西安一小區(qū)業(yè)主抱團(tuán)漲價(jià)，計(jì)劃三年讓房價(jià)再漲1.5萬，這現(xiàn)實(shí)嗎？_視訊

“房子，不僅僅是拿來住的?！?/p>

作家杜強(qiáng)曾經(jīng)講了這樣一個(gè)故事：

新冠疫情期間，我租住在北京一個(gè)小區(qū)里，那時(shí)候疫情防控正處于頂點(diǎn)，作為“業(yè)主自助群”群主，那段時(shí)間本小區(qū)接連發(fā)生陽性病例，已經(jīng)是“重災(zāi)區(qū)”，為了不被劃歸高風(fēng)險(xiǎn)地區(qū)，我?guī)е従觽兛範(fàn)幍膸滋炖铮覀儬?zhēng)取到低風(fēng)險(xiǎn)樓棟自由進(jìn)出、輕癥患者居家隔離。

(資料圖片)

對(duì)此我自我感覺良好，甚至聯(lián)想到秋后算賬，生出可恥的悲壯感?？珊髞磬従觽儽O(jiān)視、驅(qū)趕外來看守的時(shí)候，我已經(jīng)變得軟弱。他們形容不明人員鬼鬼祟祟，指責(zé)他們隨地便溺、亂丟防護(hù)服，我全然無感，只注意到他們夾著胳膊、凍得哆哆嗦嗦，而且我更容易被另一類信息刺激到，比如有鄰居說，本小區(qū)鄰里團(tuán)結(jié)、名聲在外，“房價(jià)又要漲一波了”。

對(duì)于每一個(gè)購房者來說，房地產(chǎn)更像是一場(chǎng)擊鼓傳花式的游戲，現(xiàn)在“花”傳到了他們自己手里，沒人不希望房價(jià)上漲。

近幾年來我們不斷提出“房住不炒”的總方針，但現(xiàn)實(shí)情況和我們的愿望總是不那么相稱，盡管在疫情的影響下，各地房地產(chǎn)稍有價(jià)格微跌，但轉(zhuǎn)眼而來的刺激樓市的措施，又再度讓房地產(chǎn)回暖。

炒還是還是不炒，這更像是一個(gè)選擇題，在經(jīng)濟(jì)好的時(shí)候，我們需要遏制房地產(chǎn)的無序擴(kuò)張以防金融風(fēng)險(xiǎn)；在經(jīng)濟(jì)相對(duì)不那么好的時(shí)候，我們又迫切希望房地產(chǎn)能夠?yàn)榻?jīng)濟(jì)注入強(qiáng)心針。

在欲望和信心的加持下，有人的野心顯然更大。

西安一小區(qū)業(yè)主就為此制訂了三年漲價(jià)計(jì)劃，計(jì)劃讓小區(qū)成交價(jià)從2023年7月的每平方米2.5萬元，到2026年7月時(shí)要漲到每平方米4萬元，漲幅高達(dá)60%。

這個(gè)消息是《房地產(chǎn)報(bào)》報(bào)道出來的，綠城西安全運(yùn)村5期芳華苑業(yè)主群2月26日流傳的一張截圖顯示，有業(yè)主在群內(nèi)倡議，制訂三年漲價(jià)計(jì)劃，2023年7月小區(qū)成交價(jià)保持每平方米2.5萬元，到2026年7月，房價(jià)要達(dá)到每平方米4萬元。

而根據(jù)貝殼的數(shù)據(jù)，目前西安全運(yùn)村成交價(jià)大概為每平方米2.1萬元。

關(guān)于國內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫，從多年前我們就已經(jīng)開始贅述，更多的指標(biāo)還是關(guān)于房價(jià)收入比的嚴(yán)重失衡為切入點(diǎn)的。

從社會(huì)學(xué)的角度來看，我們顯然還忽略了另一個(gè)重要因素，那就是已經(jīng)購房的不希望房價(jià)下跌的“既得利益者們”。

日本的經(jīng)驗(yàn)告訴我們，那些中產(chǎn)家庭拿出畢生積蓄重金購入東京房產(chǎn)，花費(fèi)1500萬美元，貸款三十年購房，但在泡沫破滅后，房價(jià)跌到300萬美元、400萬美元，但人們的負(fù)債貸款卻一點(diǎn)也沒有減少。

