美好置業(yè)接連出售三家子公司股權(quán) 地產(chǎn)主業(yè)"余糧"不多

美好置業(yè)集團(tuán)股份有限公司(以下簡稱"美好置業(yè)";000667.SZ)接連出售三家子公司股權(quán)，市場出現(xiàn)"用腳投票"。

2020年12月31日，美好置業(yè)接連發(fā)布了兩份資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓公告，擬轉(zhuǎn)讓東莞市塘廈寶光渡假娛樂有限公司(以下簡稱"塘廈寶光")100%股權(quán)、安徽東磁投資有限公司(以下簡稱"安徽東磁")100%股權(quán)以及全資子公司持有的合肥名流置業(yè)有限公司(以下簡稱"合肥名流")100%股權(quán)，交易價格合計(jì)約為22.08億元。

或是受此消息影響，美好置業(yè)的股價1月15日至18日出現(xiàn)了接連放量跌停。截至1月18日收盤，美好置業(yè)的股價為3.08元/股，總市值為75.98億元。

美好置業(yè)難言"美好"。種種動向背后，或許都與美好置業(yè)資金承壓、凈利潤持續(xù)虧損、業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型困難息息相關(guān)?！锻顿Y者網(wǎng)》就上述問題聯(lián)系美好置業(yè)，但一直未收到公司方面的回復(fù)。

接連出售三家子公司股權(quán)

2020年12月31日，美好置業(yè)接連發(fā)布了兩份資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓公告。一份是擬出售塘廈寶光100%股權(quán)，交易對價為9億元，股權(quán)受讓方為東莞市華堂更新置業(yè)有限公司(簡稱"華堂更新置業(yè)")。

另一份則是美好置業(yè)擬轉(zhuǎn)讓安徽東磁以及合肥名流100%股權(quán)。其中，安徽東磁交易對價為5.08億元、合肥名流交易對價8億元，兩項(xiàng)交易合計(jì)對價13.08億元，股權(quán)受讓方均為上海集友廣源實(shí)業(yè)有限公司(簡稱"集友廣源")。

美好置業(yè)出售三家子公司100%股權(quán)，合計(jì)交易價格為22.08億元。根據(jù)資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓公告，交易完成后，塘廈寶光、安徽東磁、合肥名流不再納入公司合并報(bào)表范圍。

值得注意的是，美好置業(yè)于2018年5月收購塘廈寶光時的交易對價為3.2億元，包括股權(quán)轉(zhuǎn)讓款1億元，承擔(dān)負(fù)債2.2億元;2008年及2009年收購安徽東磁時總計(jì)付出了4.5億元。而合肥名流則是美好置業(yè)2007年設(shè)立的項(xiàng)目公司，股東權(quán)益評估價值6.63億元。

根據(jù)公告信息，塘廈寶光擁有位于東莞市塘廈鎮(zhèn)郎箕埔地段的兩宗土地的使用權(quán)，兩地塊合計(jì)占地面積為10.5萬平方米，地上建筑面積約7.1萬平方米。2022年1月10日前這兩宗地塊地上建筑物由廣東亞視演藝職業(yè)學(xué)院無償使用，這兩宗地塊符合"三舊"改造條件，正在開始拆遷。

而安徽東磁的項(xiàng)目資產(chǎn)包含高爾夫球場占地1450.68畝，酒店占地49.32畝，可開發(fā)住宅用地土地證載面積315.25畝。合肥名流則持有兩塊位于紫蓬山旅游開發(fā)區(qū)的地塊，合計(jì)土地證載土地面積為759畝。

但是美好置業(yè)轉(zhuǎn)讓股權(quán)的三家子公司，業(yè)績表現(xiàn)均不樂觀。公告數(shù)據(jù)顯示，2019年塘廈寶光的營業(yè)收入與凈利潤均為0，2020年前11個月其收入依然為0，凈利潤虧損擴(kuò)大到4006萬元。與此同時，負(fù)債也由2019年末的2.22億膨脹到7.4億元。

具體來看安徽東磁、合肥名流的業(yè)績表現(xiàn)，安徽東磁、合肥名流連續(xù)凈利潤虧損。公告數(shù)據(jù)顯示，2019年、2020年度1-8月，安徽東磁的凈利潤分別為-400.40萬元、-1938.90萬元，虧損額擴(kuò)大;而合肥名流的凈利潤分別為-635.72萬元、-130.06萬元。

一級開發(fā)業(yè)務(wù)屬于美好置業(yè)的日常經(jīng)營業(yè)務(wù)，美好置業(yè)通過一級土地整理服務(wù)或股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式實(shí)現(xiàn)收益。對于出售子公司股權(quán)，美好置業(yè)公告表示："有利于保障公司整體經(jīng)營目標(biāo)和發(fā)展規(guī)劃的順利實(shí)現(xiàn)，提升公司資產(chǎn)流動性和運(yùn)營效率。"

資金壓力大，利潤連續(xù)下降

美好置業(yè)以22億元的對價出售三家公司的股權(quán)，此舉或?yàn)榛鼗\資金。畢竟，凈利潤四年連續(xù)下降的美好置業(yè)的現(xiàn)金流并不"好看"，還面臨著較大的短債壓力。

財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)顯示，在2020年前三季度，美好置業(yè)實(shí)現(xiàn)營收21.85億元，同比增長19.38%;凈利潤虧損3.37億元，同比暴跌952.43%。

而早在2017至2019年，美好置業(yè)的凈利潤已經(jīng)連續(xù)三年下滑，分別下跌3.41%、76.95%和239.41%，虧損降幅逐年擴(kuò)大。

