二環(huán)邊，均價(jià)1.9萬/㎡起，7盤誰更優(yōu)？|今日熱訊

在近期，隨著曲江大明宮板塊的供應(yīng)加大，對(duì)于這一板塊的關(guān)注也開始不斷提高。???????????

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，在過去數(shù)個(gè)月度之中，已有近7個(gè)項(xiàng)目開盤銷售，并且還源源不斷的有房企進(jìn)入開發(fā)。?

今日，我們對(duì)于曲江大明宮板塊進(jìn)行了實(shí)地考察，一同了解這個(gè)獨(dú)特的區(qū)域。?

(資料圖片僅供參考)

曲江大明宮板塊，以大明宮遺址公園為核心，分為南北2部分。

南側(cè)偏重遺址保護(hù)和文旅的打造，大明宮北翼板塊更偏重居住休閑、以及商業(yè)服務(wù)。

區(qū)域內(nèi)有地鐵2、4、8、10號(hào)線經(jīng)過，大型商業(yè)密集，目前已有萬達(dá)廣場(chǎng)、象城、四海唐人街、盛龍廣場(chǎng)、京東mall……等，并且未來西安大明宮購物中心也將在未來順利開業(yè)。

綜合配套信息，曲江大明宮憑著“二環(huán)邊+三地鐵+多商業(yè)+公園旁”等優(yōu)勢(shì)，近年來，吸引了金茂、中海、中鐵等房企接連推新。

首先，先來看一看正在進(jìn)行登記的大明宮金茂府的建設(shè)情況。

目前大明宮金茂府的多個(gè)地塊正在建設(shè)之中，我們今日主要進(jìn)行了解的，是正在登記的部分。

圖片中展示的，正是大明宮金茂府（QJ10-10-261）地塊，項(xiàng)目在施工現(xiàn)場(chǎng)內(nèi)，打造有實(shí)景樣板間。

不過不趕巧，在我們參觀當(dāng)日大多置業(yè)顧問另有任務(wù)在身，所以沒能進(jìn)入?yún)⒂^。

目前大明宮金茂府（QJ10-10-261）在售的戶型主要為150-175㎡戶型。

不僅如此，在該地塊還有4套特價(jià)房源，總價(jià)方面的優(yōu)惠力度在約20萬左右。??????????????????

而在今日結(jié)束登記的金茂府二期已經(jīng)順利飄紅，下圖是該項(xiàng)目的建設(shè)進(jìn)展。

該地塊是金茂于2022年8月摘得的QJ10-9-264地塊，由樓面價(jià)在約10677元/㎡，溢價(jià)率9.55%。??

不僅如此，在當(dāng)時(shí)還有1宗QJ10-9-266，也被金茂所摘得，成交樓面價(jià)10020元/㎡，所摘地塊共計(jì)約100.001畝。

比較尷尬的是，這2宗地塊的中間，有一塊QJ10-9-265-2被另一家房企摘得，使得金茂在這一區(qū)域內(nèi)沒能連成一片。?

相較于此前批次，金茂府二期共在3個(gè)方面上有所改變：

1、景觀：二期部分方位可以推窗即見太液池；2、迭代：外立面、科技系統(tǒng)等各個(gè)方面均有所迭代；3、配套：距離二環(huán)更遠(yuǎn)，臨近教育規(guī)劃用地。?????????????

整體來說，金茂府目前在曲江大明宮的優(yōu)勢(shì)，就是和高購買力人群的契合，不論是在品牌物業(yè)，還是產(chǎn)品格調(diào)上，是區(qū)域“天花板”之一，是屬于一步到位的選擇。

不過要說產(chǎn)品有什么不好的地方，一方面是價(jià)格過于高昂，另一方面是產(chǎn)品主打大戶型，令產(chǎn)品也僅在改善自住的場(chǎng)景上更適合。????????????????????????

而既然說到區(qū)域內(nèi)的優(yōu)質(zhì)選擇，那就不得不提到中?！ら_元壹號(hào)。???????????????

項(xiàng)目在前不久曾銷售了三期部分，取得了不錯(cuò)的銷售成績(jī)，在開盤首日去化率就高達(dá)95%。????????

