天天熱點(diǎn)！昆明七層及以下建筑主體結(jié)構(gòu)封頂可使用監(jiān)管額度60%的資金

原標(biāo)題：昆明進(jìn)一步規(guī)范商品房預(yù)售資金監(jiān)管 七層及以下建筑主體結(jié)構(gòu)封頂可使用監(jiān)管額度60%的資金

1月3日，昆明市政府官網(wǎng)發(fā)布《昆明市人民政府辦公室關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范商品房預(yù)售資金監(jiān)管的通知》，自1月1日起施行?！锻ㄖ访鞔_，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門將會(huì)同監(jiān)管銀行對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的商品房預(yù)售項(xiàng)目預(yù)售資金實(shí)施監(jiān)管。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)須將商品房預(yù)售資金存入銀行監(jiān)管專用賬戶，實(shí)行資金全過程監(jiān)管，以保障資金專款專用，維護(hù)購房人合法權(quán)益。

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監(jiān)管資金的使用

●監(jiān)管額度內(nèi)的資金，只能用于支付項(xiàng)目竣工交付所需的建設(shè)工程款、建筑材料款、設(shè)備款等款項(xiàng)，不得用于支付任何借（貸）款本息、土地款、營銷費(fèi)及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)員工工資等其他款項(xiàng)。監(jiān)管額度內(nèi)的資金，在商品房項(xiàng)目完成房屋所有權(quán)首次登記前，商業(yè)銀行不得擅自扣劃；設(shè)立子公司的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，集團(tuán)公司不得抽調(diào)。超出監(jiān)管額度以外的資金，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可自行提取使用，優(yōu)先用于商品房項(xiàng)目建設(shè)及償還項(xiàng)目貸款。

●按照商品房項(xiàng)目主體結(jié)構(gòu)封頂、竣工驗(yàn)收備案、房屋所有權(quán)首次登記等工程建設(shè)節(jié)點(diǎn)，監(jiān)管額度內(nèi)的資金可釋放使用。

七層以下（含七層）建筑，完成主體結(jié)構(gòu)封頂?shù)?，可使用監(jiān)管額度60%的資金；完成竣工驗(yàn)收備案的，可累計(jì)使用監(jiān)管額度90%的資金；完成房屋所有權(quán)首次登記的，解除資金監(jiān)管。

七層以上至十八層以下（含十八層）建筑，建至“建筑層數(shù)達(dá)二分之一且地面七層以上”的，可使用監(jiān)管額度45%的資金；完成主體結(jié)構(gòu)封頂?shù)模衫塾?jì)使用監(jiān)管額度65%的資金；完成竣工驗(yàn)收備案的，可累計(jì)使用監(jiān)管額度90%的資金；完成房屋所有權(quán)首次登記的，解除資金監(jiān)管。

十八層以上建筑，建至“建筑層數(shù)達(dá)三分之一且地面七層以上”可使用監(jiān)管額度40%的資金，建至“建筑層數(shù)達(dá)三分之二”可累計(jì)使用監(jiān)管額度55%的資金，完成主體結(jié)構(gòu)封頂可累計(jì)使用監(jiān)管額度70%的資金，完成竣工驗(yàn)收備案可累計(jì)使用監(jiān)管額度90%的資金，完成房屋所有權(quán)首次登記解除資金監(jiān)管。

●商品房項(xiàng)目進(jìn)度達(dá)到相應(yīng)工程建設(shè)節(jié)點(diǎn)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可結(jié)合用款需求，在昆明市商品房預(yù)售資金監(jiān)管系統(tǒng)提出用款申請(qǐng)，并提交《商品房預(yù)售資金使用申請(qǐng)表》、項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度證明材料及影像資料，以及計(jì)劃支付建設(shè)工程款、建筑材料款、設(shè)備款的合同依據(jù)、資金需求、收款賬戶等材料。受聘的造價(jià)咨詢機(jī)構(gòu)核定后，監(jiān)管部門應(yīng)當(dāng)在2個(gè)工作日內(nèi)完成核實(shí)并出具意見。經(jīng)核實(shí)同意的，監(jiān)管銀行于1個(gè)工作日內(nèi)撥付資金。監(jiān)管額度內(nèi)資金超出剩余工程建設(shè)節(jié)點(diǎn)用款額度后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可向監(jiān)管部門申請(qǐng)支取超出部分的資金。

