為業(yè)主大會(huì)和業(yè)委會(huì)定新規(guī)

近日,合肥市住房保障和房產(chǎn)管理局制定《合肥市業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》(修訂征求意見(jiàn)稿),并向社會(huì)各界公開(kāi)征求意見(jiàn)。

該征求意見(jiàn)稿指出,符合下列條件之一的,應(yīng)當(dāng)召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議:已交付的專(zhuān)有部分面積超過(guò)建筑物總面積百分之五十的;首批物業(yè)交付滿(mǎn)三年的。

(相關(guān)資料圖)

業(yè)主大會(huì)根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域的劃分成立,一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。符合首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)條件,建設(shè)單位、前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者五分之一以上業(yè)主可以書(shū)面向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府申請(qǐng)成立業(yè)主大會(huì)。

劃分為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域的分期開(kāi)發(fā)的建設(shè)項(xiàng)目,先期開(kāi)發(fā)部分符合首次業(yè)主大會(huì)召開(kāi)條件的,可以成立業(yè)主大會(huì),選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。符合首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)條件,三個(gè)月內(nèi)未召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議的,街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府在接到建設(shè)單位、前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者五分之一以上業(yè)主提交的成立業(yè)主大會(huì)書(shū)面申請(qǐng)報(bào)告之日起四十五日內(nèi),應(yīng)當(dāng)組建業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組?；I備組業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)具有業(yè)主身份、具有完全民事行為能力、責(zé)任心強(qiáng)、模范履行業(yè)主義務(wù)、公正廉潔、具備必要的工作時(shí)間。業(yè)主代表人數(shù)不低于籌備組總?cè)藬?shù)的二分之一。

征求意見(jiàn)稿明確,建設(shè)單位和前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)配合籌備組開(kāi)展工作,首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的籌備經(jīng)費(fèi)由建設(shè)單位依法承擔(dān)。已歸集籌備經(jīng)費(fèi)的,籌備組應(yīng)當(dāng)制定籌備經(jīng)費(fèi)預(yù)算,向街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府申請(qǐng)預(yù)支首次籌備經(jīng)費(fèi)。首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)后,業(yè)主大會(huì)籌備組應(yīng)當(dāng)將籌備經(jīng)費(fèi)的使用情況在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示,接受全體業(yè)主監(jiān)督。

籌備組應(yīng)當(dāng)自組成之日起三個(gè)月內(nèi)組織召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議;籌備組在業(yè)主委員會(huì)成立后自行解散;籌備組組成之日起六個(gè)月內(nèi)無(wú)法召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議或者首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì),由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府重新組織籌備工作。

業(yè)主大會(huì)決定以下事項(xiàng):確定物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)以及物業(yè)服務(wù)收費(fèi)方案;選聘、續(xù)聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人;籌集和使用專(zhuān)項(xiàng)維修資金;改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施;依法改變共有部分的用途或者利用共用部分進(jìn)行經(jīng)營(yíng)以及所得收益的分配與使用等。

該征求意見(jiàn)稿規(guī)定,業(yè)主共同決定事項(xiàng),應(yīng)當(dāng)由專(zhuān)有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決。業(yè)主不按規(guī)定繳納專(zhuān)項(xiàng)維修資金、物業(yè)服務(wù)費(fèi)等費(fèi)用,或者實(shí)施其他損害業(yè)主共同權(quán)益行為的,業(yè)主大會(huì)可以在管理規(guī)約或業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中對(duì)其被選舉權(quán)的行使予以限制。業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)由全體業(yè)主承擔(dān)。工作經(jīng)費(fèi)可以由業(yè)主分?jǐn)?也可以從物業(yè)共有部分經(jīng)營(yíng)所得收益列支。

新《指導(dǎo)規(guī)則》的發(fā)布,有何新特點(diǎn),對(duì)未來(lái)合肥市業(yè)主委員會(huì)的成立和運(yùn)行會(huì)產(chǎn)生什么樣的影響?對(duì)此本報(bào)記者采訪了業(yè)內(nèi)專(zhuān)家——安徽興阜律師事務(wù)所業(yè)主物權(quán)研究顧問(wèn)、安徽省物業(yè)管理協(xié)會(huì)業(yè)主事務(wù)工作委員會(huì)主任凌德慶。

凌德慶認(rèn)為:一、2012年合肥市主管部門(mén)依據(jù)住建部(274號(hào))文制定了《合肥市業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》,隨著時(shí)間推移和情況變化,特別是今年5月1日《合肥市住宅小區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》頒布后,明確規(guī)定了成立業(yè)主大會(huì)選出業(yè)主委員會(huì)只需要滿(mǎn)足以下兩個(gè)必要條件之一即可(已交付的專(zhuān)有部分面積超過(guò)小區(qū)建筑物總面積50%以上或者首批物業(yè)交付滿(mǎn)三年),取消了入住率這個(gè)要求?，F(xiàn)實(shí)來(lái)看合肥現(xiàn)有小區(qū)絕大多數(shù)符合上述兩個(gè)條件任意之一,因此及時(shí)制定相關(guān)配套規(guī)范性文件指導(dǎo)業(yè)主成立業(yè)主大會(huì)和業(yè)委會(huì)正常開(kāi)展工作很有必要。

二、首次業(yè)主大會(huì)籌備經(jīng)費(fèi)一直以來(lái)是老大難問(wèn)題。雖然2016年省物業(yè)條例第十六條就法定首次業(yè)主大會(huì)籌備經(jīng)費(fèi)由建設(shè)單位承擔(dān),但由于各地沒(méi)有具體細(xì)化措施,再加上部分開(kāi)發(fā)商破產(chǎn)后找不到人,現(xiàn)存的開(kāi)發(fā)商很多就具體承擔(dān)金額與業(yè)主達(dá)不成一致等原因,從而使很多小區(qū)成立業(yè)主大會(huì)并沒(méi)有得到開(kāi)發(fā)商應(yīng)該支付的籌備費(fèi)用,有少數(shù)小區(qū)甚至為此走上法庭才拿回這筆費(fèi)用。好在新的《合肥市住宅小區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》第十條對(duì)此規(guī)定了細(xì)化條款,也就是明確規(guī)定了首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的籌備經(jīng)費(fèi)由建設(shè)單位按照物業(yè)總建筑面積每平方米0.3元標(biāo)準(zhǔn)且總額不少于二萬(wàn)元,最高不超過(guò)十萬(wàn)元的標(biāo)準(zhǔn)承擔(dān),并且在小區(qū)竣工驗(yàn)收備案前,將此經(jīng)費(fèi)存入街道指定銀行賬戶(hù)。

三、新修訂的指導(dǎo)規(guī)則目前只是進(jìn)入征求公眾意見(jiàn)階段,作為政府部門(mén)規(guī)范性文件還需要市司法部門(mén)合法性審查。而從目前業(yè)主反饋的意見(jiàn)來(lái)看,規(guī)則還有一些欠缺和不完善之處,如十三條規(guī)定只有籌備組長(zhǎng)可以召集籌備組會(huì)議以及籌備組公告只有籌備組長(zhǎng)簽字才可公示,這明顯不符合籌備組由單數(shù)組成,少數(shù)服從多數(shù)原則,容易形成“一言堂”局面。此外,規(guī)則第二十七條說(shuō)未投票者不計(jì)入表決票,也與國(guó)家住建部274號(hào)文《業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》第26條不一致,住建部此規(guī)則很清楚:未參與表決的業(yè)主,其投票權(quán)數(shù)是否可以計(jì)入已表決的多數(shù)票,由小區(qū)管理公約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定。

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