寒氣傳導(dǎo)到西安樓市了‖西安樓市觀察

多年以后，房地產(chǎn)行業(yè)從業(yè)者想到2023年上半年的樓市，也許會覺得自己見證了歷史轉(zhuǎn)變。

(資料圖片僅供參考)

2023年，全國一二線城市二手房成交量4月環(huán)比下降了2-3成，部分二、三線城市的成交量下降，幅度更甚。5月以后，樓市整體低迷。剛過去的端午節(jié)，媒體們打出了“端午樓市冷淡”的標(biāo)題，就連超一線城市北上廣深也沒有逃過遇冷。

過去一個月，西安地產(chǎn)商的日子也不好過。據(jù)本地地產(chǎn)類平臺不完全統(tǒng)計，（截至6月19日）西安目前在售、即將開售、已公示價格的樓盤有182個，不乏早期市場預(yù)估較高的樓盤。房子賣不出去這件事，無論是開發(fā)商、中介還是個人賣家，感受都非常明顯。

01

六月新盤遇冷

即將過去的六月，西安有36個樓盤完成登記且資料審核結(jié)束。

項目主要分布在灞橋、港務(wù)區(qū)、曲江大明宮、航天新城、高新三期。

從今年年初起，西安樓市本來已有一個眾人皆知的規(guī)律：最好賣的房子分為兩種可能，一是價格適中的剛需房，二是位于核心地區(qū)每平米2萬多的改善型住宅。但從西安6月樓盤的登記情況來看，新的變化已經(jīng)出現(xiàn)。

在已登記完成的30個樓盤中，雖然有超過18個樓盤的登記意向超過了房源數(shù)，但從實(shí)際現(xiàn)場核驗的人數(shù)來看。很多樓盤有人登記，但撤銷申請數(shù)甚至超過了意向登記數(shù)的1/3。

還有一些樓盤的登記意向體現(xiàn)出了人們購房意向的改變。

按照西安過去的銷售趨勢，位于高新三期的樓盤，即使每平米均價在2.5萬-3萬之間，也依然不缺購房者。但6月實(shí)際登記樓盤中，四個位于高新三期的樓盤，其中一個定位為大平層豪華社區(qū)，其他三個中有兩個登記人數(shù)少于實(shí)際房源，唯一熱盤占據(jù)了高新三期核心地段的核心。

這意味著即使是有能力在高新三期購房的高收入人群，也開始更多被價格和地段影響，在本就良好地段中尋找更高升值空間的可能性。

另一個關(guān)于剛需購房者只看單價和地段的認(rèn)知近一兩個月以來，也發(fā)生了改變。

位于浐灞、港務(wù)區(qū)，每平米均價在1.5-1.7萬之間的樓盤，從釋放房源和意向申請的比例中，意向申請數(shù)確實(shí)會超過房源數(shù)，但在現(xiàn)場核驗關(guān)卡，依然有不少購房者選擇撤銷名額。放在2021年會搖號的剛需盤，今年購房者的熱情也逐漸轉(zhuǎn)淡。

值得注意的另外幾個變化，來自西安6月好不容易出現(xiàn)的搖號盤。

一個位于港務(wù)區(qū)的知名搖號盤，意向登記過千。隨后該樓盤的官方微信號上出現(xiàn)了剩余房源自行銷售的公告，還有四套房源未銷售出去。

另一個位于港務(wù)區(qū)的樓盤，在今年年初開盤時還需要搖號。后來該樓盤被入住業(yè)主爆料沒有按宣傳兌現(xiàn)相應(yīng)學(xué)校，他們6月的加推項目，現(xiàn)場核驗數(shù)和之前的熱鬧景觀，形成了鮮明反差。

僅僅是六月的一些微觀縮影，已經(jīng)看到了西安樓市的新趨勢：新盤去化率越來越低，無論是什么地段；即使是過去可能出現(xiàn)搖號的樓盤，如今也越來越少；看起來熱鬧的搖號樓盤，也沒有一口氣清盤。

西安今年1-5月的登記人數(shù)與房源數(shù)量比，從去年同期的1：6.98下降至1：1.68。這說明市場釋放出的房源雖然依舊比登記人數(shù)少，但供需比的差額在逐漸縮小，買方市場成為主流。開發(fā)商的房子越來越難賣了。