該項(xiàng)目的三期部分最大的亮點(diǎn)就在于小戶型洋房的稀缺性。

三期對(duì)于注重生態(tài)的首改家庭來說，有著不錯(cuò)的吸引力，并且在價(jià)格上橫向?qū)Ρ葏^(qū)域內(nèi)其他房源，價(jià)格也不是最高的。

從建設(shè)現(xiàn)場(chǎng)來看，能觀察到樓間距情況理想，并且，該部分樓棟的整體層高僅在7層，所以樓棟主體已經(jīng)距離封頂不遠(yuǎn)。??????????????????????????????????????

不過開元壹號(hào)三期已經(jīng)售罄，就再次不多贅述，目前剩余的房源，更多以四期260㎡超大戶型為主。

總價(jià)比較高，對(duì)于家庭成員較少，或預(yù)算低于500萬的家庭不太合適。

而中海、金茂這2個(gè)項(xiàng)目，在曲江大明宮板塊中，均位于北二環(huán)內(nèi)，且戶型和定位上，整體更偏向高端。

且客觀上說，除了開元壹號(hào)三期外，不論是四期還是大明宮金茂府二期，與地鐵的距離都稍遠(yuǎn)，對(duì)于有著通勤需求的家庭來說可能不算合適。????????????????????????????????????????

而在該板塊內(nèi)，還有一個(gè)關(guān)注度極高的項(xiàng)目，那就是西派城。????????????

西派城以景云路為界，東側(cè)地塊為天華；西側(cè)地塊為天麟。

天華容積率約2.6，規(guī)劃7棟小高層，其中5#為11F，其余6棟層高均為17F；天麟容積率約2.7，規(guī)劃了5棟住宅，其中2棟為25F的高層，3棟為14F—17F的小高。

相比于此前中海、金茂兩個(gè)項(xiàng)目來說，西派城更多的特點(diǎn)在于便利，鄰近商場(chǎng)、鄰近地鐵。???????????????????????

戶型方面，天華地塊主要以125㎡戶型為主，天麟主要以143㎡戶型為主。

另外，在前不久，還有紫檀府、大明府等項(xiàng)目陸續(xù)銷售，相較于金茂府、開元壹號(hào)、西派城3盤來說，在關(guān)注度、品牌效應(yīng)上都稍弱一些。

以紫檀府為例，從價(jià)格和戶型上看，產(chǎn)品還是很香的，但是在討論/話題度上比較欠缺的大部分原因，就在于品牌。

作為世紀(jì)金源在西安的首個(gè)項(xiàng)目，目前還正在打下口碑的初期，這也正是購房者對(duì)此項(xiàng)目會(huì)保持觀望的原因。

而陜建大明府主要是體量并不大，共規(guī)劃有5幢住宅，容積率僅2.5，綠化率35%，規(guī)劃布局2T4戶。

陜建大明府為大明宮板塊中唯一帶南北雙陽臺(tái)設(shè)計(jì)的戶型。

并且價(jià)格僅在2萬/㎡左右，同樣定位143㎡高層戶型，和金茂府、西派城之間會(huì)形成比較。

對(duì)比金茂府，優(yōu)勢(shì)在于價(jià)格；對(duì)比西派城，優(yōu)勢(shì)在于位置更為安靜。

而在5月底時(shí)，華潤還曾拿下QJ11-5-99地塊，樓面價(jià)在約9450元/㎡。

根據(jù)公開的招標(biāo)信息顯示，該項(xiàng)目名為紫宸潤府，容積率僅在2.0，是目前板塊內(nèi)容積率第二低的產(chǎn)品，第一為中海開元壹號(hào)。????????

綜合來說，對(duì)于曲江大明宮，還是同樣的結(jié)論，只要你降低對(duì)于房產(chǎn)價(jià)值增長(zhǎng)預(yù)期，并且對(duì)于教育方面沒有太高的要求，該板塊內(nèi)的房源自住的舒適度上還是處于主城區(qū)內(nèi)的領(lǐng)先地位。??????????????????????

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