這開啟了日本失去三十年的序幕。

今天，對(duì)于國內(nèi)的購房者來說，他們也同樣沒有理由允許房價(jià)有任何幅度的下跌。

為了支撐起房價(jià)漲到4萬每平米，西安該小區(qū)的業(yè)主又有哪些計(jì)劃呢？

報(bào)道稱，為了完成漲價(jià)計(jì)劃，該小區(qū)業(yè)主提出每個(gè)苑出一個(gè)代表組成村支部委員會(huì)，每個(gè)業(yè)主掛牌價(jià)格需要通過村委會(huì)審核。審核不通過的家庭，村委會(huì)予以談話，駁回低價(jià)成交申請(qǐng)，并設(shè)定冷靜期一個(gè)月。

同時(shí)，對(duì)于多次談話依然執(zhí)意要低價(jià)成交的，將被認(rèn)定為“擾亂全村市場(chǎng)穩(wěn)步上漲的家庭”，并打上“不友好家庭”標(biāo)簽。

這個(gè)計(jì)劃的完美無缺，用“桃花源”來形容也毫不為過。

為了保證該小區(qū)的房價(jià)，那么最應(yīng)該控制的，自然就是二手房成交價(jià)格了。

而所謂的“不友好家庭”，恐怕也和當(dāng)初的房企“惡意降價(jià)”標(biāo)簽有的一拼；至于“擾亂全村市場(chǎng)穩(wěn)步上漲的家庭”，恐怕也是對(duì)市場(chǎng)這個(gè)概念，最大的誤讀。

根據(jù)綠城西安全運(yùn)村的一位房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的說法稱，該小區(qū)位于“學(xué)區(qū)房”，因此這也是支撐業(yè)主漲價(jià)的信心與動(dòng)力之一。

但同樣的，這個(gè)計(jì)劃的有效性，也值得我們懷疑，市場(chǎng)能不能被統(tǒng)一？答案當(dāng)然是否定的，因?yàn)榫唧w到家庭、個(gè)人，對(duì)于一套房產(chǎn)的價(jià)格標(biāo)的和用處都是不同的，因?yàn)樾枨蟛煌?，自然我們也就很難統(tǒng)一二手房市場(chǎng)的價(jià)格。

一方面，綠城西安全運(yùn)村有很多投資房地產(chǎn)的人，他們當(dāng)然希望房價(jià)一直上漲；但另一方面，這個(gè)小區(qū)還有一些剛需住戶，一些急于變現(xiàn)的購房者等等，需求不同，自然這個(gè)所謂的協(xié)議也就難以達(dá)成統(tǒng)一。

出售房屋本身，依然需要遵循基本的市場(chǎng)規(guī)律。

不過縱觀國內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)，“業(yè)主集體漲價(jià)”事件并非第一次發(fā)生，早在2018年，杭州就有小區(qū)業(yè)主在賣房時(shí)聯(lián)合漲價(jià)，這些小區(qū)業(yè)主在內(nèi)部達(dá)成有關(guān)本小區(qū)“上調(diào)二手房價(jià)”的共識(shí)，并提出比當(dāng)?shù)囟址渴袌?chǎng)價(jià)每平方米高出至少一萬元的“二手房指導(dǎo)報(bào)價(jià)”。

現(xiàn)在看來，這個(gè)操作是不是非常眼熟？

價(jià)格不得低于指導(dǎo)價(jià)，這個(gè)本來是“有關(guān)部門”的規(guī)章制度，現(xiàn)在被被一些購房業(yè)主學(xué)了去，并且還學(xué)的爐火純青，學(xué)的青出于藍(lán)而勝于藍(lán)。

早在2021年，就曾經(jīng)有房企打著新盤七折的口號(hào)出售房地產(chǎn)，以回籠資金，結(jié)果就被有關(guān)部門以惡意降價(jià)為由暫停了新房出售，直到恢復(fù)指導(dǎo)價(jià)為止。

其實(shí)關(guān)于房地產(chǎn)，歷來有一個(gè)說法是控制越多，房地產(chǎn)價(jià)格越高。

這個(gè)說法其實(shí)也并非沒有道理。

以讀書為例，過去為了彰顯公平分配入學(xué)名額，出臺(tái)了“就近入讀”的通知，結(jié)果卻事與愿違，讓學(xué)區(qū)房的概念應(yīng)運(yùn)而生，再度推高了房價(jià)的上漲。

在房價(jià)上漲最猛烈的2018年，一年一共有過450次地產(chǎn)調(diào)控，平均每個(gè)工作日就有兩條新措施出臺(tái)，但卻依然沒有阻擋房價(jià)上漲的步伐。

