美好置業(yè)集團(tuán)股份有限公司(以下簡(jiǎn)稱"美好置業(yè)";000667.SZ)接連出售三家子公司股權(quán),市場(chǎng)出現(xiàn)"用腳投票"。
2020年12月31日,美好置業(yè)接連發(fā)布了兩份資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓公告,擬轉(zhuǎn)讓東莞市塘廈寶光渡假娛樂有限公司(以下簡(jiǎn)稱"塘廈寶光")100%股權(quán)、安徽東磁投資有限公司(以下簡(jiǎn)稱"安徽東磁")100%股權(quán)以及全資子公司持有的合肥名流置業(yè)有限公司(以下簡(jiǎn)稱"合肥名流")100%股權(quán),交易價(jià)格合計(jì)約為22.08億元。
或是受此消息影響,美好置業(yè)的股價(jià)1月15日至18日出現(xiàn)了接連放量跌停。截至1月18日收盤,美好置業(yè)的股價(jià)為3.08元/股,總市值為75.98億元。
美好置業(yè)難言"美好"。種種動(dòng)向背后,或許都與美好置業(yè)資金承壓、凈利潤(rùn)持續(xù)虧損、業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型困難息息相關(guān)?!锻顿Y者網(wǎng)》就上述問題聯(lián)系美好置業(yè),但一直未收到公司方面的回復(fù)。
接連出售三家子公司股權(quán)
2020年12月31日,美好置業(yè)接連發(fā)布了兩份資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓公告。一份是擬出售塘廈寶光100%股權(quán),交易對(duì)價(jià)為9億元,股權(quán)受讓方為東莞市華堂更新置業(yè)有限公司(簡(jiǎn)稱"華堂更新置業(yè)")。
另一份則是美好置業(yè)擬轉(zhuǎn)讓安徽東磁以及合肥名流100%股權(quán)。其中,安徽東磁交易對(duì)價(jià)為5.08億元、合肥名流交易對(duì)價(jià)8億元,兩項(xiàng)交易合計(jì)對(duì)價(jià)13.08億元,股權(quán)受讓方均為上海集友廣源實(shí)業(yè)有限公司(簡(jiǎn)稱"集友廣源")。
美好置業(yè)出售三家子公司100%股權(quán),合計(jì)交易價(jià)格為22.08億元。根據(jù)資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓公告,交易完成后,塘廈寶光、安徽東磁、合肥名流不再納入公司合并報(bào)表范圍。
值得注意的是,美好置業(yè)于2018年5月收購(gòu)塘廈寶光時(shí)的交易對(duì)價(jià)為3.2億元,包括股權(quán)轉(zhuǎn)讓款1億元,承擔(dān)負(fù)債2.2億元;2008年及2009年收購(gòu)安徽東磁時(shí)總計(jì)付出了4.5億元。而合肥名流則是美好置業(yè)2007年設(shè)立的項(xiàng)目公司,股東權(quán)益評(píng)估價(jià)值6.63億元。
根據(jù)公告信息,塘廈寶光擁有位于東莞市塘廈鎮(zhèn)郎箕埔地段的兩宗土地的使用權(quán),兩地塊合計(jì)占地面積為10.5萬平方米,地上建筑面積約7.1萬平方米。2022年1月10日前這兩宗地塊地上建筑物由廣東亞視演藝職業(yè)學(xué)院無償使用,這兩宗地塊符合"三舊"改造條件,正在開始拆遷。
而安徽東磁的項(xiàng)目資產(chǎn)包含高爾夫球場(chǎng)占地1450.68畝,酒店占地49.32畝,可開發(fā)住宅用地土地證載面積315.25畝。合肥名流則持有兩塊位于紫蓬山旅游開發(fā)區(qū)的地塊,合計(jì)土地證載土地面積為759畝。
但是美好置業(yè)轉(zhuǎn)讓股權(quán)的三家子公司,業(yè)績(jī)表現(xiàn)均不樂觀。公告數(shù)據(jù)顯示,2019年塘廈寶光的營(yíng)業(yè)收入與凈利潤(rùn)均為0,2020年前11個(gè)月其收入依然為0,凈利潤(rùn)虧損擴(kuò)大到4006萬元。與此同時(shí),負(fù)債也由2019年末的2.22億膨脹到7.4億元。
