帶押過戶，難救西安樓市！

靴子可算落地了。

六月的最后一天，西安不動產(chǎn)中心官宣：正式啟動存量房（二手房）交易“帶押過戶”模式。

不少小伙伴看到這則消息后紛紛來咨詢，“現(xiàn)在執(zhí)行帶押過戶了，行情會不會好轉(zhuǎn)？手里的老破舊是不是還能漲漲價？”

【資料圖】

壹丨帶押過戶的執(zhí)行細(xì)則

“帶押過戶”模式，也就是不需要提前還貸或者墊付資金解除質(zhì)押，就可以完成過戶重新抵押發(fā)放新的購房貸款，進行交易。

交易過二手房的小伙伴都知道，要賣二手房必須從銀行先解壓，買家才能過戶交易，那有的房東沒有那么多資金還貸款就往往會利用金融過橋貸，一來增加成本二來交易周期變長。

那如今正式啟動了“帶押過戶”模式，成本和周期問題得以改善，促進二手房的流通。

趁著新政的發(fā)酵，我們也搜集和解決了部分代表性的執(zhí)行細(xì)則：

細(xì)則一：哪些銀行可以辦理帶押過戶？

截止7月4日，目前只有建行、農(nóng)行、招商銀行可以執(zhí)行，其余銀行暫不確定。

新政啟動還不到一周，銀行尚未全面跟進也能理解，相信隨著政策的深入，允許帶押過戶的銀行會原來越多。

細(xì)則二：能否跨行辦理？買房能否公積金或組合貸？

現(xiàn)階段還不能跨行執(zhí)行，即原房東是工行房貸，買家要在建行貸款，目前是行不通的。

這個問題很好解決，只要執(zhí)行帶押過戶的銀行越來越多，協(xié)商好在賣家貸款所在的銀行貸款辦理交易即可。

同時，現(xiàn)階段“帶押過戶”交易下的買方只能辦理純商貸，暫無緣公積金、組合貸等。

細(xì)則三：貸款利率怎么算？

2023年7月，假設(shè)老張這套房子的商貸利率是5.85%，“帶押過戶”給小張后，如果小張是首套房，那小張拿到的商業(yè)貸款，利率就是4%。

也就是說，帶押過戶后的房貸利率，是以買房時的利率計算。

那很多人會問了，銀行這次真的虧了，從5.85%到4.0%，白白的利息損失掉了。

其實不然，無論是等額本息，還是等額本金，它們的月供結(jié)構(gòu)中，前期的還款大頭都是利息，本金很少很少。

原房東已經(jīng)還了前幾年的利息，再賣給新業(yè)主，商貸又頭重新還一遍；原來八十萬買來的房子，轉(zhuǎn)手賣個150萬，新業(yè)主就要貸更多的商貸，算來算去，銀行簡直贏麻了。

不過話說回來，踩著高利率的房東，可以考慮把“轉(zhuǎn)給”自己的家屬、親朋，操作一番，高利率自然變成了低利率。

貳丨別有太高的預(yù)期

回歸開篇這幾位粉絲朋友的問題，帶押過戶來了，老破舊還該不該持有？

我們給出的建議是：摒棄幻想，該出手時就出手。

這其實和帶押過戶沒有必然的聯(lián)系，沒有優(yōu)勢學(xué)校資源的老破小、老破大能出就出，這是我們一貫以來的觀點。

年初2-3月的時候，當(dāng)時西安樓市迎來了一波積壓需求的釋放，有位粉絲朋友的老破大掛了兩年連看房的人都很少，趁著市場成交量上行，很快賣了出去，而且價位還算理想。

前不久又跟這位粉絲聊了聊，得虧當(dāng)時把房子出了，同小區(qū)的老破大戶型現(xiàn)在降價10萬、20萬都沒人來看，社區(qū)環(huán)境、物業(yè)服務(wù)、產(chǎn)品戶型，都成為了客戶來看房時的槽點。

哪怕后期市場還會有一波反彈，但也會是局部區(qū)域、局部樓盤會起到帶動的作用，再想要翻倍、普漲，其實是很難實現(xiàn)的。

都在等的刺激政策，其實就一場“妥協(xié)式地放棄”，房地產(chǎn)的社會風(fēng)評很差，但經(jīng)濟這艘大船想要遠(yuǎn)航，還是沒法拋棄房地產(chǎn)。

就算是靠行政手段拉起了房地產(chǎn)，其實也就意味著要放棄一些城市和資源。

比如放開核心城市的限購，三四線自然就被放棄；

比如放開限貸，那就意味著要放棄、割舍一些低成本的劣質(zhì)資產(chǎn)。

無論是改善再置業(yè)，還是高利率站崗需要提前還貸的，及時清出名下的老舊資產(chǎn)，做大現(xiàn)金流才是上策。

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