環(huán)球新消息丨西安樓市，聯(lián)名漲價(jià)了！謀劃三年上漲122％

作者：子非魚

(相關(guān)資料圖)

01 | 西安聯(lián)名漲價(jià)

西安的小區(qū)業(yè)主聯(lián)名漲價(jià)一事，鬧得沸沸揚(yáng)揚(yáng)。

根據(jù)時(shí)代財(cái)經(jīng)披露，近日，西安綠城全運(yùn)村5期芳華苑業(yè)主群的群聊截圖顯示，有業(yè)主提議，制定“三年分步漲價(jià)行動(dòng)計(jì)劃”：

今年7月，小區(qū)的成交均價(jià)計(jì)劃保持在2.5萬(wàn)元/平方米；2024年7月，保持在3萬(wàn)元/平方米；2025年7月，保持在3.5萬(wàn)元/平方米；2026年7月，達(dá)到4萬(wàn)元/平方米。目前，綠城西安全運(yùn)村的二手房掛牌均價(jià)約為2.1萬(wàn)元/平方米，二手房成交均價(jià)約為1.8萬(wàn)元/平方米。

作為二手房，業(yè)主漲價(jià)降價(jià)，本來(lái)就是自由的市場(chǎng)行為，無(wú)可厚非。

但這種聯(lián)名式的漲價(jià)，性質(zhì)就完全不一樣，這是在哄抬價(jià)格，擾亂市場(chǎng)。而且，這個(gè)小區(qū)還私自成立了個(gè)什么“村支部委員會(huì)”，審核每個(gè)業(yè)主的成交價(jià)格。

審核不通過的家庭，村委會(huì)會(huì)予以談話，駁回低價(jià)成交申請(qǐng)，并設(shè)定冷靜期一個(gè)月。

這就是嚴(yán)重的違規(guī)違法行為。誰(shuí)給你們的權(quán)力？居然干預(yù)業(yè)主的自由買賣。真是想錢想瘋了。

正如我上面所說，個(gè)體的自由漲跌，是個(gè)體享受的權(quán)力。

都是為了自己的利益。已經(jīng)上車的業(yè)主，很多人恨不得價(jià)格上漲一天一個(gè)價(jià)，以讓自己的資產(chǎn)水漲船高。而沒買房的業(yè)主，則期盼著房?jī)r(jià)攔腰斬?cái)?，最好是能降到自己能夠輕松上車才好。

這里面沒有對(duì)與錯(cuò)、是與非，只有利益二字，都是利益。

但這種組團(tuán)干預(yù)的行為，則有對(duì)錯(cuò)之分。居然想著要把現(xiàn)在成交價(jià)才1.8萬(wàn)的房子，在2026年賣出4萬(wàn)的價(jià)格，也即三年得上漲122%，平均每年得上漲40.7%。

這個(gè)世界太瘋狂了。而且，這種事情，我們已經(jīng)見過非常多，之前廣州業(yè)主降價(jià)賣房，被聯(lián)名舉報(bào)。還有業(yè)主為護(hù)盤，聯(lián)名控訴中介做低成交價(jià)。

02 | 底氣何在

這些業(yè)主聯(lián)名的底氣何在？無(wú)非是看到如今西安的成交量在上升而已，誤以為樓市又要掀翻天。

成交量方面，西安二手房已經(jīng)連續(xù)四個(gè)月環(huán)比上漲。該市住建局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1月西安存量房中，住宅的網(wǎng)簽備案面積為51.10萬(wàn)平方米（5148套），環(huán)比增長(zhǎng)3.42%。

房?jī)r(jià)方面，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局給出的數(shù)據(jù)是，在連續(xù)下跌5個(gè)月后，西安房?jī)r(jià)在1月份實(shí)現(xiàn)了逆轉(zhuǎn)，環(huán)比上漲。

這些數(shù)據(jù)，給他們產(chǎn)生了要一飛沖天的錯(cuò)覺。不得不佩服這些人，在如今的時(shí)代中，西安居然還想著樓市擁有這樣的上漲力量。