02

購房需求疲軟

房子不好賣的市場氛圍，開發(fā)商感受到了，個人二手房賣家也同樣感受到了。

從去年年初開始掛牌的張宇同樣感覺到了自家房子不好賣。今年他們把房子下架的原因，甚至不是出于自己的主觀意愿，而是被中介勸說的。

2022年年初，他們把位于大明宮附近的80平左右的小兩居掛在了二手房買賣平臺。按照她和老公的預(yù)期，同小區(qū)房源賣到95萬元左右，他們的房子也差不多可以賣到相似價格。如果按照預(yù)期賣出，他們會把現(xiàn)在居住的小三室賣掉，換成一個有更好學(xué)區(qū)的三居室。

但從去年到今年，買家出價沒有一個到達(dá)他們的預(yù)期價格。

出價最接近的個人買家，是一個非常有誠意的女生，女生愿意出將近90萬，為自己個人購買一套房子。但當(dāng)時張宇覺得或許還能再等到更高出價的人，沒有出手。

時間很快到了今年，房子已經(jīng)變得無人問津。中介勸他們?nèi)绻皇侵庇缅X，就不要賣了，反正也賣不到他們的預(yù)期價位。自從張宇知道同小區(qū)有人賣到95萬后，他們覺得比95萬低的價格都算有點(diǎn)“虧了”。又鑒于小升初政策改變，本來看好的小區(qū)沒有了上高新系的機(jī)會，他們也不準(zhǔn)備換房子了。

張宇一家在購房市場中，既俱備了二手房的賣家身份，也具備了二手房買家身份。從他們的選擇中也可以看出，為什么購房市場的需求端在遇冷。

從城市家庭的購房鏈條角度分析，一二線城市的很多購房者的換房策略是“兩房換一房”。老破小更新為剛需房，剛需房更新為改善型住宅。以張宇的經(jīng)歷來看，他們家的剛需房陷入了難出手階段。普通西安家庭，沒有賣前一套房子，也沒有能力購買新的尤其是改善型住宅。改善型住宅和部分二手房的需求就這樣，因為購房鏈條斷裂，而陷入了停滯。

市場需求疲軟的另一個證據(jù)，來自個人住宅貸款的增量放緩。

房地產(chǎn)貸款主要包括房地產(chǎn)開發(fā)貸款和個人住房貸款。2022年末，人民幣房地產(chǎn)貸款余額53.16萬億元，同比增長1.5%，比上年末增速低6.5個百分點(diǎn)，個人住房貸款余額38.8萬億元，同比增長1.2%，增速比上年末低10個百分點(diǎn)。

另根據(jù)2022年金融統(tǒng)計數(shù)據(jù)報告，2022年全年居民中長期貸款和短期貸款分別較上年少增3.33萬億和7600億。其中，居民中長期貸款主要以個人房貸為主。

據(jù)相關(guān)從業(yè)者分析，以目前公布的個人住宅貸款數(shù)增速看，去年年底統(tǒng)計的數(shù)據(jù)比今年上半年的數(shù)字更好。

房地產(chǎn)個人住宅貸款增速有兩個影響因素，一為投放，即貸款投出，二為回收。個人住宅貸款的新增數(shù)為：投放數(shù)-回收數(shù)。目前個人住房貸款的投放數(shù)比實(shí)際我們能看到的數(shù)字更低。

去年一度出現(xiàn)的“提前還貸還需要排隊”，其原因也有個人住宅貸款投放放緩后，為了保證增量，貸款回收數(shù)也需要控制。從業(yè)者認(rèn)為，“以我個人判斷，提前還貸的需求其實(shí)已經(jīng)到了頂峰，我們社會也就只有那一部分人有能力有意愿這么做?！苯衲晗掳肽辏苍S更能從金融行業(yè)看清樓市未來的發(fā)展趨勢。

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03

開發(fā)商們怎么辦？

房子難賣、需求減弱、購房鏈條中斷，開發(fā)商們?nèi)绾蚊鎸@一切？從他們的實(shí)際新開工、拿地和加快轉(zhuǎn)化流程的一系列措施中，能看出他們是如何應(yīng)對這場危機(jī)。

根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)顯示，如今上市民營企業(yè)投資拿地的數(shù)量嚴(yán)重萎縮。

