樓市降溫背后 退房拉鋸戰(zhàn)呼喚樓市新規(guī)則

誰能想到北京二環(huán)邊炙手可熱的樓盤昆侖域，只過了一年，就從托關(guān)系買演變?yōu)椴簧贅I(yè)主要求退房。

多年來紅火熱鬧的房地產(chǎn)市場，購房人動輒坐享上百萬元的房價升值利益，一旦遭遇市場降溫，業(yè)主退房就成為敏感話題，甚至在多地引發(fā)要求開發(fā)商賠償?shù)?ldquo;房鬧”糾紛。記者了解到，由于牽扯到貸款等復(fù)雜手續(xù)，業(yè)主退房并非易事，甚至還會影響后期再次購房。業(yè)內(nèi)人士呼吁，樓市降溫將使得退房訴求頻繁出現(xiàn)，相關(guān)部門應(yīng)盡快研究涉及退房的新規(guī)則，引導(dǎo)消費者和開發(fā)商像商品退貨那樣規(guī)范化操作。

二環(huán)邊豪宅搶房變退房

西二環(huán)邊上的絕佳位置，曾讓昆侖域風(fēng)靡一時。

去年8月，昆侖域拿到預(yù)售證，獲批銷售均價為9.5萬元，正式突破了“3·17新政”后預(yù)售價過不去的“8萬元紅線”。

與周邊二手房相比，9.5萬元的價格的確高;但如果被定義為二環(huán)邊上的豪宅，再加上樓市看漲和麗澤商務(wù)區(qū)的規(guī)劃配套，有人會認(rèn)為“物有所值”。

“如果一套豪宅原本每平方米想賣11萬元，現(xiàn)在被限制到每平方米9.5萬元，誰能不動心呢?”當(dāng)時托關(guān)系才買上房子的業(yè)主陳宇(化名)回憶，昆侖域前期宣傳項目為“頂配”，銷售人員披露項目原本定價為11萬元/平方米，但最終獲批9.5萬元/平方米。在這樣的“被降價”背景下，項目開盤當(dāng)天便售罄。

一年前排隊簽合同時還覺得自己撿了便宜，如今收房卻頓悟吃了虧。上個月，業(yè)主看房后認(rèn)為昆侖域在電梯間、消防樓梯、一層大堂、外墻、綠化等方面配置“降檔”和“縮水”。之后，百余位業(yè)主拒絕收房。開發(fā)商曾以一封“北京昆侖域家書”回應(yīng)，將對一層大堂裝修等11處進行提升，同時拿出來兩套方案讓業(yè)主選擇：要么補償空調(diào)或新風(fēng)系統(tǒng)，要么按程序退房。

10月20日是開發(fā)商定下的退房最后期限。據(jù)昆侖域業(yè)主代表透露，截至當(dāng)日約有五六十位業(yè)主辦理退房。記者聯(lián)系開發(fā)企業(yè)華潤置地，被告知肯定沒有這么多，但未披露具體數(shù)字。

補償后貸款記錄難消除

在北京，業(yè)主要求退房的現(xiàn)象比較罕見，也引發(fā)了不少新問題。

“還有很多業(yè)主在觀望，想看看開發(fā)商的整改提升措施能不能真正到位。”上述業(yè)主代表介紹，也有一些業(yè)主堅稱開發(fā)商給出的退房方案不合理，所以拒絕簽訂退房協(xié)議。

“我的購房貸款利率是按照五年期利率上浮20%，但是退房方案上只按照一年期基準(zhǔn)利率給我補償利息。”這位業(yè)主代表說。

記者在售樓處看到了上述業(yè)主提及的退房方案：10月8日至20日到售樓處簽訂退房協(xié)議，之后雙方辦理解除按揭借款合同、提前還貸手續(xù)，完成相關(guān)手續(xù)后開發(fā)商在14日內(nèi)退還已付房款及利息。方案中披露的利息計算方式是“已付購房款(貸款客戶包含貸款已到賬部分)×中國人民銀行一年期銀行貸款基準(zhǔn)利率/360×計息天數(shù)”。

央行一年期銀行貸款基準(zhǔn)利率為4.35%，而五年期利率是4.9%，上浮20%后則變成了5.88%。對于總價動輒千萬元的昆侖域來說，這筆利息差不算小數(shù)。

讓業(yè)主糾結(jié)的另一難題是央行征信系統(tǒng)里的貸款記錄。北京等多地購房時都是“認(rèn)房又認(rèn)貸”，無論購房人名下是否在北京有住房，只要在央行征信記錄中查到有住房貸款記錄，就會被認(rèn)為是“非首套”。

這樣一來，貸款購買昆侖域的首套房業(yè)主，退房之后就喪失了“首套”資格，再買房將不能享受最低4成的“首套房”首付比。要是買普宅，最低首付比抬高到6成;要是買非普宅，更是抬到8成。“在北京，首付提高20%或40%，往往就是幾百萬元。”一位業(yè)主說。

這也是目前業(yè)主與開發(fā)商的爭論點所在。華潤置地上述負(fù)責(zé)人直言，涉及到貸款記錄方面的問題，開發(fā)商無法解決。

責(zé)任判定成退房關(guān)鍵

此前，廈門萬科白鷺郡項目“買貴補差價”雖被否認(rèn)，但萬科也提出了退房方案，并補償一定利息。在業(yè)主與開發(fā)商的溝通過程中，同樣是矛盾重重。

“電商平臺早有七天無理由退貨的規(guī)則，樓市里簽了合同再想退，可是難于上青天!”在不少法律人士看來，完善退房條款，是減少開發(fā)商與業(yè)主矛盾糾紛的重要手段，尤其在樓市降溫的敏感時期。

以北京購房合同范本為例，地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)經(jīng)檢測不合格的，買受人有權(quán)解除合同;商品房室內(nèi)空氣質(zhì)量或建筑隔聲情況經(jīng)檢測不符合標(biāo)準(zhǔn)或合同附件所列情況與事實不符的，由出賣人負(fù)責(zé)整改，整改后仍不符合標(biāo)準(zhǔn)的，買受人有權(quán)解除合同。

但更多情況下，業(yè)主的退房訴求源于房屋交付標(biāo)準(zhǔn)與期望值有較大落差。

昆侖域上述業(yè)主代表說，此前宣傳的樓書中寫明昆侖域采用“紅色手工磚”，但實際則變成了涂料，“品質(zhì)一下子降低了，直接影響到后期房產(chǎn)升值。”

華潤置地相關(guān)負(fù)責(zé)人則回應(yīng)記者，樓書中的確寫有“紅色手工磚”，但由于相關(guān)部門從安全考慮禁止高層使用外墻飾面磚，所以小區(qū)設(shè)計的高層外墻都采用了涂料。

“根據(jù)購房合同及法律法規(guī)，不存在足以導(dǎo)致合同解除的法定及約定事由。”華潤置地方面表示，但為了表達誠意，還是向業(yè)主提供了按照4.35%標(biāo)準(zhǔn)補償利息等退房方案。

“前期宣傳與實際不符是樓市中主要的糾紛之一，關(guān)鍵是業(yè)主要有足夠證據(jù)，才能判定責(zé)任、進行賠償。”北京市盛廷律師事務(wù)所主任律師、北京市物權(quán)法學(xué)研究會秘書長畢文強說。

在易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進看來，正常房屋買賣過程中，退房是合法的。但退房周期長，又牽扯到銀行等方面，阻力較大。建議相關(guān)部門研究解決退房過程涉及的利息如何補償、貸款記錄能否清除等問題，讓退房流程更規(guī)范更易于操作。(記者 曹政)

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