華商記者幫|花了十幾萬全款買的車位被“抵債”，停不成車錢也退不回

花了真金白銀買的車位，萬萬沒想到被“以物抵債”，歸屬權(quán)已屬于開發(fā)商債權(quán)人，現(xiàn)在車位被上鎖，用不成，錢也退不回來……

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業(yè)主反映：花了14萬元買的車位卻用不成

9月7日，西安開元第一城小區(qū)業(yè)主張女士反映，自己花了14萬元全款從開發(fā)商手里買了一個車位，用了幾年了，沒想到今年年初接到通知，車位被“以物抵債”了，車位很快被開發(fā)商的債權(quán)人上了鎖，“現(xiàn)在車位用不成，錢也退不回來?！?/p>

張女士說，她住小區(qū)8號樓，2019年，她在小區(qū)負(fù)一層地下車庫靠近8號樓的區(qū)域買了一個車位，“當(dāng)時想著西安很多地下車位都沒有產(chǎn)權(quán)，只有使用權(quán)，就沒多想，全款買了，而且當(dāng)時開發(fā)商承諾有永久使用權(quán)?！?/p>

與張女士同樓居住的任女士也是一樣的遭遇，她買的車位離張女士買的車位距離很近，“我也是2019年買的花了16萬元全款買的，有發(fā)票，有使用權(quán)，完全無法接受花這么多錢買來的車位，現(xiàn)在屬于別人了！”

張女士說，她不甘心，有一次非把車停到自己買的車位上，“但開發(fā)商的債權(quán)人在車位前后都上了鎖，最后派出所民警出面協(xié)調(diào)，鎖才開了，我的車才獲得了‘自由’?！?/p>

記者實地走訪：有車位上著兩個鎖

9月7日，華商報記者來到西安開元第一城小區(qū)，張女士和任女士帶著記者來到負(fù)一層地下車庫她們所買的車位前，記者看到，車位上方仍然掛著張女士和任女士車輛的車牌信息，車位上著鎖，任女士所買的車位上上著兩個鎖。在這個區(qū)域，一共有10多個車位都被上著鎖。

張女士和任女士提供了當(dāng)時買車位時與開發(fā)商簽訂的《開元.第一城地下車位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》，其中寫著：乙方對本協(xié)議約定的地下車位，擁有使用、收益的權(quán)利，地下車位的使用權(quán)期限與所購房屋的土地使用權(quán)期限一致，但政府有規(guī)定的按政府規(guī)定執(zhí)行。該地下車位不能辦理產(chǎn)權(quán)證。

協(xié)議書里也寫明了乙方張女士、任女士所支付的金額，分別為14萬元、16萬元。任女士同時提供了相應(yīng)的發(fā)票。

開發(fā)商破產(chǎn)管理人：逐步解決 爭取解押

華商報記者在該小區(qū)營銷中心大門口看到兩份公告，一份是“陜西開元置業(yè)有限公司破產(chǎn)管理人”于2023年8月21日發(fā)布，其中寫著：西安市中級人民法院于2023年6月13日做出（2023）陜01破申102號之二民事裁定書，受理申請人陜西申川建筑勞務(wù)有限公司申請陜西開元置業(yè)有限公司破產(chǎn)清算一案，并通過公開搖珠的方式選定北京金誠同達(dá)（西安）律師事務(wù)所為陜西開元置業(yè)有限公司破產(chǎn)管理人。管理人正在接管陜西開元置業(yè)有限公司過程中。

另一份公告是西安市中級人民法院于2023年7月5日發(fā)布的，其中寫著：陜西開元置業(yè)有限公司的債權(quán)人應(yīng)在2023年9月13日前，向陜西開元置業(yè)有限公司破產(chǎn)管理人申報債權(quán)。本院定于2023年9月28日上午9:30在陜西省西安市中級人民法院民事中法庭召開第一次債權(quán)人會議。依法申報債權(quán)的債權(quán)人有權(quán)參加債權(quán)人會議。