2021年-2023年1-5月，上市民營企業(yè)拿地企業(yè)數(shù)量逐年大幅度減少，從58家企業(yè)競地減少到8家企業(yè)，仍有拿地意向的民營企業(yè)為濱江集團(tuán)、龍湖集團(tuán)、碧桂園、新城控股、朗詩、新湖中寶等。數(shù)據(jù)表明，2023年1-5月，拿地金額前300的民營房企中有112家，在陜西不超過5家。

民營企業(yè)拿地逐漸減少已經(jīng)不是新聞，城投國企托底也是老生常談。就算拿地以后，地塊開工數(shù)量也有限，這甚至是2021年時就已經(jīng)出現(xiàn)的趨勢。

克而瑞發(fā)布報告，2021年22個集中供地的城市在3輪集中供地后合計成交了2111宗涉宅用地，截至2022年2月9日，僅有21%已經(jīng)開工，另外八成地塊尚未動工，且未開工地塊中仍有7%處于動遷中或未動遷狀態(tài)，尚未達(dá)到土地平整狀態(tài)，此類地塊入市的可能性較小。

減少新開工是房企面對不景氣樓市和資金緊張辦法之一。

從2021年開始，深圳、江蘇等南方城市已經(jīng)有許多房企開啟了 “拿地即開工”。

龍翔控股今年一季度在西安奧體板塊拿下186畝地。就在今年3月，該項目已經(jīng)開工。更夸張的是深圳速度，去年華潤在深圳拿到某個項目，競得地塊后，項目當(dāng)即安排人員設(shè)備進(jìn)場施工，實(shí)現(xiàn)“當(dāng)天拿地、當(dāng)天開工”。對資金鏈較為穩(wěn)健的企業(yè)來說，開工快，意味著后續(xù)資金回籠速度也會加快。這也是在良好資金運(yùn)轉(zhuǎn)的當(dāng)下，本就拿地謹(jǐn)慎的企業(yè)，保證資金流通的辦法之一。

有關(guān)人士表示， “現(xiàn)在西安也有開盤以后，比如有30層，只賣出去了4、5層的項目，錢也存進(jìn)了資金監(jiān)管賬戶，但就是鏈條斷了，沒辦法動工?！?/p>

去年以來西安樓市供應(yīng)端已滑落至十年來最低水平，全年僅供應(yīng)1280.38萬㎡，即使如此，仍然供大于求。

■ 圖源網(wǎng)絡(luò)

2021年后西安商品住宅市場結(jié)束了持續(xù)三年的“供不應(yīng)求”局面，2022年成交量萎縮至最低點(diǎn)，全年僅成交1043.05萬㎡。鑒于過去兩年的拿地情況，西安未來兩年也許會繼續(xù)供給端減少，需求端依然減淡的情況，進(jìn)入真正的“供需兩淡”。

對此，政府也在不斷出臺溫和刺激政策。

今年一季度，咸陽、渭南等地級市實(shí)現(xiàn)了“商轉(zhuǎn)公”，只有西安還未見動作。但據(jù)西安市公積金管理中心年報，2022年西安公積金個人住房貸款市場占有率（含公轉(zhuǎn)商貼息貸款）為14.96%，繳存余額1353.54億元。

就在半個月前，中國貸款市場報價利率（LPR）再次調(diào)降，各地首套房利率開始下調(diào)。西安首套房貸去年已經(jīng)迎來了最低值，最低利率僅為4.3%，今年可能會繼續(xù)下調(diào)。但也有分析人士認(rèn)為，此類下調(diào)對已有房貸的消費(fèi)者吸引力不夠大，如果真的想刺激樓市，還有進(jìn)一步可以操作的空間。

不論是二手房從業(yè)者還是金融從業(yè)者，對如今的土地市場都有相似的認(rèn)知。

他們心里都在做計算題，一套價值200-250萬元的房子，購房者的首付和每月貸款從哪來？和張宇一樣的有房一族，對家庭二套變一套這件事也變得更為審慎。他們擔(dān)心工作前景是否能支撐更好房子的貸款，也擔(dān)心未來房子是否還有漲價空間。如果房子未來沒有更高的升值空間，張宇也認(rèn)為自己不需要過的太累，在經(jīng)濟(jì)不景氣的如今，背上更高房貸。

當(dāng)普通房子的投資屬性逐漸變淡，普通政策刺激還有多大意義？畢竟，老話說“買漲不買跌”，房地產(chǎn)是信心比黃金更為重要的行業(yè)。

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