青島法拍房成交量增長明顯 哪些原因造成房子被拍賣？

“62輪出價，上萬人圍觀，20多人搶一套房子。”

在青島樓市低迷的情況下，法拍房拍賣現(xiàn)場卻爭破頭，這么多人圍觀爭搶的是一套同安路的“學區(qū)房”。最終，房子以超出起拍價100多萬，接近評估價的價格被一位打算送娃上學的王女士競拍得到。

記者調(diào)查采訪得知，青島法拍房購買者集中于三種人群：給娃購置學區(qū)的35歲左右人群;為兒女購置新房的55歲左右人群;有經(jīng)濟實力購買豪宅的實力人群。

2021年1月份至今，京東拍賣數(shù)據(jù)顯示，以拍賣結(jié)束時間為準，截止到9月份，青島已經(jīng)拍賣出住宅用房共計925套，其中標的從幾十萬民房到千萬豪宅競拍成功。近年來，青島法院積極推廣司法網(wǎng)拍，加大法拍房騰退執(zhí)行力度，也是法拍房購買數(shù)量增長的重要原因。

記者從青島中院了解到， 2021年8月1日開始至11月30日結(jié)束，青島兩級法院用四個月的時間對涉房地產(chǎn)案件過戶和司法拍賣房屋騰退展開專項清理，實現(xiàn)清零。

法拍房市場：

數(shù)據(jù)：法拍房成交量增長明顯

所謂法拍房，是指當債務人無力償還債務或者無法履行按揭合約時，其名下的房產(chǎn)就有可能會被強制拍賣用以償還債務，其中遭到拍賣的房子就是法拍房。按照規(guī)定，購房者若想?yún)⑴c法拍房的競拍，需先交一部分的保證金，再參與競拍，最終價高者成交。近期，青島房地產(chǎn)市場出現(xiàn)一定的降溫，而法拍房市場有所增溫。

據(jù)京東拍賣司法數(shù)據(jù)，2021年1月份至今，京東拍賣數(shù)據(jù)顯示，以拍賣結(jié)束時間為準，截止到9月份，青島已經(jīng)拍賣出住宅用房共計925套，其中標的從幾十萬民房到千萬豪宅競拍成功。

2020年1月份，青島“法拍貸”正式上線，凡通過人民法院拍賣購買“法拍房”的買受人，只要符合條件，均可通過向商業(yè)銀行申請個人住房貸款參與法院不動產(chǎn)司法拍賣。

隨著“法拍貸”上線，本來只能全款支付的法拍房也能貸款，“法拍貸”能有效解決潛在競買人融資難題，極大緩解買受人的資金壓力，減少因房屋總價過高、潛在競買人一次性付款籌集資金局限引起的流拍問題，大大提高了涉訴房產(chǎn)的司法處置效率。

記者采訪了解到，2021年成交法拍貸65筆，貸款金額5360萬元，房屋總價9639.3676元，同期相比，成交數(shù)據(jù)翻番。

搶手：

62輪出價上萬人圍觀，超起拍價百萬搶“學區(qū)房”

法拍房從線下走向線上，在法拍網(wǎng)站公開競拍，價高者得房，使得透明度已經(jīng)大大提高。稀缺的熱門房源在法拍平臺預告時就引來圍觀，開拍時很容易遭到爭搶，溢價率和成交量呈現(xiàn)雙高。

“浮山后的房子，有一套是一套，一旦出來就被搶走。”記者來到位于南京路9號的山東恩實輔拍有限公司，該公司的工作人員介紹說，“在今年5月份剛剛拍出去的一套浮山后法拍房，這套房子位于青島市北同樂三路，在拍賣期間，就有一萬多人圍觀，20多個人參與了競拍。”

記者采訪了解到，這套房子位于湖光山色小區(qū)，附近新學校有同安路小學、青島市實驗二小，目前是公認的優(yōu)質(zhì)學區(qū)房。而且從法拍網(wǎng)站上公布的照片看，這套房產(chǎn)精裝修、維護較好，周邊交通、購物便捷。

“這套房子放在網(wǎng)站上預告的時候，已經(jīng)有很多人電話咨詢，有10個競拍人來我們這里咨詢房產(chǎn)的情況，競拍人的主要是看中學區(qū)屬性，大部分是買來給孩子上學用。”工作人員對競拍房子的客戶印象深刻，不光是因為這套房子很搶手，還有來購買的人年齡都在35歲之間，孩子到了上小學的年齡。“其中一個競拍人已經(jīng)關(guān)注這片區(qū)域的房源一年多了，通過中介看到的合適房源很快被搶光，這次通過法拍網(wǎng)站看到有一套，考察了周邊房源和這套房子的情況，勢在必得要拿下這套房子。”

