美國地產為何對利率“脫敏”？

2023年初以來，在美聯儲加息周期尚未結束之前，美國住宅地產市場明顯回暖，新屋開工、銷售和建造增速觸底上升，房價環(huán)比增速由負轉正。作為最具利率敏感性的部門，美國地產為何對利率出現“脫敏”？

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熱點思考：美國地產為何對利率“脫敏”？

本輪加息周期中，美國地產對利率顯著“脫敏”，量價相較低位均有不同程度回升。新房銷售量在2022年7月觸底回升，成屋銷售量2023年1月觸底回升，截至2023年5月，新房銷售環(huán)比達12.2%，同比達20%。新屋開工量今年1月以來明顯反彈。美國FHFA、房地美房價指數及前20城房價環(huán)比增速均轉正。

供求角度而言，美國住房供給不足的矛盾源于2008年金融危機后的長期去杠桿。供給側，2008年后，美國地產投資占GDP的比重和銀行貸款占比均大幅下降。需求側，美國千禧一代人口大量進入房地產市場，新增家庭數量不斷上升，2015年到2021年，美國住房增加了約630萬套，但美國家庭數量共增加了790萬戶。

美聯儲快速加息導致住房供不應求的矛盾集中暴露。供給側，高利率加劇了成屋業(yè)主的惜售行為，二手房供應量明顯減少，庫存處于低位。需求側，2022年以來的加息并未對勞動力市場構成顯著沖擊，房價收入比降低，居民負擔能力相對提升。另一方面，去年底至今年2月，房貸利率下降又減輕了每月還款壓力，支撐了需求側的韌性。

展望未來，短期而言，供求矛盾使美國地產的反彈可能延續(xù)。美國房地產庫存仍處于歷史低位，截至今年5月，美國二手房庫存僅可供應3個月，新房可供應月份約6.7個月。反映銷售前景的NAHB市場指數、未來6個月的預期指數以及潛在買家的流量指數自年初以來連續(xù)回升，截至今年6月，NAHB未來6個月的預期指數已上升至62。

中期而言，地產回暖會提升通脹粘性，短端利率維持高位及期限結構的“陡峭化”或從需求端壓制地產高景氣。鮑威爾6月例會后持續(xù)釋放鷹派言論，認為2023年或再加息兩次，近期抵押貸款利率明顯反彈。美國5月份平均房貸還款額已上升至2500美元，在儲蓄消耗、財政補貼退坡的情況下，這會繼續(xù)抑制地產需求的釋放。

海外事件&數據：美國耐用品訂單回升，PCE通脹回落

美國5月耐用品新訂單增速回升。美國5月耐用品新訂單增速環(huán)比初值錄得1.7%，大幅超出市場預期-0.9%和前值1.2%，同比增5.4%，前值4.3%。交通設備增速最高，同比達18%，電氣設備同比6%，前值4%。交通設備中，汽車及零部件同比增5.7%，前值4.2%，商用飛機同比60.9%，前值22%。

美國5月PCE、核心PCE物價指數同比環(huán)比基本符合預期。美國5月PCE物價指數同比上漲3.8%，預期3.8%，前值4.3%；環(huán)比增0.1%，預期0.1%，前值0.4%。剔除食品和能源后，5月核心PCE物價指數同比上漲4.6%，略低于預期4.7%，前值4.7%；環(huán)比上漲0.3%，預期0.3%，前值0.4%。

美國一季度GDP增速上修。美國2023年一季度GDP環(huán)比折年終值由1.3%上調至2%，居民消費支出進一步上調，從此前的環(huán)比增3.8%上修至4.2% 。6月24日當周，美國紅皮書零售增速0.5%，前值0.9%，紐約擁堵指數回落，美國當周初請失業(yè)金人數24萬人，前值27萬人；續(xù)請失業(yè)人數174萬人，前值176萬人。

文章作者

李超

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