè)月清零

記者從青島中院了解到，秋風(fēng)執(zhí)行行動(dòng)從2021年8月1日開始，至11月30日結(jié)束，青島兩級(jí)法院用四個(gè)月的時(shí)間對(duì)涉房地產(chǎn)案件過戶和司法拍賣房屋騰退展開專項(xiàng)清理，進(jìn)一步完善涉不動(dòng)產(chǎn)案件執(zhí)行工作長(zhǎng)效機(jī)制，提高不動(dòng)產(chǎn)過戶辦證和司法拍賣房屋騰退工作規(guī)范化水平。

在秋風(fēng)行動(dòng)排查摸底階段，青島兩級(jí)法院運(yùn)用執(zhí)行案件流程管理系統(tǒng)梳理了青島地區(qū)涉不動(dòng)產(chǎn)過戶辦證難、騰退難執(zhí)行案件底數(shù)，形成臺(tái)賬。全市法院將加大執(zhí)行力度，對(duì)照案件臺(tái)賬，制定時(shí)間表、路線圖，集中力量、用足措施，逐案進(jìn)行清理。兩級(jí)法院將加強(qiáng)與自然資源規(guī)劃部門、公安部門、水務(wù)電力部門、公證部門和法院內(nèi)部各部門的溝通調(diào)研，征求意見建議，爭(zhēng)取工作支持，共同確定涉不動(dòng)產(chǎn)案件最優(yōu)執(zhí)行方案。充分利用聯(lián)席會(huì)議、協(xié)同執(zhí)行、停水停電、失信限消、拘留拒執(zhí)等執(zhí)行措施，做到涉不動(dòng)產(chǎn)過戶辦證難、騰退難執(zhí)行案件清零。(文/圖　半島全媒體記者　李敏)

關(guān)鍵詞： 增長(zhǎng)明顯 小心有坑