部分地區(qū)樓市回暖 土地溢價(jià)率有所回升

2019年的清明小長假一改春節(jié)假期的低迷之勢(shì)，部分一二線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)“小陽春”行情。業(yè)內(nèi)人士表示，由于購房者調(diào)整預(yù)期，之前價(jià)格調(diào)整幅度較大的城市活躍度有所提高。但從庫存來看，過半城市庫存超過12個(gè)月，因此樓市回暖仍需觀察。

部分地區(qū)樓市回暖

中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，清明小長假部分地區(qū)樓市有所回暖。上海小長假前兩日新建住宅網(wǎng)簽分別簽約80套與169套，較去年同期的54套和60套，同比上漲48%和182%。廣州清明節(jié)前2天新建住宅網(wǎng)簽分別是197套與143套。包括廈門等城市，小長假個(gè)別項(xiàng)目開盤需求量比前期有明顯上升。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，雖然小長假網(wǎng)簽數(shù)據(jù)并不代表整體市場(chǎng)走勢(shì)，但從趨勢(shì)看，4-6月，全國熱點(diǎn)城市的市場(chǎng)活躍度會(huì)有所提高，特別是之前調(diào)整過價(jià)格的城市。

事實(shí)上，3月下旬以來部分地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)便出現(xiàn)升溫苗頭。上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，3月40個(gè)典型城市新建商品住宅成交面積環(huán)比增長84%，同比增長10%。其中，4個(gè)一線城市新建商品住宅成交面積環(huán)比增長108%，同比增長36%。

具體來看，中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，北京商品房住宅成交31.1萬平方米，環(huán)比上漲了108%，同比上漲130%。二手房成交量達(dá)1.6萬套，是最近10個(gè)月的最高值。上海方面，上海新建商品住宅成交面積63.2萬平方米，環(huán)比增加106.5%。廣州成交90.2萬平方米，環(huán)比上漲177%，同比上漲48%。

張大偉表示，最近市場(chǎng)成交量環(huán)比上漲主要是因?yàn)?月春節(jié)市場(chǎng)低迷，但同比數(shù)據(jù)上漲，與最近市場(chǎng)預(yù)期升溫有關(guān)。很多之前價(jià)格下調(diào)的城市最近房地產(chǎn)市場(chǎng)都因?yàn)樾刨J相對(duì)寬松，購房者出現(xiàn)怕踏空的心理。

“與供應(yīng)增加也有關(guān)系。”張大偉說。數(shù)據(jù)顯示，3月上海入市面積為78.8萬平方米，環(huán)比增加194%，同比增加100%。北京入市也持續(xù)高位，3月北京供應(yīng)商品房住宅3707套，繼續(xù)增加供應(yīng)，庫存積壓也持續(xù)上升。

土地溢價(jià)率有所回升

近日，無錫市出讓3宗住宅土地，吸引了近60家房企參與競(jìng)拍，最高溢價(jià)率達(dá)79.39%。其中，融創(chuàng)獲得2宗，另外還有一宗需要搖號(hào)。

3月下旬以來，部分城市土地市場(chǎng)相比1-2月的低迷有所恢復(fù)，其中包括合肥、天津、杭州、溫州等城市賣地?cái)?shù)量有所增加。3月21日以來，全國住宅地塊合計(jì)成交55宗，其中，溢價(jià)率超過40%的有19宗，超過100%的有5宗。

4月2日，杭州主城區(qū)出讓4宗地塊均以上限價(jià)格加自持面積獲得。蘇州出讓太湖新城一宗住宅用地，經(jīng)過30輪激烈爭奪，蘇州城投地產(chǎn)發(fā)展有限公司以16.77億元摘得，樓面價(jià)17294.57元/平方米，溢價(jià)36.11%。4月1日，廣州成功出讓4塊宅地、1塊商務(wù)用地、1塊工業(yè)用地，總起拍價(jià)近66億元，總體量超71萬平方米。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，2018年，土地市場(chǎng)持續(xù)調(diào)控，降溫明顯，部分企業(yè)拿地較少。今年以來，融資壓力有所緩解，部分企業(yè)開始進(jìn)入土地市場(chǎng)搶地，土地市場(chǎng)開始復(fù)蘇。部分熱點(diǎn)城市土地市場(chǎng)明顯活躍，溢價(jià)率有所上升。

張大偉表示，從全國看，土地市場(chǎng)依然處于平穩(wěn)之中。2019年以來，全國多城市土地成交依然低迷，特別是一線城市。但對(duì)房企來說，為了加大銷售額，即便一二線城市調(diào)控政策嚴(yán)格，依然會(huì)集中拿地。

房企資金鏈難言樂觀

同策研究院的最新數(shù)據(jù)顯示，3月40家典型上市房企完成融資總額共計(jì)1024.2億元，環(huán)比大幅上漲85.25%，同比大幅上漲63%，創(chuàng)16個(gè)月新高。其中，債權(quán)融資額為985.15億元，環(huán)比上漲78.49%，占房企融資總量的96.19%。

值得一提的是，雖然近期房企融資難度減弱，但由于過高的債務(wù)額，房企資金鏈難言樂觀。據(jù)世聯(lián)行的統(tǒng)計(jì)，2019年至2021年的三年間，房地產(chǎn)行業(yè)共有1.8萬億的到期債務(wù)，其中，2019年到期債券相比2018年翻了一倍。進(jìn)入今年二季度后，境外償債壓力也將增大，而且絕大部分為成本高企的美元債務(wù)。

張大偉說，從2018年四季度來，房地產(chǎn)企業(yè)融資計(jì)劃實(shí)施逐漸井噴，雖然難度有所緩解，但由于缺血過多，融資需求依然較大。

“從去年11月開始，開發(fā)企業(yè)融資尤其是發(fā)債確實(shí)是寬松很多，近幾個(gè)月的融資額度較高，也使開發(fā)商資金面得到緩解。”上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭表示，房企融資環(huán)境略有放松，但從政策口徑來看房地產(chǎn)融資不過度從緊，也絕不意味要徹底放松，不會(huì)大水漫灌。

有業(yè)內(nèi)人士指出，在沒有貨幣之水的支撐下，樓市顯然難以支撐新一輪上漲。目前樓市的復(fù)蘇是寬松預(yù)期下的復(fù)蘇，若沒有真正寬松，復(fù)蘇將難以為繼。前期尚未調(diào)整的城市，仍舊存在下行風(fēng)險(xiǎn)。

貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師許小樂認(rèn)為，當(dāng)前市場(chǎng)預(yù)期平穩(wěn)，房地產(chǎn)調(diào)控政策依舊高壓，再疊加新房高庫存的分流影響，市場(chǎng)不存在快速升溫的基礎(chǔ)，回暖難以大面積跟進(jìn)。2019年市場(chǎng)仍處在溫和升溫通道中，3月成交量或處年內(nèi)月度高位，后期成交將季節(jié)性回調(diào)，均價(jià)大幅上漲無動(dòng)力支撐，將小幅波動(dòng)。

麥田房產(chǎn)方面則表示，考慮到住房信貸政策未有松動(dòng)變化，預(yù)計(jì)接下來市場(chǎng)仍將呈現(xiàn)理性復(fù)蘇走勢(shì)。(記者 梁倩)

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