新物管破解老難題 云南省首例小區(qū)簽約信托制物業(yè)開始管理

8月8日，對于昆明市尚義街140號小區(qū)的業(yè)主來說是個特別的日子。當(dāng)天，小區(qū)與新物業(yè)公司簽訂協(xié)議，正式引進信托制物業(yè)進行管理，這是全省首例小區(qū)成功簽約信托制物業(yè)管理。

與傳統(tǒng)“包干制”物業(yè)不同的是，陽光、透明、公開的信托制物業(yè)管理模式將原有居民與物業(yè)企業(yè)的雙方買賣關(guān)系轉(zhuǎn)變?yōu)闃I(yè)主組織為委托人、物業(yè)企業(yè)為受托人、全體業(yè)主為受益人的三方信義關(guān)系，讓物業(yè)企業(yè)回歸“忠誠管家”角色，讓小物管服務(wù)大民生。

摸底“開方”激發(fā)主人翁意識

(相關(guān)資料圖)

物業(yè)服務(wù)不到位、外來車輛多擠占業(yè)主車位、小區(qū)環(huán)境臟亂差、物業(yè)服務(wù)費收支不透明……建于20世紀90年代末期的尚義街140號原為云南省郵電局職工住宅小區(qū)，屬于典型的老舊小區(qū)，共有5棟樓187戶業(yè)主。因物業(yè)公共設(shè)施設(shè)備老化，居民日常生活很不方便。加之之前的物業(yè)公司不公布小區(qū)收支賬目，服務(wù)也不到位，造成業(yè)主與物業(yè)之間信任缺失，不少業(yè)主不愿交物業(yè)費，物業(yè)公司正常運轉(zhuǎn)困難，形成惡性循環(huán)。

“今年7月，小區(qū)與原物業(yè)公司服務(wù)合同到期，為解決物業(yè)糾紛，實現(xiàn)社區(qū)良性治理，街道在全省率先引入陽光透明的信托制物業(yè)管理模式。”盤龍區(qū)拓東街道辦副主任何濤介紹，轄區(qū)有148個院壩，其中有65個小區(qū)無人管理，此次引進信托制物業(yè)模式的嘗試成功后，將會在轄區(qū)更多老舊小區(qū)進行推廣、復(fù)制。

通過前期大量實地走訪、上門入戶、線上問卷調(diào)查、電話訪談等，社區(qū)工作人員和社工向居民廣泛宣傳、講解信托制物業(yè)與傳統(tǒng)“包干制”物業(yè)的區(qū)別及特點后，居民表示愿意引入信托制物業(yè)管理模式一試。

“通過招募，有17家物業(yè)公司參與選聘?！鄙辛x社區(qū)網(wǎng)格員張銳介紹，在街道黨工委指導(dǎo)下，由小區(qū)物委會、社區(qū)居委會、業(yè)主代表、樓棟長、小組長等20余名業(yè)主代表組成評審團，召開小區(qū)物業(yè)企業(yè)初篩會，物業(yè)公司通過路演的形式向評審團展示公司實力和未來對小區(qū)的管理計劃。最終，昆明彬龍物業(yè)服務(wù)有限公司勝出，簽下物業(yè)服務(wù)合同。

“招賢”選聘業(yè)主當(dāng)家作主

“每月每戶收取10元的化糞池清掏費用不合理”“物業(yè)服務(wù)不需要單獨請需要付費的人工收費”……簽訂合同的過程并不順利。

信托制物業(yè)管理重塑小區(qū)中業(yè)主和物業(yè)公司之間的關(guān)系，形成一套新的行為規(guī)則。彬龍物業(yè)公司經(jīng)過與業(yè)主反復(fù)溝通、訪談，并在小區(qū)業(yè)主群內(nèi)進行公示，不斷調(diào)整服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)預(yù)算后，才最終形成了物業(yè)服務(wù)內(nèi)容。

記者在《物業(yè)服務(wù)合同》中看到，物業(yè)公司將小區(qū)保潔、保安、水電、綠化等物業(yè)人員工資預(yù)算及物業(yè)服務(wù)成本預(yù)算詳細羅列出來。針對小區(qū)停車難的問題，物業(yè)公司也與業(yè)主協(xié)商敲定了相對公平、合理的解決方案。物業(yè)公司的收益則按物業(yè)服務(wù)費的百分之九來提取。

“為保障物業(yè)資金公開、透明、安全運行，切實發(fā)揮物業(yè)企業(yè)‘忠實管家’的角色作用，街道探索設(shè)立物業(yè)服務(wù)‘雙密碼賬戶’，交易密碼由物業(yè)公司保管，業(yè)主和物業(yè)公司共有查詢密碼，物業(yè)公司使用物業(yè)費超過5000元，須經(jīng)物委會同意并蓋章方可使用?！焙螡硎?，“雙密碼賬戶”的設(shè)立，有效激發(fā)了居民群眾參與基層社會治理的內(nèi)生動力，推動基層社會治理水平的提升。

尚義社區(qū)網(wǎng)格員苗嵐認為，選聘信托制物業(yè)服務(wù)的過程，一方面增強了業(yè)主的主人翁意識，讓業(yè)主可以主動參與小區(qū)管理，實現(xiàn)小區(qū)共商、共建、共治；另一方面也將民智民力轉(zhuǎn)化為治理效能，讓廣大業(yè)主為小區(qū)的治理出謀劃策，為小區(qū)和諧共享的氛圍提供了保障。

培育信義實現(xiàn)“還權(quán)業(yè)主”

“信托制強調(diào)物業(yè)對業(yè)主的信義，也強調(diào)陽光透明公開的資金去向，這正是業(yè)主所希望看到的?！?月中旬，社工鄧亞蓉參加了盤龍區(qū)委社工委開展的信托制物業(yè)相關(guān)培訓(xùn)后，全程參與了尚義街140號小區(qū)選聘物業(yè)的過程。

“以信義為基礎(chǔ)、以公開透明為核心的信托制物業(yè)管理模式，保障業(yè)主利益最大化的同時，也要注意適時開展‘公民訓(xùn)練’。”云南省物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會會長宋有興是我省較早接觸信托制物業(yè)管理模式的專家。他提醒，不少老舊小區(qū)，特別是過去的單位房，是從單位后勤全包制服務(wù)、半包服務(wù)，過渡到市場服務(wù)的，在此過程中，不少人對物業(yè)費的繳納尚未形成自覺，對物業(yè)服務(wù)的不滿可能成為不交物業(yè)費的借口。如果將這一思維導(dǎo)入到信托制物業(yè)管理中，損害的將是全體業(yè)主的利益。

“信托制物業(yè)中，物業(yè)公司行使‘管家’角色，物業(yè)費是全體業(yè)主的共有財產(chǎn)?！彼斡信d的這番解釋，解答了部分業(yè)主的一個困惑，“如果有業(yè)主不交物業(yè)費，到底該由物業(yè)公司來扛此事，還是業(yè)主？”

“感謝街道和社區(qū)的支持，讓業(yè)主有機會選擇到心儀的物業(yè)公司。我們期待這種新型的物業(yè)服務(wù)模式能在陽光透明的機制體制下運行，讓業(yè)主們享受優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)，營造和諧文明的小區(qū)氛圍?！毙^(qū)業(yè)主楊勇說。

云報全媒體記者張馨云

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