具體來看安徽東磁、合肥名流的業(yè)績(jī)表現(xiàn),安徽東磁、合肥名流連續(xù)凈利潤(rùn)虧損。公告數(shù)據(jù)顯示,2019年、2020年度1-8月,安徽東磁的凈利潤(rùn)分別為-400.40萬元、-1938.90萬元,虧損額擴(kuò)大;而合肥名流的凈利潤(rùn)分別為-635.72萬元、-130.06萬元。
一級(jí)開發(fā)業(yè)務(wù)屬于美好置業(yè)的日常經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù),美好置業(yè)通過一級(jí)土地整理服務(wù)或股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式實(shí)現(xiàn)收益。對(duì)于出售子公司股權(quán),美好置業(yè)公告表示:"有利于保障公司整體經(jīng)營(yíng)目標(biāo)和發(fā)展規(guī)劃的順利實(shí)現(xiàn),提升公司資產(chǎn)流動(dòng)性和運(yùn)營(yíng)效率。"
資金壓力大,利潤(rùn)連續(xù)下降
美好置業(yè)以22億元的對(duì)價(jià)出售三家公司的股權(quán),此舉或?yàn)榛鼗\資金。畢竟,凈利潤(rùn)四年連續(xù)下降的美好置業(yè)的現(xiàn)金流并不"好看",還面臨著較大的短債壓力。
財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)顯示,在2020年前三季度,美好置業(yè)實(shí)現(xiàn)營(yíng)收21.85億元,同比增長(zhǎng)19.38%;凈利潤(rùn)虧損3.37億元,同比暴跌952.43%。
而早在2017至2019年,美好置業(yè)的凈利潤(rùn)已經(jīng)連續(xù)三年下滑,分別下跌3.41%、76.95%和239.41%,虧損降幅逐年擴(kuò)大。
此外,美好置業(yè)的負(fù)債規(guī)模仍在持續(xù)攀升。數(shù)據(jù)顯示,美好置業(yè)的總負(fù)債規(guī)模由2019年末的202.78億元,增長(zhǎng)至2020年三季度的226.70億元。資產(chǎn)負(fù)債率也在不斷增長(zhǎng),由2018年的66.26%增至2019年的73.68%,2020年前三季度進(jìn)一步增至76.65%。
截至2020年9月30日,美好置業(yè)短期借款0.5億元,一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債31.36億元,短期債務(wù)合計(jì)31.86億元,而賬面上的貨幣資金僅為17.51億元,難以覆蓋其短期債務(wù)。顯而易見,美好置業(yè)的短期債務(wù)壓力較大。
現(xiàn)金不能覆蓋短期負(fù)債,將對(duì)公司的融資造成限制。根據(jù)"三道紅線"規(guī)定,一項(xiàng)指標(biāo)踩線的房企,有息負(fù)債規(guī)模年增速需控制在10%以內(nèi),按照美好置業(yè)2020年中期有息負(fù)債規(guī)模79億計(jì)算,年有息負(fù)債增加額需控制在7.9億以內(nèi)。
值得注意的是,美好置業(yè)較高的融資成本也在侵蝕利潤(rùn)。數(shù)據(jù)顯示,截至2020年上半年,美好置業(yè)的財(cái)務(wù)費(fèi)用為0.93億元,占營(yíng)業(yè)收入的比重為4.8%,而同期凈利潤(rùn)虧損0.92億元。
數(shù)據(jù)顯示,美好置業(yè)占比較大的融資渠道分別是:銀行貸款利率在5.39%-7.5%之間,非銀貸款利率為10.5%-15%,債券利率為7.2%,信托融資利率為14.5%。從行業(yè)情況來看,中指研究院數(shù)據(jù)顯示,2020年上半年,房企融資平均利率為4.25%。相較而言,美好置業(yè)的融資利率高于均值。
地產(chǎn)主業(yè)不振,轉(zhuǎn)型困難