此外，美好置業(yè)的負(fù)債規(guī)模仍在持續(xù)攀升。數(shù)據(jù)顯示，美好置業(yè)的總負(fù)債規(guī)模由2019年末的202.78億元，增長至2020年三季度的226.70億元。資產(chǎn)負(fù)債率也在不斷增長，由2018年的66.26%增至2019年的73.68%，2020年前三季度進(jìn)一步增至76.65%。

截至2020年9月30日，美好置業(yè)短期借款0.5億元，一年內(nèi)到期的非流動負(fù)債31.36億元，短期債務(wù)合計(jì)31.86億元，而賬面上的貨幣資金僅為17.51億元，難以覆蓋其短期債務(wù)。顯而易見，美好置業(yè)的短期債務(wù)壓力較大。

現(xiàn)金不能覆蓋短期負(fù)債，將對公司的融資造成限制。根據(jù)"三道紅線"規(guī)定，一項(xiàng)指標(biāo)踩線的房企，有息負(fù)債規(guī)模年增速需控制在10%以內(nèi)，按照美好置業(yè)2020年中期有息負(fù)債規(guī)模79億計(jì)算，年有息負(fù)債增加額需控制在7.9億以內(nèi)。

值得注意的是，美好置業(yè)較高的融資成本也在侵蝕利潤。數(shù)據(jù)顯示，截至2020年上半年，美好置業(yè)的財(cái)務(wù)費(fèi)用為0.93億元，占營業(yè)收入的比重為4.8%，而同期凈利潤虧損0.92億元。

數(shù)據(jù)顯示，美好置業(yè)占比較大的融資渠道分別是:銀行貸款利率在5.39%-7.5%之間,非銀貸款利率為10.5%-15%,債券利率為7.2%,信托融資利率為14.5%。從行業(yè)情況來看，中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2020年上半年,房企融資平均利率為4.25%。相較而言，美好置業(yè)的融資利率高于均值。

地產(chǎn)主業(yè)不振，轉(zhuǎn)型困難

公開資料顯示，美好置業(yè)成立于1989年，前身為名流置業(yè)集團(tuán)股份有限公司。2014年，"名流置業(yè)"更名為"美好置業(yè)"，主要業(yè)務(wù)包括房產(chǎn)開發(fā)、城市土地開發(fā)、產(chǎn)業(yè)新鎮(zhèn)、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)、裝配式建筑業(yè)務(wù)等。

從營收結(jié)構(gòu)來看，目前房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入仍是主要收入來源。2017年至2019年，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入占比分別為83.97%、92.21%、83.97%，2020年上半年占比仍達(dá)到81.55%。

2020年美好置業(yè)的房地產(chǎn)銷售數(shù)據(jù)尚未披露。但是從預(yù)收賬款來看，截至三季末，美好置業(yè)預(yù)收款達(dá)到111.38億元，同比增長了36%。根據(jù)披露，上半年預(yù)收房款來自西安、武漢、合肥等城市的11個項(xiàng)目。

銷售方面表現(xiàn)尚可，但是美好置業(yè)的手中"余糧"并不多。截至2020年上半年，美好置業(yè)土儲計(jì)容建面為146.78萬平方米，按照2019年58.15萬平方米的銷售面積估算，僅夠2.5年開發(fā)。

事實(shí)上，美好置業(yè)近兩年來拿地力度并不大。2019年拿地金額11.33億元，當(dāng)年簽約金額67.38億元。2020年上半年，美好置業(yè)僅新增兩個項(xiàng)目，總計(jì)容建筑面積16.61萬平方米，相比同期23.34億元的簽約金額，拿地金額明顯偏小。

美好置業(yè)拿地力度下降，或許與公司業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型有關(guān)。2017年，美好置業(yè)通過增資擴(kuò)股的方式控股了國內(nèi)裝配式建筑專業(yè)施工企業(yè)——美好裝配，之后押注裝配式建筑業(yè)務(wù)發(fā)展。

天風(fēng)證券研究顯示：美好裝配工廠生產(chǎn)線引進(jìn)德國疊合剪力墻技術(shù)和艾巴維、沃樂特生產(chǎn)線，及RIB信息化管理系統(tǒng)，打造世界上技術(shù)最先進(jìn)、單場規(guī)模產(chǎn)能最大、智能化程度最高的PC制造工廠，單廠年設(shè)計(jì)產(chǎn)能30萬方。

截至目前美好置業(yè)的PC工廠已有武漢江夏、青島即墨、合肥肥東、湖北荊州、重慶江津、長沙汩羅、河南新鄉(xiāng)、成都金堂共8個工廠投產(chǎn)，此外，河北玉田、天津靜海、廣州大塘、南京儀征、濟(jì)南臨邑等5個工廠正在建設(shè)當(dāng)中，計(jì)劃將于近兩年內(nèi)陸續(xù)建成投產(chǎn)。

但是，主營裝配式建筑業(yè)務(wù)的美好裝配的業(yè)績表現(xiàn)并不理想。財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)顯示，2018年至2019年，美好裝配分別實(shí)現(xiàn)凈利潤-1.97億元和-5.98億元;2020年上半年，實(shí)現(xiàn)營收3.09億元，同比增長13.6%，但凈利潤仍未轉(zhuǎn)正，為-2.39億元。此外，2020年上半年裝配式建筑業(yè)務(wù)簽約訂單金額18.5億元，其中81.7%是內(nèi)部項(xiàng)目所消化。

房地產(chǎn)主業(yè)拿地力度下降"儲備糧"不足，新業(yè)務(wù)尚不能夠扭轉(zhuǎn)美好置業(yè)凈利潤虧損態(tài)勢，美好置業(yè)的盈利能力仍面臨嚴(yán)峻考驗(yàn)。(思維財(cái)經(jīng)出品)

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