營銷中心內(nèi)，一名不愿透露姓名的男子稱，他是開發(fā)商陜西開元置業(yè)有限公司的工作人員，一切問題需問破產(chǎn)管理人，其他不愿多說。

隨后，華商報記者來到破產(chǎn)管理人辦公室，破產(chǎn)管理人閆女士表示，對于業(yè)主的訴求，目前難以退款，但會慢慢逐步解決，9月底將開債權(quán)人會議，與債權(quán)人溝通，爭取想辦法通過法律途徑對車位進(jìn)行解押。

債權(quán)人：在捍衛(wèi)自己的權(quán)利

9月6日，華商報記者聯(lián)系到“以物抵債”債權(quán)人鄭先生，鄭先生表示，他與陜西開元置業(yè)有限公司存在經(jīng)濟糾紛，通過訴訟，經(jīng)法院判決，陜西開元置業(yè)有限公司欠他840萬元，最終以“以物抵債”的形式償還?！笆顷兾鏖_元置業(yè)有限公司名下的70套車位，法院啟動過拍賣，最后流拍?！?/p>

鄭先生表示，車位的產(chǎn)權(quán)目前已經(jīng)歸他所有，他并非搶業(yè)主的車位，而是捍衛(wèi)自己的權(quán)利，因此采取了上鎖的辦法?！拔医ㄗh過業(yè)主，對法院提出執(zhí)行異議?！?/p>

法院裁定書：駁回業(yè)主提出的執(zhí)行異議

今年年初，業(yè)主張女士對法院提出執(zhí)行異議，張女士的法律主張為，請求撤銷原執(zhí)行裁定，并撤銷對案涉車位的查封、以物抵債以及其他執(zhí)行措施。近日，西安市未央?yún)^(qū)人民法院發(fā)布“執(zhí)行裁定書”，針對張女士提出的法律主張，最終結(jié)果為“駁回”。

裁定書中提到，《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條規(guī)定：金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對登記在被執(zhí)行人名下的不動產(chǎn)出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂有效的書面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動產(chǎn)；（三）已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記。

在涉案車位上如果要產(chǎn)生排除執(zhí)行的效力，應(yīng)當(dāng)同時具備上述司法解釋規(guī)定的四個條件。本案中，案外人張女士與被執(zhí)行人簽訂的轉(zhuǎn)讓協(xié)議中明確約定案涉車位不能辦理產(chǎn)權(quán)證，案外人簽協(xié)議時應(yīng)知道案涉車位不能辦理過戶登記，案外人沒有盡到合理的注意義務(wù)，對案涉車位未辦理過戶登記存在過錯。

另外，裁定書也提到了鄭先生所說的陜西開元置業(yè)有限公司名下的70套車位。

律師：業(yè)主可繼續(xù)提出執(zhí)行異議之訴

9月6日，華商報記者來到西安市未央?yún)^(qū)人民法院，想采訪此事，但大門口工作人員拒絕記者進(jìn)入。

對于這件事，律師怎么說？9月7日，陜西索驥律師事務(wù)所律師馮濤表示，第一，法院裁判有其一定合理性，法院裁定認(rèn)為張女士購買車位未全部滿足法定條件，從而駁回張女士的執(zhí)行異議。第二，業(yè)主可繼續(xù)提出執(zhí)行異議之訴，主張自己的權(quán)利，力爭得到法院支持。第三，該糾紛的焦點問題在于張女士的情形是否滿足《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條第四項條件，該條款規(guī)定的是未辦理產(chǎn)權(quán)登記的原因不在受讓方，而張女士與開發(fā)商所簽合同只是主觀知曉辦理不了產(chǎn)權(quán)證，該知曉行為是否等同于應(yīng)承擔(dān)部分產(chǎn)權(quán)證書無法辦理原因，還有待商榷。另外，使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是否等同于買賣關(guān)系，這些都將會成為執(zhí)行異議之訴過程中需要解決的主要問題。第四，最后也提醒業(yè)主，購買車位時一定要注意，要簽訂正規(guī)的買賣合同，并且明確產(chǎn)權(quán)歸屬自己，以及約定好辦理產(chǎn)權(quán)登記義務(wù)。

華商報記者 任婷/文 強軍/圖

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