公開資料顯示,美好置業(yè)成立于1989年,前身為名流置業(yè)集團(tuán)股份有限公司。2014年,"名流置業(yè)"更名為"美好置業(yè)",主要業(yè)務(wù)包括房產(chǎn)開發(fā)、城市土地開發(fā)、產(chǎn)業(yè)新鎮(zhèn)、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)、裝配式建筑業(yè)務(wù)等。
從營(yíng)收結(jié)構(gòu)來看,目前房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入仍是主要收入來源。2017年至2019年,房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入占比分別為83.97%、92.21%、83.97%,2020年上半年占比仍達(dá)到81.55%。
2020年美好置業(yè)的房地產(chǎn)銷售數(shù)據(jù)尚未披露。但是從預(yù)收賬款來看,截至三季末,美好置業(yè)預(yù)收款達(dá)到111.38億元,同比增長(zhǎng)了36%。根據(jù)披露,上半年預(yù)收房款來自西安、武漢、合肥等城市的11個(gè)項(xiàng)目。
銷售方面表現(xiàn)尚可,但是美好置業(yè)的手中"余糧"并不多。截至2020年上半年,美好置業(yè)土儲(chǔ)計(jì)容建面為146.78萬平方米,按照2019年58.15萬平方米的銷售面積估算,僅夠2.5年開發(fā)。
事實(shí)上,美好置業(yè)近兩年來拿地力度并不大。2019年拿地金額11.33億元,當(dāng)年簽約金額67.38億元。2020年上半年,美好置業(yè)僅新增兩個(gè)項(xiàng)目,總計(jì)容建筑面積16.61萬平方米,相比同期23.34億元的簽約金額,拿地金額明顯偏小。
美好置業(yè)拿地力度下降,或許與公司業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型有關(guān)。2017年,美好置業(yè)通過增資擴(kuò)股的方式控股了國(guó)內(nèi)裝配式建筑專業(yè)施工企業(yè)——美好裝配,之后押注裝配式建筑業(yè)務(wù)發(fā)展。
天風(fēng)證券研究顯示:美好裝配工廠生產(chǎn)線引進(jìn)德國(guó)疊合剪力墻技術(shù)和艾巴維、沃樂特生產(chǎn)線,及RIB信息化管理系統(tǒng),打造世界上技術(shù)最先進(jìn)、單場(chǎng)規(guī)模產(chǎn)能最大、智能化程度最高的PC制造工廠,單廠年設(shè)計(jì)產(chǎn)能30萬方。
截至目前美好置業(yè)的PC工廠已有武漢江夏、青島即墨、合肥肥東、湖北荊州、重慶江津、長(zhǎng)沙汩羅、河南新鄉(xiāng)、成都金堂共8個(gè)工廠投產(chǎn),此外,河北玉田、天津靜海、廣州大塘、南京儀征、濟(jì)南臨邑等5個(gè)工廠正在建設(shè)當(dāng)中,計(jì)劃將于近兩年內(nèi)陸續(xù)建成投產(chǎn)。
但是,主營(yíng)裝配式建筑業(yè)務(wù)的美好裝配的業(yè)績(jī)表現(xiàn)并不理想。財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)顯示,2018年至2019年,美好裝配分別實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)-1.97億元和-5.98億元;2020年上半年,實(shí)現(xiàn)營(yíng)收3.09億元,同比增長(zhǎng)13.6%,但凈利潤(rùn)仍未轉(zhuǎn)正,為-2.39億元。此外,2020年上半年裝配式建筑業(yè)務(wù)簽約訂單金額18.5億元,其中81.7%是內(nèi)部項(xiàng)目所消化。
房地產(chǎn)主業(yè)拿地力度下降"儲(chǔ)備糧"不足,新業(yè)務(wù)尚不能夠扭轉(zhuǎn)美好置業(yè)凈利潤(rùn)虧損態(tài)勢(shì),美好置業(yè)的盈利能力仍面臨嚴(yán)峻考驗(yàn)。(思維財(cái)經(jīng)出品)
關(guān)鍵詞: 美好置業(yè) 子公司股權(quán)
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