“三連降”后首次回漲！西安二手房又“飆”回來(lái)了

7086套！這是7月西安二手房住宅網(wǎng)簽數(shù)據(jù)的成績(jī)單。

同時(shí)也是西安二手房經(jīng)歷了4、5、6月“三連降”后的首次回漲！

【資料圖】

震驚之余，問(wèn)題也于此浮出水面，時(shí)隔3個(gè)月存量市場(chǎng)怎么突然從“ICU”又貌似重回了“KTV”？

我們?yōu)槭裁凑f(shuō)，7月的數(shù)據(jù)是西安二手房經(jīng)歷4、5、6月“三連降”后的首次回漲？

這個(gè)答案，通過(guò)梳理今年的二手房住宅網(wǎng)簽數(shù)據(jù)中可以感知一二：

| 1月，二手房住宅網(wǎng)簽備案面積51.10萬(wàn)㎡（5148套），環(huán)比增長(zhǎng)3.42%；

| 2月，二手房住宅網(wǎng)簽備案面積78.77萬(wàn)㎡（8161套），環(huán)比增長(zhǎng)54.15%，同比增長(zhǎng)136.05%；

| 3月，二手房住宅網(wǎng)簽備案面積78.77萬(wàn)㎡（8161套），環(huán)比增長(zhǎng)54.15%，同比增長(zhǎng)136.05%；

| 4月，二手房住宅網(wǎng)簽備案面積95.49萬(wàn)㎡（9662套），環(huán)比下降19.21%，同比增長(zhǎng)83.25%；

| 5月，二手房住宅網(wǎng)簽備案面積80.13萬(wàn)㎡（8066套），環(huán)比下降16.09%，同比增長(zhǎng)53.65%；

| 6月，二手房住宅網(wǎng)簽備案面積66.82萬(wàn)㎡（6656套），環(huán)比下降16.61%，同比增長(zhǎng)9.68%；

| 7月，二手房住宅網(wǎng)簽備案面積70.08萬(wàn)㎡（7086套），環(huán)比增長(zhǎng)4.88%，同比增長(zhǎng)13.03%。

整體來(lái)看，會(huì)導(dǎo)致這樣的行情。其實(shí)是3個(gè)階段構(gòu)成：

其一、更早的3月，幾乎各地都遭遇了報(bào)復(fù)性的二手房行情。

3月前“二手房小陽(yáng)春”火得一塌糊涂。這股火熱，是有其背后的深刻邏輯的，絕非偶然，而是必然！

我們?cè)谇捌谝呀?jīng)反復(fù)提到，二手房市場(chǎng)火熱核心就在于，需求積壓、置換需求、政策推動(dòng)，再就是學(xué)區(qū)房。

其二、3月過(guò)后，也就是一波需求釋放以后，4月、5月、6月二手房成交量有回落，最主要的還是前期積壓需求釋放逐漸接近尾聲，進(jìn)入平緩釋放期，屬實(shí)正常！

其三、經(jīng)過(guò)平緩釋放期后，7月的成交數(shù)據(jù)又出現(xiàn)了回漲。

不過(guò)到底是房貸置換、以價(jià)換量、還是置換改善房的概率更大，這個(gè)數(shù)據(jù)很難判斷，只能說(shuō)另一端新房市場(chǎng)的暫時(shí)溫吞還是能部分反應(yīng)問(wèn)題的。

而且在6月的最后一天，官方也發(fā)布了西安二手房“帶押過(guò)戶”可以實(shí)現(xiàn)地域范圍、金融機(jī)構(gòu)和不動(dòng)產(chǎn)類型“帶押過(guò)戶”的全覆蓋！

再加上二手房成交量的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)會(huì)滯后一些，所以多個(gè)數(shù)據(jù)堆疊到一起，成交量自然“增多”！

結(jié)合當(dāng)前的市場(chǎng)情況，我們也有幾個(gè)觀點(diǎn)來(lái)和大家討論：

首先，新房市場(chǎng)處于“保溫狀態(tài)”。

西安目前的新房市場(chǎng)一些高性價(jià)比的樓盤依然會(huì)出現(xiàn)“千人熔斷”的現(xiàn)象，一些中等性價(jià)比的樓盤進(jìn)入順?shù)N期，逐步去化；而一些低性價(jià)比的樓盤，出現(xiàn)了尷尬的滯銷局面。

從數(shù)據(jù)來(lái)看，7月西安共29個(gè)樓盤在線上接受登記，其中搖號(hào)盤僅3個(gè)，26個(gè)盤平銷；整體均價(jià)區(qū)間在1.3萬(wàn)-2.8萬(wàn)/m2；

從開(kāi)盤去化來(lái)看整體有回落，熱點(diǎn)項(xiàng)目主要還是集中在高新和浐灞。其中去化100%的項(xiàng)目?jī)H1個(gè)（中海學(xué)仕里兩次開(kāi)盤去化百分百），60%以上的項(xiàng)目為12個(gè)，60%以下的項(xiàng)目有16個(gè)。

其次，二手房市場(chǎng)開(kāi)始進(jìn)入“抬頭”狀態(tài)，但分化仍然存在！

短時(shí)間內(nèi)，西安二手房的分化現(xiàn)象仍會(huì)繼續(xù)存在，當(dāng)熱門板塊的二手房漲到位后，非熱門板塊的二手房會(huì)實(shí)現(xiàn)跟漲，最終變成“以高樓面價(jià)新房作為價(jià)格標(biāo)桿，以熱門板塊二手房?jī)r(jià)格補(bǔ)漲到位，最終所有板塊二手房全面跟漲”的新局面。

基于此，對(duì)于想買二手房的朋友，我們的建議是：一是積極入市，二是不要追高，一定不要追高！爭(zhēng)取在“拐點(diǎn)初期”的混沌狀態(tài)下，盡可能實(shí)現(xiàn)自身利益的最大化。

原因有兩個(gè)：一是西安二手房雖然有啟動(dòng)趨勢(shì)，但畢竟存量還是特別大，截止諸葛找房最新數(shù)據(jù)顯示，西安二手房掛牌量為151406套，均價(jià)約16919元/㎡，并沒(méi)有到供不應(yīng)求的地步。

二是大家一定一定不要誤解高價(jià)盤和高價(jià)地的趨勢(shì)，每次大家看到一個(gè)高價(jià)盤入市，或者一塊高價(jià)地成交，總是會(huì)腦補(bǔ)“這是一種趨勢(shì)”，今年房?jī)r(jià)2萬(wàn)、明年房?jī)r(jià)3萬(wàn)、后年房?jī)r(jià)4萬(wàn)....

但實(shí)際情況可能并不如此！無(wú)論是新盤還是二手，漲價(jià)是趨勢(shì)，但并不是持續(xù)的趨勢(shì)。

至于市場(chǎng)后期的二手房走勢(shì)如何，如果“存量房貸利率下調(diào)”這個(gè)問(wèn)題可以落定，那么成交大概率還是會(huì)持上升通道。

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