環(huán)球新消息丨西安樓市，聯(lián)名漲價了！謀劃三年上漲122％

作者：子非魚

(相關資料圖)

01 | 西安聯(lián)名漲價

西安的小區(qū)業(yè)主聯(lián)名漲價一事，鬧得沸沸揚揚。

根據(jù)時代財經披露，近日，西安綠城全運村5期芳華苑業(yè)主群的群聊截圖顯示，有業(yè)主提議，制定“三年分步漲價行動計劃”：

今年7月，小區(qū)的成交均價計劃保持在2.5萬元/平方米；2024年7月，保持在3萬元/平方米；2025年7月，保持在3.5萬元/平方米；2026年7月，達到4萬元/平方米。目前，綠城西安全運村的二手房掛牌均價約為2.1萬元/平方米，二手房成交均價約為1.8萬元/平方米。

作為二手房，業(yè)主漲價降價，本來就是自由的市場行為，無可厚非。

但這種聯(lián)名式的漲價，性質就完全不一樣，這是在哄抬價格，擾亂市場。而且，這個小區(qū)還私自成立了個什么“村支部委員會”，審核每個業(yè)主的成交價格。

審核不通過的家庭，村委會會予以談話，駁回低價成交申請，并設定冷靜期一個月。

這就是嚴重的違規(guī)違法行為。誰給你們的權力？居然干預業(yè)主的自由買賣。真是想錢想瘋了。

正如我上面所說，個體的自由漲跌，是個體享受的權力。

都是為了自己的利益。已經上車的業(yè)主，很多人恨不得價格上漲一天一個價，以讓自己的資產水漲船高。而沒買房的業(yè)主，則期盼著房價攔腰斬斷，最好是能降到自己能夠輕松上車才好。

這里面沒有對與錯、是與非，只有利益二字，都是利益。

但這種組團干預的行為，則有對錯之分。居然想著要把現(xiàn)在成交價才1.8萬的房子，在2026年賣出4萬的價格，也即三年得上漲122%，平均每年得上漲40.7%。

這個世界太瘋狂了。而且，這種事情，我們已經見過非常多，之前廣州業(yè)主降價賣房，被聯(lián)名舉報。還有業(yè)主為護盤，聯(lián)名控訴中介做低成交價。

02 | 底氣何在

這些業(yè)主聯(lián)名的底氣何在？無非是看到如今西安的成交量在上升而已，誤以為樓市又要掀翻天。

成交量方面，西安二手房已經連續(xù)四個月環(huán)比上漲。該市住建局數(shù)據(jù)顯示，1月西安存量房中，住宅的網簽備案面積為51.10萬平方米（5148套），環(huán)比增長3.42%。

房價方面，國家統(tǒng)計局給出的數(shù)據(jù)是，在連續(xù)下跌5個月后，西安房價在1月份實現(xiàn)了逆轉，環(huán)比上漲。

這些數(shù)據(jù)，給他們產生了要一飛沖天的錯覺。不得不佩服這些人，在如今的時代中，西安居然還想著樓市擁有這樣的上漲力量。

西安在上一輪漲價潮中，看似不顯山不露水，實則也是漲瘋了的城市之一。我很多西安的讀者感嘆，西安很多片區(qū)的房價漲到了連當?shù)厝硕紵o法接受和理解。

虛高的房價，在去年下半年進入了調整模式。目前仍在調整當中。

我們不妨看一下西安當?shù)刈悦襟w的梳理。目前西安11個區(qū)域梳理的844個小區(qū)，下跌的小區(qū)有557個，占比65%。

這種趨勢，不可能一下子扭轉，因為西安的庫存量非常大。

根據(jù)西安住建局官方披露的數(shù)據(jù)顯示，2019年，西安住宅房屋總量已超過400萬套，不含農村、城中村、部分軍工單位及城改安置房的住宅房源數(shù)量。

過去幾年，西安的新房不斷供應，這個數(shù)據(jù)仍在不斷增加。2019年增加了91330套新房供應，2020年增加了84611套，2021年增加了79087套，2022年增加了62027套。

以此計算，目下西安的住宅房屋數(shù)量432萬套左右。

而目前西安的人口是1300多萬。換句話說，西安住宅供應與市場需求相比，已經是一個供大于求的市場。

正因如此，在去年那樣的大環(huán)境下，很多西安的炒房客掛牌離場，但無人接盤。

去年年末本號就寫過，過去90天里，西安5324個小區(qū)中有3743個小區(qū)零成交，超過70%，有成交的小區(qū)僅三成。

目前，西安二手房掛牌量達到了17萬套，新上房源6766套?？梢?，西安的二手房掛牌量還在增加。

當然，這里面有一部分是在宏觀大環(huán)境改善之后的改善需求，也即把現(xiàn)在的房子賣掉置換更大更好的住宅。

但大部分，仍是套現(xiàn)離場的人?？梢姡靼材壳暗氖袌?，看空的人還是偏多。

03 | 西安樓市后續(xù)預判

正如我在上篇文章中所說，目前的市場已經進入了多空博弈階段。

有人看多入場，有人看空套現(xiàn)離場。這樣的市場，才是一個正常的市場。不像2019之前的集體看多，也不像2022年的集體看空。

這種市場下，既有機會，也有風險。大家不要盲目看空，更不要盲目看多。

像開篇所說的西安綠城全運村5期芳華苑業(yè)主，就是盲目看多。三年需要上漲122%，每年得上漲40%以上，這種想法簡直是瘋了。

他們還在天真地想著依靠房產暴富。在人口見頂，城市化進入低速階段，在全國房屋過剩，在經濟復蘇仍舉步維艱，在世界格局紛繁復雜的共同背景下，樓市已經進入了黑鐵時代。

在這樣的時代里，即便是北上廣深這樣的一線城市，房價也不可能再有大波動，遑論供應已經大于需求的西安。

對于西安樓市，本號認為：

第一，泡沫較大的片區(qū)，會繼續(xù)擠泡沫。比如曲江、高新、雁塔這些被爆炒的區(qū)域。

第二，價格相對合理且配套完善的片區(qū)，會穩(wěn)步回暖，緩慢爬升。

關鍵詞： 成交均價 不要盲目