青島50余處老廠房被激活 打破園區(qū)與城市邊界

位于延安三路109號的原海珊制衣廠“舊貌換新顏”。曾沉寂多年的廠房、食堂、倉庫被改造成辦公室、咖啡廳和便利店，“變身”成為健康產(chǎn)業(yè)園。

在城市進(jìn)入存量發(fā)展階段的新語境下，這些遺落在城市各處的老舊廠房不僅是承載城市工業(yè)歷史的鋼鐵框架與鐵銹余暉，更是城市存量提質(zhì)改造、產(chǎn)業(yè)升級的重要空間載體。

在青島華通國有資本運(yùn)營(集團(tuán))有限責(zé)任公司(簡稱“華通集團(tuán)”)的資源整合下，原海珊制衣廠改造的健康產(chǎn)業(yè)園已完成75%的招商進(jìn)度，長年閑置的哈爾濱路46號原東方襯衫廠也完成了改造，以“東方文創(chuàng)園”的新面貌正式開園納客。原孚德鞋廠、第五針織廠、中大針織廠……接下來，伴隨著華通集團(tuán)聚焦工業(yè)園區(qū)開發(fā)運(yùn)營主業(yè)的戰(zhàn)略發(fā)展，全市50余處老舊廠房資源將逐步釋放，開啟更新與盤活的進(jìn)程。

這些沉淀在角落的城市空間將被強(qiáng)力激活，交織著濃郁工業(yè)風(fēng)與厚重歷史感的磚混結(jié)構(gòu)廠房也將告別輝煌與破敗，開始孕育新產(chǎn)業(yè)、新業(yè)態(tài)，迸發(fā)新動能。

為新經(jīng)濟(jì)騰挪空間

隨著城市版圖擴(kuò)張，很多老舊廠房如今都位于城市核心，區(qū)位優(yōu)勢顯著。當(dāng)粗放型的城市建設(shè)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式逐漸轉(zhuǎn)向以“存量挖掘”和“內(nèi)生依托”為特征的新型城鎮(zhèn)化模式，老舊廠房就成為城市產(chǎn)業(yè)升級最佳的存量空間。

“市中心存量土地資源稀缺，盤活手中的老舊廠房資源就是為城市產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級騰挪空間。”華通集團(tuán)副總經(jīng)理曾慶軍說，從北京、上海等先進(jìn)城市的城市更新路徑來看，老舊廠房資源的更新與盤活是城市進(jìn)入存量發(fā)展階段后面臨的新課題。

很多城市在破解這個新課題的過程中交出了滿意答卷。前上海汽車制動器廠由破敗的工廠轉(zhuǎn)變?yōu)樯虾Ｊ着鷦?chuàng)意產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)，不少入駐企業(yè)在那里發(fā)展成長，如當(dāng)今知名的英國高科技企業(yè)Dyson戴森，進(jìn)入中國后就落戶8號橋，其營業(yè)額爆發(fā)式增長，成為黃浦區(qū)的納稅大戶。上海中山南路505號原上海油脂廠也早已“變身”為一處結(jié)合創(chuàng)意辦公、商業(yè)休閑的老碼頭創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園。

所有成功更新改造的案例都基于對老工業(yè)遺址活化利用價值的深度挖掘，運(yùn)營方以導(dǎo)入新產(chǎn)業(yè)新業(yè)態(tài)的發(fā)展思路為低效工業(yè)遺存注入新活力。

這同樣是原海珊制衣廠和原東方襯衫廠的更新思路。“老舊工業(yè)廠房應(yīng)該成為新經(jīng)濟(jì)、新業(yè)態(tài)的載體，為中小創(chuàng)新型企業(yè)發(fā)展提供更多發(fā)展空間。”曾慶軍說。

為滿足中小創(chuàng)新型企業(yè)的辦公需求，原海珊制衣廠改造的健康產(chǎn)業(yè)園整體風(fēng)格年輕時尚。造型前衛(wèi)的趣味裝置、色彩百變的外墻涂鴉、構(gòu)思巧妙的空間搭建，將原先破敗的老舊廠房改造成了充滿生機(jī)的“花園式”辦公場所。

健康產(chǎn)業(yè)園目前已吸引可恩口腔、青島博思堂等十幾家企業(yè)入駐?？啥骺谇桓且豢跉鈱^(qū)域總部、研發(fā)中心、培訓(xùn)基地等機(jī)構(gòu)全數(shù)搬了過來。原東方襯衫廠改造的東方文創(chuàng)園也正處于火熱招商中，吸引了不少中小型文創(chuàng)行業(yè)企業(yè)。