●監(jiān)管賬戶內(nèi)資金未達(dá)到剩余工程建設(shè)節(jié)點(diǎn)用款額度，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因支付建設(shè)工程款、建筑材料款、設(shè)備款出現(xiàn)困難，存在引發(fā)社會(huì)矛盾風(fēng)險(xiǎn)隱患，確需使用商品房預(yù)售監(jiān)管資金支付相關(guān)費(fèi)用的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可向項(xiàng)目所在地人民政府（管委會(huì)）申請(qǐng)并承諾限期補(bǔ)足監(jiān)管額度資金。經(jīng)屬地人民政府（管委會(huì)）同意，可依申請(qǐng)撥付使用。

●項(xiàng)目存在停工緩建、逾期交付或較大逾期交付風(fēng)險(xiǎn)等重大風(fēng)險(xiǎn)隱患，且房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)除凍結(jié)的預(yù)售監(jiān)管資金外無其他可用資金用于保交樓的，可依據(jù)政策申請(qǐng)使用凍結(jié)的預(yù)售監(jiān)管資金用于支付建設(shè)工程款、建筑材料款、設(shè)備款等建設(shè)所需資金。

●房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購房人解除商品房買賣合同并辦理完成合同備案注銷手續(xù)，未使用過商品房預(yù)售資金的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可通過昆明市商品房預(yù)售資金監(jiān)管系統(tǒng)申請(qǐng)退回已入賬的相應(yīng)購房款，監(jiān)管銀行應(yīng)按照監(jiān)管部門審核結(jié)果在2個(gè)工作日內(nèi)撥付相應(yīng)購房款；已使用過預(yù)售資金的，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行退款。

政策解答

（一）監(jiān)管賬戶如何開立？

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在申請(qǐng)辦理《商品房預(yù)售許可證》前，從監(jiān)管銀行名錄中選擇監(jiān)管銀行開立監(jiān)管賬戶。一次預(yù)售許可申請(qǐng)對(duì)應(yīng)開設(shè)一個(gè)商品房預(yù)售資金監(jiān)管賬戶，一個(gè)監(jiān)管賬戶只能用于一本預(yù)售許可證。

（二）預(yù)售資金監(jiān)管期限是什么？

預(yù)售資金監(jiān)管期限自核發(fā)《商品房預(yù)售許可證》開始，至辦理房屋所有權(quán)首次登記結(jié)束。預(yù)售項(xiàng)目在取得竣工驗(yàn)收備案后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可申請(qǐng)將預(yù)售項(xiàng)目轉(zhuǎn)為現(xiàn)售，監(jiān)管部門審核同意后，現(xiàn)售資金可不再進(jìn)行監(jiān)管，剩余工程建設(shè)節(jié)點(diǎn)用款額度資金待該本預(yù)售證中所有樓棟已具備辦理房屋所有權(quán)首次登記條件，不動(dòng)產(chǎn)登記部門均推送了可以辦理首次登記的信息后，預(yù)售資金監(jiān)管系統(tǒng)自動(dòng)解除監(jiān)管。

（三）剩余工程建設(shè)節(jié)點(diǎn)用款額度指什么？

剩余工程建設(shè)節(jié)點(diǎn)用款額度=監(jiān)管額度×（1-已完成節(jié)點(diǎn)釋放比例）。

例如：有一商品房預(yù)售項(xiàng)目，共三棟建筑，每棟最高層數(shù)16層，該項(xiàng)目監(jiān)管額度為1.2億元。目前項(xiàng)目已建設(shè)至地上8層，達(dá)到“建筑層數(shù)達(dá)二分之一且地面七層以上”節(jié)點(diǎn)。剩余工程建設(shè)節(jié)點(diǎn)用款額度=1.2億元×（1－45%）=6600萬元。