這其中最重要的一個(gè)因素是，人口的持續(xù)流入到大城市，推動(dòng)了供需關(guān)系的失衡，而越多的購房限制，反而讓房地產(chǎn)變得更為稀缺，在供不應(yīng)求的市場(chǎng)失衡下，房地產(chǎn)當(dāng)然就會(huì)快速上漲，而限制越多，理論上房地產(chǎn)就越是稀缺。

而稀缺代表著的，往往就是昂貴。

日本的經(jīng)驗(yàn)告訴我們，當(dāng)日本房價(jià)高漲、出現(xiàn)泡沫的時(shí)候，日本也試圖通過增加房地產(chǎn)開發(fā)的難度來抑制價(jià)格上漲，對(duì)拿地、建樓提出這樣那樣的規(guī)定，導(dǎo)致后來沒有太多可建的房子。

但與此同時(shí)，由于人口的流入效應(yīng)，需求增加，供給受限，導(dǎo)致地方房價(jià)反而越來越高，韓國前幾年也發(fā)生了類似的事情。

而最好的辦法可能是順其自然，允許開發(fā)商建更多房子，直到達(dá)到某個(gè)供需臨界點(diǎn)，而這取決于人口什么時(shí)候達(dá)到峰值，什么時(shí)候開始下降。

一開始房價(jià)可能會(huì)過高，但沒關(guān)系，等人口到了臨界點(diǎn)，供大于求的時(shí)候，市場(chǎng)力量會(huì)驅(qū)動(dòng)房產(chǎn)價(jià)格下降。

因而，人口的持續(xù)變化和流入流出，才是衡量一個(gè)城市、一個(gè)地區(qū)房價(jià)水平的最好標(biāo)準(zhǔn)。

在人口總量減少的大背景下，西安該小區(qū)的業(yè)主，可能很難等到2026年房價(jià)上漲到4萬的那股力量。

因?yàn)闆Q定房價(jià)上漲的根本因素，人口已經(jīng)開始下降。

除非，未來三年西安的人口凈流入持續(xù)擴(kuò)大，導(dǎo)致西安人口暴漲，推動(dòng)西安本地房地產(chǎn)市場(chǎng)的供不應(yīng)求，但考慮到如今的城鎮(zhèn)化已經(jīng)達(dá)到峰值，未來的人口結(jié)構(gòu)的流動(dòng)性可能永遠(yuǎn)也不會(huì)創(chuàng)造過去那樣的輝煌了。

總的來說，當(dāng)我們?cè)谡f市場(chǎng)的時(shí)候，我們究竟有沒有真正意識(shí)到市場(chǎng)這個(gè)兩個(gè)字背后的含義？我想這是一個(gè)很重要的認(rèn)知。

如果我們有事就拿市場(chǎng)這個(gè)詞出來說事，沒事就拿市場(chǎng)這個(gè)詞出來當(dāng)擋箭牌的話，那么我們個(gè)人的一切行為和決策，顯然就不具備充分的理性。

尊重市場(chǎng)并非是一句空話，我們對(duì)于正確的概念如果不能夠充分理解的話，那么我們今天所做出的一系列行為和決策，可能會(huì)在未來的某一天釀成巨大的災(zāi)難。

拿房地產(chǎn)這件事來說，尊重市場(chǎng)的前提不是什么限制人們的價(jià)格交易，規(guī)定指導(dǎo)價(jià)，最簡(jiǎn)單的原則只有一個(gè)，那就是有人買、就有人賣，在這個(gè)過程中，不需要限制什么，讓大家根據(jù)自身的需求和實(shí)際情況，保障交易的透明和公平即可。

市場(chǎng)其實(shí)就這么簡(jiǎn)單，不需要我們?nèi)パЩ恍枰覀內(nèi)ッ阑?，市?chǎng)就在那里，不偏不倚，不帶任何感情色彩。

當(dāng)人口的減少以及老齡化影響到了我們對(duì)房地產(chǎn)自身的需求時(shí)，那么在未來可見的某一天，正如經(jīng)濟(jì)學(xué)家辜朝明說的那樣，“也許五年、十年后，更多中國普通人終于有機(jī)會(huì)買入合適的房子，擁有更好的居住體驗(yàn)?！?/strong>

end.

作者：羅sir，新青年的職場(chǎng)內(nèi)參。關(guān)心事物發(fā)展背后的邏輯，樂觀的悲觀主義者。關(guān)注我，把知識(shí)磨碎了給你看。