全新的產(chǎn)業(yè)生態(tài)在這些老廠房中“扎根生長”，青島人耳熟能詳?shù)睦掀髽I(yè)就此以另一種方式重新融入城市發(fā)展新軌跡。

更新背后的邏輯

打量上海、北京等地的城市更新路徑是青島老舊廠房改造的“他山之石”，有相通之處，也有許多不同。

華通都市產(chǎn)業(yè)園作為園區(qū)投資運(yùn)營主體，首先考慮的是園區(qū)運(yùn)營的投資收益比。

“從投資收益比來看，青島的老舊廠房更新需要走出自己的路。”華通都市產(chǎn)業(yè)園所屬合資公司青島華通中聯(lián)不動產(chǎn)管理服務(wù)有限公司(簡稱“華通中聯(lián)”)董事長、總經(jīng)理王曉寧認(rèn)為，與上海、北京等城市的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)不同，青島商業(yè)辦公租金水平低于一線城市，因此在投資改造過程中也應(yīng)注重投資收益比。

以收益倒推投資，華通中聯(lián)對老舊廠房的改造成本低于上海等城市每平方米3000元-5000元的投資成本。“上海同類別商業(yè)辦公場所每天每平方米租金在6-8元，所以他們前期投入比較大。”王曉寧說，只有通過核算投資收益比控制投資才能做到老舊廠房更新的可持續(xù)發(fā)展，而不是提前“透支”資金，減了改造的“后勁”。

從目前的投資強(qiáng)度和招商情況來看，健康產(chǎn)業(yè)園和東方文創(chuàng)園都將在未來5年內(nèi)收回投資，形成老舊廠房更新改造的良性產(chǎn)業(yè)循環(huán)。

除了核心投資收益比的考量，老舊廠房更新在規(guī)劃設(shè)計、建筑改造等方面都有與其他辦公業(yè)態(tài)截然不同的運(yùn)行邏輯。

比如老廠房建筑材料和結(jié)構(gòu)帶來的掣肘。老廠房一般為磚混結(jié)構(gòu)建造，這就決定了在建筑結(jié)構(gòu)改造過程中不能大拆大改，只能進(jìn)行局部空間的巧妙改動。華通中聯(lián)維持原有建筑格局，通過局部拆建、建筑物功能置換、保留修繕等方式，讓舊廠房換上新顏，既留住了工業(yè)時代的建筑印記，又滿足了現(xiàn)代企業(yè)的辦公需求。

另外，老廠房的水電年代久遠(yuǎn)、沒有外墻保溫層，已不能滿足現(xiàn)代辦公需求，這些不利因素都需要在改造之前通過詳盡的規(guī)劃設(shè)計來“規(guī)避”。

老舊廠房獨(dú)有的特點也能創(chuàng)造優(yōu)勢。廠房和倉庫大多樓層不高，與高密度的寫字樓相比，城市里低密度的辦公空間更加搶手。同時，工廠內(nèi)部空間開放度較高，也為改造、分割提供了更大自由度。

“我第一次來就喜歡這個辦公環(huán)境。”青島博思堂文化傳媒有限公司總經(jīng)理姜坤說，相比公司之前在寫字樓的辦公環(huán)境，健康產(chǎn)業(yè)園內(nèi)空間更寬敞。他指著腳下打磨光滑的“水磨石”告訴記者，在新裝修的辦公樓看不到這些有著幾十年歷史的“工業(yè)遺存”，這種工業(yè)風(fēng)混搭風(fēng)格也更加符合創(chuàng)意類企業(yè)的“調(diào)性”。

在健康產(chǎn)業(yè)園的改造過程中，為保留老工廠原有的風(fēng)貌，華通中聯(lián)在不影響功能性的前提下保留了部分“水磨石”地面和樓梯扶手，重新打磨修整，讓不少入駐企業(yè)“眼前一亮”。

“相比寫字樓，創(chuàng)意設(shè)計、醫(yī)療、研發(fā)中心等業(yè)態(tài)尤其需要這樣的辦公環(huán)境。”王曉寧說，創(chuàng)意設(shè)計企業(yè)需要更多空間去展示產(chǎn)品，醫(yī)療和研發(fā)中心也需要低密度的大空間承載設(shè)備、分隔空間，這些都是老舊廠房改造辦公場所的優(yōu)勢所在。

在遵循這些運(yùn)行邏輯的基礎(chǔ)上，華通中聯(lián)實現(xiàn)了在確定投資強(qiáng)度下的“性價比”提升。

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