為了能順利拿下這套心儀的法拍房，參與競拍的王女士直接來到現(xiàn)場進行競拍。“10點開始，第一個競拍人開始出價，按照競拍規(guī)則，24小時內(nèi)競拍人不斷出價，在第二天的上午10點結(jié)束。20多位競拍者集中在5月11日上午10點開始頻繁出價，多人議價時，以5分鐘時間內(nèi)出價刷新進入下一輪。”工作人員介紹說。

最終，這套房產(chǎn)起拍價287萬，以389萬被王女士成功競得。

看中豪華裝修，高出市場價十多萬仍硬拍下

除了“學區(qū)優(yōu)質(zhì)”吸引人，房子裝修精致、糾紛少也能提高溢價率。

9月初剛剛拍出的一套市南優(yōu)質(zhì)豪宅，吸引了來自全國有實力的買家參與競拍。記者查詢得知，這套豪宅位于青島市市南區(qū)山東路黃金地角，價值834萬元、面積242平米， 房子裝修考究、家具豪華。最吸引人的是，豪宅裝修好后一直無人入住，不存在騰退的問題，競買人辦好手續(xù)就可拎包入住。

雖然保證金70萬要一次性交齊才有資格參與競拍，依然吸引千余人圍觀，最終8個人參與拍賣，經(jīng)過43次出價，超過起拍價170多萬，被來自北京一位競拍者成功競得。

在服務客戶過程中，山東恩實輔拍有限公司副總經(jīng)理李敏碰到過一位被房子精裝修吸引，“拍上了頭”的顧客。“我們都勸說老人不要了，因為這么硬頂著拍下去不劃算，但老人看中了裝修，一定要拍賣下來。”

記者從京東法拍網(wǎng)上搜索到這套房產(chǎn)，位于城陽區(qū)長城路66號的希爾景園，這套房產(chǎn)不存在占用，是精裝修無人入住情況。起拍價151萬，評估價168萬，但經(jīng)過61輪競價，181萬競拍成功。而記者查詢發(fā)現(xiàn)，該套房產(chǎn)超出了小區(qū)同類房產(chǎn)價格13萬。

“這是一家五口人來我們這里競拍，老人在市南區(qū)住，女兒在城陽有公司，老人為了去城陽給女兒看孩子，看好了一套城陽的房子，這套房子裝修豪華，這雖然是個空房子，但幾乎可以拎包入住。”恩實輔拍的工作人員介紹說。全家人相互鼓勵著把這套房子拍下后，老人告訴工作人員：“實在看中了這套房子的裝修，多掏的錢就當裝修費用。”

撿漏：

沒有競拍對手，市場價7折拿下市南豪宅

不少人印象中的法拍房還是以撿漏為主，線上拍房子還有撿漏的機會嗎?

“從去年開始，關(guān)注法拍房的市民增多，很多人對法拍房認可度提高很多，我們每天對外4部電話，一天最多能接收100多個電話，特別是標的比較集中上線的時候。”山東恩實輔拍有限公司工作人員介紹。

“撿漏”還有機會嗎? 據(jù)介紹，目前非常優(yōu)質(zhì)的房源拍出高于評估價很正常，而且根據(jù)市場供需情況看，“越稀缺的房源溢價率越高。”但還有大部分房源沒有拍出評估價，甚至是一輪成交。

8月3日剛成交的一套市南區(qū)徐州路3號新貴都二期復式豪宅，起拍價587萬元、評估價839萬元，房產(chǎn)面積達238平米。雖然有1.5萬人圍觀，49人關(guān)注，但最終只有一個人參與競拍，并以起拍價587萬的價格成功競得，最終以每平米2.4萬元的價格成交。記者從鏈家搜索同小區(qū)相同戶型的二手房，對外報價在3.9萬-4.1萬/平米。

“ 這才是真正的撿漏，法拍房起拍價是市場價的7折，這位競拍人低于市場價252萬拍得房產(chǎn)。”記者采訪了解到，成功購買這套房產(chǎn)的競買人正是這套房子的租戶，房子里住了一家六口人，而且簽訂了常年合同。由于競拍房產(chǎn)優(yōu)質(zhì)引來1.5萬人圍觀，很多人按照司法拍賣網(wǎng)站上留的電話打過去，權(quán)屬人直接告知“房子清不出來，買了也住不進去。”這讓很多參與競買的人望而卻步。

租戶得知房產(chǎn)要進行拍賣，開始動員全家湊錢，才交齊保證金參與拍賣。因為該房產(chǎn)可以貸款，而且該租戶符合首套房購買條件，順利通過“法拍貸”拍下了該套房產(chǎn)。