（四）為何將監(jiān)管額度的上浮比例定為20%？

造價(jià)咨詢機(jī)構(gòu)根據(jù)商品房項(xiàng)目建設(shè)工程造價(jià)、施工合同金額、項(xiàng)目交付條件等因素，核算出商品房項(xiàng)目自預(yù)售形象進(jìn)度至竣工交付所需資金額度。由于房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)周期較長，一般為2至3年，考慮到物價(jià)及人工等費(fèi)用上漲、國家政策調(diào)整等不可預(yù)見因素，參考廈門、青島等城市相關(guān)規(guī)定，將監(jiān)管額度的上浮比例定為20%。

（五）造價(jià)咨詢機(jī)構(gòu)如何選定？

為了提高監(jiān)管額度確定的效率，縮短工作時(shí)限，參照監(jiān)管銀行名錄的建立方式，由昆明市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局綜合造價(jià)咨詢機(jī)構(gòu)資信狀況、業(yè)務(wù)能力、服務(wù)水平及經(jīng)營狀況等因素通過公開招標(biāo)的方式建立造價(jià)咨詢機(jī)構(gòu)庫。商品房項(xiàng)目核算監(jiān)管額度時(shí)，由資金監(jiān)管系統(tǒng)在造價(jià)咨詢機(jī)構(gòu)庫中隨機(jī)分配造價(jià)咨詢公司。監(jiān)管部門、監(jiān)管銀行與造價(jià)咨詢機(jī)構(gòu)共同簽訂服務(wù)合同，造價(jià)咨詢機(jī)構(gòu)提供服務(wù)后，由監(jiān)管銀行支付相關(guān)費(fèi)用。

（六）如何釋放監(jiān)管額度內(nèi)資金？

監(jiān)管額度內(nèi)的資金按照項(xiàng)目主體結(jié)構(gòu)封頂、竣工驗(yàn)收備案、房屋所有權(quán)首次登記等節(jié)點(diǎn)釋放可使用資金額度。

例如：有一商品房預(yù)售項(xiàng)目，共3棟建筑，每棟最高層數(shù)為16層，經(jīng)造價(jià)咨詢機(jī)構(gòu)核算，項(xiàng)目自預(yù)售形象進(jìn)度至竣工交付所需資金額度為1億元。在該資金額度基礎(chǔ)上上浮20%后，該項(xiàng)目監(jiān)管額度為1.2億元。目前項(xiàng)目已建設(shè)至地上8層，達(dá)到“建筑層數(shù)達(dá)二分之一且地面七層以上”節(jié)點(diǎn)。申請(qǐng)使用監(jiān)管額度內(nèi)資金有以下三種情形：

1.預(yù)售資金監(jiān)管賬戶內(nèi)歸集了1.2億元資金，預(yù)售資金監(jiān)管賬戶中可釋放5400萬元資金（1.2億元×45%=5400萬元）。5400萬元是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可申請(qǐng)支取使用的上限。

2.預(yù)售資金監(jiān)管賬戶內(nèi)歸集了7600萬元資金，預(yù)售資金監(jiān)管賬戶中超過剩余工程建設(shè)節(jié)點(diǎn)用款額度[1.2億元×（1－45%）=6600萬元]的資金可釋放給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)使用。這時(shí)，預(yù)售資金監(jiān)管賬戶可釋放1000萬元資金（7600萬元－6600萬元=1000萬元）。1000萬元是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可申請(qǐng)支取使用的上限。

3.預(yù)售資金監(jiān)管賬戶內(nèi)歸集了5000萬元資金，既未達(dá)到資金監(jiān)管額度，又未達(dá)到剩余工程建設(shè)節(jié)點(diǎn)用款額度資金，預(yù)售資金監(jiān)管賬戶中無可釋放資金。

（七）如何申請(qǐng)使用監(jiān)管額度內(nèi)釋放資金？

當(dāng)監(jiān)管額度內(nèi)資金按節(jié)點(diǎn)比例釋放后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可結(jié)合用款需求通過商品房預(yù)售資金監(jiān)管系統(tǒng)提出申請(qǐng)，提交《商品房預(yù)售資金使用申請(qǐng)表》、項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度證明材料及影像資料，以及計(jì)劃支付建設(shè)工程款、建筑材料款、設(shè)備款的合同依據(jù)、資金需求、收款賬戶等其他材料，受聘的造價(jià)咨詢服務(wù)機(jī)構(gòu)核定后，監(jiān)管部門應(yīng)當(dāng)在2個(gè)工作日內(nèi)完成核實(shí)并出具意見。監(jiān)管部門核實(shí)同意的，監(jiān)管銀行于1個(gè)工作日內(nèi)撥付資金。

