樓市如何降溫？做好地價房價聯(lián)動調(diào)控的大文章

如何為樓市降溫?做好地價房價聯(lián)動調(diào)控的大文章

房地產(chǎn)市場半年統(tǒng)計數(shù)據(jù)近期陸續(xù)“出爐”,上半年全國熱點地區(qū)的土地市場整體有所降溫。相比于前些年,地價高企的火爆局面有所平息。但當(dāng)前三四線城市土地市場熱度高企,一些熱點城市高價地仍未絕跡?？氐貎r是控房價的基礎(chǔ),做好地價房價聯(lián)動調(diào)控的大文章,直接關(guān)乎房地產(chǎn)市場調(diào)控的成效。

根據(jù)財政部數(shù)據(jù),今年上半年,國有土地使用權(quán)出讓收入達26941億元,同比增長43%。機構(gòu)數(shù)據(jù)顯示,今年上半年,盡管各大熱點城市土地成交金額依然處于高位,但土地市場成交價格的整體溢價率明顯回落,低于2015年至2017年間平均30%的溢價率,許多熱點城市土地溢價率保持在10%左右。土地成交樓面價呈現(xiàn)下降趨勢,其中深圳、南京、成都、太原下降幅度尤為明顯。

上半年,全國熱點地區(qū)的土地市場整體有所降溫,這與持續(xù)至今的房地產(chǎn)調(diào)控關(guān)系密切,更與土地市場控地價的直接措施有關(guān),地價房價聯(lián)動已成為當(dāng)前房地產(chǎn)市場調(diào)控的主要策略之一。

早在2016年9月30日,北京率先提出了“限房價、控地價”的土地出讓方式:先限房價再競地價、然后競自持比例、最后競建設(shè)方案。這一“房地雙控”的調(diào)控思路沿用至今,使得曾經(jīng)一度高燒不退、高價地頻現(xiàn)的北京土地市場總體比較平靜。

根據(jù)官方公示的數(shù)據(jù)統(tǒng)計,2018年上半年,北京共出讓土地31宗,成交面積392.62萬平方米,環(huán)比下降54.9%,同比下降29.6%;成交總金額751億元,環(huán)比下降58%,同比下降25.3%。

2017年4月,住建部和原國土資源部共同發(fā)布的《關(guān)于加強近期住房及用地供應(yīng)管理和調(diào)控有關(guān)工作的通知》,成為土地市場調(diào)控的“指揮棒”。這份文件明確,各地要根據(jù)商品住房庫存消化周期,適時調(diào)整住宅用地供應(yīng)規(guī)模、結(jié)構(gòu)和時序。堅決防止出現(xiàn)區(qū)域性總價、土地或樓面單價新高等情況,嚴防高價地擾亂市場預(yù)期。

通過地價房價聯(lián)動調(diào)控,以北京為代表的一線城市土地市場一改往日“喧囂”,今年以來土地出讓金與樓面均價都呈下降態(tài)勢。同時,南京、福州等二線城市也通過“限地價、控房價、競配建”等措施穩(wěn)定市場。

市場機構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示,與一線城市相比,二線城市呈現(xiàn)量升價穩(wěn)態(tài)勢。上半年監(jiān)測的300個城市中,二線城市土地成交面積和土地出讓金分別同比增加31%和33%,而土地成交價則同比持平。

但高價地現(xiàn)象依然在一些熱點城市中存在。今年4月,成都的遠郊區(qū)成為一些知名房企爭搶的焦點,不僅地塊頻頻拍出高價,更誕生了溢價率超過100%的成交地塊。今年5月,地處杭州武林商圈一宗地塊拍出107億元的天價,樓面價溢價率同樣超過了100%。

在不少三四線城市,土地市場熱度不減。中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示,上半年監(jiān)測的300個城市中,三四線城市土地出讓金達到7538億元,同比增長43%,成交樓面均價、土地平均溢價率等各項數(shù)據(jù)增長率明顯高于一二線城市。

回想2016年多地上演的“地王盛宴”,土地市場持續(xù)高燒成為當(dāng)年房價上漲的風(fēng)向標。作為住宅市場的前端,土地市場更應(yīng)抑制炒作,才能進一步落實“房住不炒”的定位。三四線城市土地市場持續(xù)高溫,個別熱點城市高價地頻現(xiàn),是當(dāng)前嚴厲的房地產(chǎn)調(diào)控中的不和諧音,也是風(fēng)險隱患,應(yīng)該深入調(diào)查,加以整頓。

房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展,應(yīng)保持土地供應(yīng)節(jié)奏的科學(xué)平穩(wěn)有序。有些地區(qū)曾一度出現(xiàn)為避免高價地而減少供地的情形,導(dǎo)致供需矛盾越積越深,地價高漲風(fēng)險也越來越大。相關(guān)地方政府應(yīng)著眼未來,從合理控制地價、保障土地供應(yīng)上繼續(xù)著力,根據(jù)商品住房庫存消化周期,適時調(diào)整住宅用地供應(yīng)規(guī)模和節(jié)奏,做好地價房價聯(lián)動調(diào)控的大文章。

建立保證房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展的長效機制,土地是一個關(guān)鍵突破口?，F(xiàn)行土地批租制度下,大多數(shù)用地供應(yīng)幾乎全部采用招拍掛方式。原國土資源部今年初表示,我國將逐步改變政府作為居住用地唯一供應(yīng)者的情況。我國土地供應(yīng)模式改革邁出重要一步,地價控制將從制度上得到保障。(記者孔祥鑫、鄧華寧、董建國)