“現(xiàn)在類似這種撿漏的幾乎已經(jīng)不多了，我們建議競買人在一拍時盡量拍下來。雖然一拍價是市場價的7折，二拍再降低20%。大家本著撿漏心理等二拍，但由于關(guān)注法拍房人增多，二拍成交價反而更高。”山東恩實輔拍有限公司工作人員介紹。

法拍貸：

最快一周內(nèi)能辦好，“法拍貸”推出成交量翻番

像這套法拍房一樣，島城還有不少買家通過“法拍貸”的方式拍下標的物。

2020年1月份，青島“法拍貸”正式上線。在沒有“法拍貸”之前，競拍人需要全款繳納房款，競買人購房資金壓力大，面對心儀房產(chǎn)不敢出手。據(jù)介紹，“法拍貸”能有效解決潛在競買人融資難題，極大緩解買受人的資金壓力，減少因房屋總價過高、潛在競買人一次性付款籌集資金局限引起的流拍問題，大大提高了涉訴房產(chǎn)的司法處置效率。

記者采訪了解到，2021年成交法拍貸65筆，貸款金額5360萬元，房屋總價9639.3676元，同期相比，成交數(shù)據(jù)翻番。

如何申請“法拍貸”?只需點擊頁面中的“申請貸款”按鈕，即可進入業(yè)務辦理頁面，辦理流程、貸款授權(quán)對象、可貸資產(chǎn)類型、貸款擔保方式以及貸款額度和還款期限等內(nèi)容一目了然。競買人在司法網(wǎng)拍頁面報名競買交付保證金，對可以貸款的房產(chǎn)，網(wǎng)頁上會有“一鍵貸款”按鈕，競買人點擊進入后提交相關(guān)材料，銀行審核通過獲得授信審批，保險公司提供擔保，出具保單后，銀行即可放款。

據(jù)了解，法拍房性質(zhì)特殊，傳統(tǒng)的先抵押后放款的業(yè)務模式無法滿足“法拍貸”業(yè)務需求，銀行必須在有相關(guān)擔保的情況下才能放款。為此，“法拍貸”業(yè)務引入了保險公司或擔保公司提供階段性擔保的業(yè)務模式，以太平洋財產(chǎn)保險股份有限公司為例，競買人取得銀行授信之后，可向其投保，由太平洋財產(chǎn)保險股份有限公司提供“履約保證保險”，保證從拍賣成交到銀行放款再到房產(chǎn)過戶后銀行獲得房產(chǎn)抵押權(quán)這一階段的風險。有了保險保障，可以降低銀行風險，銀行便可以很快放款。這一創(chuàng)新舉措，不僅提高了法院拍賣標的的成交率和溢價率，也給銀行和保險公司提供了新的業(yè)務領(lǐng)域，各方實現(xiàn)共贏。

記者了解到，法拍貸業(yè)務最快一周內(nèi)就能辦好。青島市中級人民法院執(zhí)行局法官提醒，因為法拍房的特殊性，競買人在購買房產(chǎn)之前一定要充分了解全面信息，認真閱讀競買公告。盡管法拍房不受限購政策限制，但貸款時卻受到“限貸”相關(guān)限制。以青島農(nóng)商銀行為例，最高可貸比例為，首套房70%，二套房60%。

法拍房現(xiàn)狀：

哪些原因造成房子被拍賣?

根據(jù)司法拍賣服務商來拍法服的統(tǒng)計，法拍房的來源中30%是因為房主出現(xiàn)民間借貸糾紛，如企業(yè)經(jīng)營、創(chuàng)業(yè)投資、民間資金拆借等;30%涉及賭博;還有40%是因為債務擔保，比如幫助較好的親戚朋友進行銀行貸款時的擔保。

記者咨詢法院執(zhí)行法官了解到，企業(yè)因現(xiàn)金流問題產(chǎn)生的債務糾紛也是法拍房數(shù)量增加的主要原因。去年我國依然堅持金融去杠桿，并且經(jīng)濟環(huán)境影響到一些企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)。企業(yè)在貸款時多拿房產(chǎn)作為抵押，如果還不起貸款，(法院)只能將房子強制拍賣。

除此之外，近年來法院積極推廣司法網(wǎng)拍的力度以及人們訴訟觀念的增強等，也是法拍房數(shù)量增長的重要原因。“未來法拍房的數(shù)量可能增長得更快，畢竟現(xiàn)在很多銀行和不良資產(chǎn)公司都在加強不良資產(chǎn)的處置，法院也在加快對不良資產(chǎn)處置的執(zhí)行速度。”一位法院執(zhí)行法官介紹說。

關(guān)鍵詞： 青島市 法拍房 成交量 增長明顯 小心有坑