樓市如何降溫？做好地價(jià)房?jī)r(jià)聯(lián)動(dòng)調(diào)控的大文章

如何為樓市降溫?做好地價(jià)房?jī)r(jià)聯(lián)動(dòng)調(diào)控的大文章

房地產(chǎn)市場(chǎng)半年統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)近期陸續(xù)“出爐”,上半年全國(guó)熱點(diǎn)地區(qū)的土地市場(chǎng)整體有所降溫。相比于前些年,地價(jià)高企的火爆局面有所平息。但當(dāng)前三四線城市土地市場(chǎng)熱度高企,一些熱點(diǎn)城市高價(jià)地仍未絕跡?？氐貎r(jià)是控房?jī)r(jià)的基礎(chǔ),做好地價(jià)房?jī)r(jià)聯(lián)動(dòng)調(diào)控的大文章,直接關(guān)乎房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的成效。

根據(jù)財(cái)政部數(shù)據(jù),今年上半年,國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入達(dá)26941億元,同比增長(zhǎng)43%。機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示,今年上半年,盡管各大熱點(diǎn)城市土地成交金額依然處于高位,但土地市場(chǎng)成交價(jià)格的整體溢價(jià)率明顯回落,低于2015年至2017年間平均30%的溢價(jià)率,許多熱點(diǎn)城市土地溢價(jià)率保持在10%左右。土地成交樓面價(jià)呈現(xiàn)下降趨勢(shì),其中深圳、南京、成都、太原下降幅度尤為明顯。

上半年,全國(guó)熱點(diǎn)地區(qū)的土地市場(chǎng)整體有所降溫,這與持續(xù)至今的房地產(chǎn)調(diào)控關(guān)系密切,更與土地市場(chǎng)控地價(jià)的直接措施有關(guān),地價(jià)房?jī)r(jià)聯(lián)動(dòng)已成為當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的主要策略之一。

早在2016年9月30日,北京率先提出了“限房?jī)r(jià)、控地價(jià)”的土地出讓方式:先限房?jī)r(jià)再競(jìng)地價(jià)、然后競(jìng)自持比例、最后競(jìng)建設(shè)方案。這一“房地雙控”的調(diào)控思路沿用至今,使得曾經(jīng)一度高燒不退、高價(jià)地頻現(xiàn)的北京土地市場(chǎng)總體比較平靜。

根據(jù)官方公示的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì),2018年上半年,北京共出讓土地31宗,成交面積392.62萬(wàn)平方米,環(huán)比下降54.9%,同比下降29.6%;成交總金額751億元,環(huán)比下降58%,同比下降25.3%。

2017年4月,住建部和原國(guó)土資源部共同發(fā)布的《關(guān)于加強(qiáng)近期住房及用地供應(yīng)管理和調(diào)控有關(guān)工作的通知》,成為土地市場(chǎng)調(diào)控的“指揮棒”。這份文件明確,各地要根據(jù)商品住房庫(kù)存消化周期,適時(shí)調(diào)整住宅用地供應(yīng)規(guī)模、結(jié)構(gòu)和時(shí)序。堅(jiān)決防止出現(xiàn)區(qū)域性總價(jià)、土地或樓面單價(jià)新高等情況,嚴(yán)防高價(jià)地?cái)_亂市場(chǎng)預(yù)期。

通過(guò)地價(jià)房?jī)r(jià)聯(lián)動(dòng)調(diào)控,以北京為代表的一線城市土地市場(chǎng)一改往日“喧囂”,今年以來(lái)土地出讓金與樓面均價(jià)都呈下降態(tài)勢(shì)。同時(shí),南京、福州等二線城市也通過(guò)“限地價(jià)、控房?jī)r(jià)、競(jìng)配建”等措施穩(wěn)定市場(chǎng)。

市場(chǎng)機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示,與一線城市相比,二線城市呈現(xiàn)量升價(jià)穩(wěn)態(tài)勢(shì)。上半年監(jiān)測(cè)的300個(gè)城市中,二線城市土地成交面積和土地出讓金分別同比增加31%和33%,而土地成交價(jià)則同比持平。

但高價(jià)地現(xiàn)象依然在一些熱點(diǎn)城市中存在。今年4月,成都的遠(yuǎn)郊區(qū)成為一些知名房企爭(zhēng)搶的焦點(diǎn),不僅地塊頻頻拍出高價(jià),更誕生了溢價(jià)率超過(guò)100%的成交地塊。今年5月,地處杭州武林商圈一宗地塊拍出107億元的天價(jià),樓面價(jià)溢價(jià)率同樣超過(guò)了100%。

在不少三四線城市,土地市場(chǎng)熱度不減。中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示,上半年監(jiān)測(cè)的300個(gè)城市中,三四線城市土地出讓金達(dá)到7538億元,同比增長(zhǎng)43%,成交樓面均價(jià)、土地平均溢價(jià)率等各項(xiàng)數(shù)據(jù)增長(zhǎng)率明顯高于一二線城市。

回想2016年多地上演的“地王盛宴”,土地市場(chǎng)持續(xù)高燒成為當(dāng)年房?jī)r(jià)上漲的風(fēng)向標(biāo)。作為住宅市場(chǎng)的前端,土地市場(chǎng)更應(yīng)抑制炒作,才能進(jìn)一步落實(shí)“房住不炒”的定位。三四線城市土地市場(chǎng)持續(xù)高溫,個(gè)別熱點(diǎn)城市高價(jià)地頻現(xiàn),是當(dāng)前嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控中的不和諧音,也是風(fēng)險(xiǎn)隱患,應(yīng)該深入調(diào)查,加以整頓。

房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展,應(yīng)保持土地供應(yīng)節(jié)奏的科學(xué)平穩(wěn)有序。有些地區(qū)曾一度出現(xiàn)為避免高價(jià)地而減少供地的情形,導(dǎo)致供需矛盾越積越深,地價(jià)高漲風(fēng)險(xiǎn)也越來(lái)越大。相關(guān)地方政府應(yīng)著眼未來(lái),從合理控制地價(jià)、保障土地供應(yīng)上繼續(xù)著力,根據(jù)商品住房庫(kù)存消化周期,適時(shí)調(diào)整住宅用地供應(yīng)規(guī)模和節(jié)奏,做好地價(jià)房?jī)r(jià)聯(lián)動(dòng)調(diào)控的大文章。

建立保證房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制,土地是一個(gè)關(guān)鍵突破口?，F(xiàn)行土地批租制度下,大多數(shù)用地供應(yīng)幾乎全部采用招拍掛方式。原國(guó)土資源部今年初表示,我國(guó)將逐步改變政府作為居住用地唯一供應(yīng)者的情況。我國(guó)土地供應(yīng)模式改革邁出重要一步,地價(jià)控制將從制度上得到保障。(記者孔祥鑫、鄧華寧、董建國(guó))