美國(guó)地產(chǎn)為何對(duì)利率“脫敏”？

2023年初以來(lái)，在美聯(lián)儲(chǔ)加息周期尚未結(jié)束之前，美國(guó)住宅地產(chǎn)市場(chǎng)明顯回暖，新屋開(kāi)工、銷售和建造增速觸底上升，房?jī)r(jià)環(huán)比增速由負(fù)轉(zhuǎn)正。作為最具利率敏感性的部門(mén)，美國(guó)地產(chǎn)為何對(duì)利率出現(xiàn)“脫敏”？

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熱點(diǎn)思考：美國(guó)地產(chǎn)為何對(duì)利率“脫敏”？

本輪加息周期中，美國(guó)地產(chǎn)對(duì)利率顯著“脫敏”，量?jī)r(jià)相較低位均有不同程度回升。新房銷售量在2022年7月觸底回升，成屋銷售量2023年1月觸底回升，截至2023年5月，新房銷售環(huán)比達(dá)12.2%，同比達(dá)20%。新屋開(kāi)工量今年1月以來(lái)明顯反彈。美國(guó)FHFA、房地美房?jī)r(jià)指數(shù)及前20城房?jī)r(jià)環(huán)比增速均轉(zhuǎn)正。

供求角度而言，美國(guó)住房供給不足的矛盾源于2008年金融危機(jī)后的長(zhǎng)期去杠桿。供給側(cè)，2008年后，美國(guó)地產(chǎn)投資占GDP的比重和銀行貸款占比均大幅下降。需求側(cè)，美國(guó)千禧一代人口大量進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，新增家庭數(shù)量不斷上升，2015年到2021年，美國(guó)住房增加了約630萬(wàn)套，但美國(guó)家庭數(shù)量共增加了790萬(wàn)戶。

美聯(lián)儲(chǔ)快速加息導(dǎo)致住房供不應(yīng)求的矛盾集中暴露。供給側(cè)，高利率加劇了成屋業(yè)主的惜售行為，二手房供應(yīng)量明顯減少，庫(kù)存處于低位。需求側(cè)，2022年以來(lái)的加息并未對(duì)勞動(dòng)力市場(chǎng)構(gòu)成顯著沖擊，房?jī)r(jià)收入比降低，居民負(fù)擔(dān)能力相對(duì)提升。另一方面，去年底至今年2月，房貸利率下降又減輕了每月還款壓力，支撐了需求側(cè)的韌性。

展望未來(lái)，短期而言，供求矛盾使美國(guó)地產(chǎn)的反彈可能延續(xù)。美國(guó)房地產(chǎn)庫(kù)存仍處于歷史低位，截至今年5月，美國(guó)二手房庫(kù)存僅可供應(yīng)3個(gè)月，新房可供應(yīng)月份約6.7個(gè)月。反映銷售前景的NAHB市場(chǎng)指數(shù)、未來(lái)6個(gè)月的預(yù)期指數(shù)以及潛在買(mǎi)家的流量指數(shù)自年初以來(lái)連續(xù)回升，截至今年6月，NAHB未來(lái)6個(gè)月的預(yù)期指數(shù)已上升至62。

中期而言，地產(chǎn)回暖會(huì)提升通脹粘性，短端利率維持高位及期限結(jié)構(gòu)的“陡峭化”或從需求端壓制地產(chǎn)高景氣。鮑威爾6月例會(huì)后持續(xù)釋放鷹派言論，認(rèn)為2023年或再加息兩次，近期抵押貸款利率明顯反彈。美國(guó)5月份平均房貸還款額已上升至2500美元，在儲(chǔ)蓄消耗、財(cái)政補(bǔ)貼退坡的情況下，這會(huì)繼續(xù)抑制地產(chǎn)需求的釋放。

海外事件&數(shù)據(jù)：美國(guó)耐用品訂單回升，PCE通脹回落

美國(guó)5月耐用品新訂單增速回升。美國(guó)5月耐用品新訂單增速環(huán)比初值錄得1.7%，大幅超出市場(chǎng)預(yù)期-0.9%和前值1.2%，同比增5.4%，前值4.3%。交通設(shè)備增速最高，同比達(dá)18%，電氣設(shè)備同比6%，前值4%。交通設(shè)備中，汽車及零部件同比增5.7%，前值4.2%，商用飛機(jī)同比60.9%，前值22%。

美國(guó)5月PCE、核心PCE物價(jià)指數(shù)同比環(huán)比基本符合預(yù)期。美國(guó)5月PCE物價(jià)指數(shù)同比上漲3.8%，預(yù)期3.8%，前值4.3%；環(huán)比增0.1%，預(yù)期0.1%，前值0.4%。剔除食品和能源后，5月核心PCE物價(jià)指數(shù)同比上漲4.6%，略低于預(yù)期4.7%，前值4.7%；環(huán)比上漲0.3%，預(yù)期0.3%，前值0.4%。

美國(guó)一季度GDP增速上修。美國(guó)2023年一季度GDP環(huán)比折年終值由1.3%上調(diào)至2%，居民消費(fèi)支出進(jìn)一步上調(diào)，從此前的環(huán)比增3.8%上修至4.2% 。6月24日當(dāng)周，美國(guó)紅皮書(shū)零售增速0.5%，前值0.9%，紐約擁堵指數(shù)回落，美國(guó)當(dāng)周初請(qǐng)失業(yè)金人數(shù)24萬(wàn)人，前值27萬(wàn)人；續(xù)請(qǐng)失業(yè)人數(shù)174萬(wàn)人，前值176萬(wàn)人。

文章作者

李超

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