（八）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與合作的商業(yè)銀行如何使用房地產(chǎn)開發(fā)貸置換監(jiān)管額度內(nèi)資金？

監(jiān)管額度核定后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與合作的商業(yè)銀行可將本項(xiàng)目開發(fā)貸款存入監(jiān)管賬戶，申請(qǐng)等額置換監(jiān)管額度，納入預(yù)售資金監(jiān)管額度內(nèi)管理。

例：1.某預(yù)售項(xiàng)目監(jiān)管額度為1.2億元，該項(xiàng)目獲得1.2億元房地產(chǎn)開發(fā)貸款，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可將1.2億元貸款存入監(jiān)管賬戶，按照監(jiān)管額度內(nèi)資金管理，項(xiàng)目銷售收入房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可自行提取使用；

2.某預(yù)售項(xiàng)目監(jiān)管額度為1.2億元，該項(xiàng)目獲得9000萬元房地產(chǎn)開發(fā)貸款，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可將9000萬元貸款存入監(jiān)管賬戶，按照監(jiān)管額度內(nèi)資金管理。項(xiàng)目銷售收入加上已存入監(jiān)管賬戶的9000萬元超過1.2億元的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可自行提取使用。

（九）購房人如何確定繳款賬戶是否是預(yù)售資金監(jiān)管賬戶？

為維護(hù)購房人合法權(quán)益，購房人在繳納購房款前應(yīng)當(dāng)核對(duì)監(jiān)管賬戶信息，按規(guī)定將購房款直接存入監(jiān)管賬戶。購房人可將房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開具的繳款單所載明的收款賬號(hào)與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供商品房預(yù)售許可證載明的監(jiān)管賬號(hào)進(jìn)行核對(duì)，核對(duì)無誤后再行繳款。購房人也可登錄昆明市房產(chǎn)信息網(wǎng)（網(wǎng)址：https://www.kmhouse.org.cn/）查詢、核對(duì)監(jiān)管賬戶信息。

（十）《通知》實(shí)施后存量項(xiàng)目如何處理？

《通知》施行后還未終止資金監(jiān)管的項(xiàng)目，按照《通知》執(zhí)行。由造價(jià)咨詢機(jī)構(gòu)對(duì)剩余建設(shè)工程節(jié)點(diǎn)需支付的資金進(jìn)行核定后，監(jiān)管部門按照120%確認(rèn)監(jiān)管額度，超出監(jiān)管額度的資金由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行提取使用，不足部分由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)補(bǔ)繳或歸集足額后按《通知》相關(guān)規(guī)定提取使用。

在《通知》施行前調(diào)整為一級(jí)監(jiān)管的項(xiàng)目，可以采取兩種處理方式：一種是將項(xiàng)目轉(zhuǎn)為正常項(xiàng)目，按照正常項(xiàng)目管理規(guī)定，由造價(jià)咨詢機(jī)構(gòu)對(duì)剩余建設(shè)工程節(jié)點(diǎn)需支付的資金進(jìn)行核定后，監(jiān)管部門按照120%確認(rèn)監(jiān)管額度，超出監(jiān)管額度的資金由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行提取使用，不足部分由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)補(bǔ)繳或歸集足額后提取使用。另一種是將項(xiàng)目轉(zhuǎn)為提存賬戶項(xiàng)目進(jìn)行監(jiān)管。

存在已逾期交付或較大逾期交付風(fēng)險(xiǎn)的，屬地政府（管委會(huì)）應(yīng)按照“一樓一策”方案建立政府指定監(jiān)管賬戶，實(shí)施封閉管理，保障賬戶資金安全，用于保障本項(xiàng)目交付。（記者羅宗偉）

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