西安在上一輪漲價(jià)潮中，看似不顯山不露水，實(shí)則也是漲瘋了的城市之一。我很多西安的讀者感嘆，西安很多片區(qū)的房?jī)r(jià)漲到了連當(dāng)?shù)厝硕紵o(wú)法接受和理解。

虛高的房?jī)r(jià)，在去年下半年進(jìn)入了調(diào)整模式。目前仍在調(diào)整當(dāng)中。

我們不妨看一下西安當(dāng)?shù)刈悦襟w的梳理。目前西安11個(gè)區(qū)域梳理的844個(gè)小區(qū)，下跌的小區(qū)有557個(gè)，占比65%。

這種趨勢(shì)，不可能一下子扭轉(zhuǎn)，因?yàn)槲靼驳膸?kù)存量非常大。

根據(jù)西安住建局官方披露的數(shù)據(jù)顯示，2019年，西安住宅房屋總量已超過400萬(wàn)套，不含農(nóng)村、城中村、部分軍工單位及城改安置房的住宅房源數(shù)量。

過去幾年，西安的新房不斷供應(yīng)，這個(gè)數(shù)據(jù)仍在不斷增加。2019年增加了91330套新房供應(yīng)，2020年增加了84611套，2021年增加了79087套，2022年增加了62027套。

以此計(jì)算，目下西安的住宅房屋數(shù)量432萬(wàn)套左右。

而目前西安的人口是1300多萬(wàn)。換句話說，西安住宅供應(yīng)與市場(chǎng)需求相比，已經(jīng)是一個(gè)供大于求的市場(chǎng)。

正因如此，在去年那樣的大環(huán)境下，很多西安的炒房客掛牌離場(chǎng)，但無(wú)人接盤。

去年年末本號(hào)就寫過，過去90天里，西安5324個(gè)小區(qū)中有3743個(gè)小區(qū)零成交，超過70%，有成交的小區(qū)僅三成。

目前，西安二手房掛牌量達(dá)到了17萬(wàn)套，新上房源6766套?？梢姡靼驳亩址繏炫屏窟€在增加。

當(dāng)然，這里面有一部分是在宏觀大環(huán)境改善之后的改善需求，也即把現(xiàn)在的房子賣掉置換更大更好的住宅。

但大部分，仍是套現(xiàn)離場(chǎng)的人?？梢姡靼材壳暗氖袌?chǎng)，看空的人還是偏多。

03 | 西安樓市后續(xù)預(yù)判

正如我在上篇文章中所說，目前的市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入了多空博弈階段。

有人看多入場(chǎng)，有人看空套現(xiàn)離場(chǎng)。這樣的市場(chǎng)，才是一個(gè)正常的市場(chǎng)。不像2019之前的集體看多，也不像2022年的集體看空。

這種市場(chǎng)下，既有機(jī)會(huì)，也有風(fēng)險(xiǎn)。大家不要盲目看空，更不要盲目看多。

像開篇所說的西安綠城全運(yùn)村5期芳華苑業(yè)主，就是盲目看多。三年需要上漲122%，每年得上漲40%以上，這種想法簡(jiǎn)直是瘋了。

他們還在天真地想著依靠房產(chǎn)暴富。在人口見頂，城市化進(jìn)入低速階段，在全國(guó)房屋過剩，在經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇仍舉步維艱，在世界格局紛繁復(fù)雜的共同背景下，樓市已經(jīng)進(jìn)入了黑鐵時(shí)代。

在這樣的時(shí)代里，即便是北上廣深這樣的一線城市，房?jī)r(jià)也不可能再有大波動(dòng)，遑論供應(yīng)已經(jīng)大于需求的西安。

對(duì)于西安樓市，本號(hào)認(rèn)為：

第一，泡沫較大的片區(qū)，會(huì)繼續(xù)擠泡沫。比如曲江、高新、雁塔這些被爆炒的區(qū)域。

第二，價(jià)格相對(duì)合理且配套完善的片區(qū)，會(huì)穩(wěn)步回暖，緩慢爬升。

關(guān)鍵詞： 成交均價(jià) 不要盲目