實(shí)時(shí)：年報(bào)觀察 | 創(chuàng)富港歸母凈利大幅波動(dòng)

觀點(diǎn)網(wǎng)“盈利能力”這道坎，橫亙?cè)诖蟠笮⌒〉穆?lián)合辦公企業(yè)面前，資本風(fēng)暴刮過之后，徒留一眾“過氣”玩家在深水掙扎。

共享辦公巨頭WeWork日前收到紐交所發(fā)出的違規(guī)通知，因?yàn)楣蓛r(jià)連續(xù)30個(gè)交易日收于1美元以下，這家曾獲弘毅資本、軟銀集團(tuán)、淡馬錫控股等注資的聯(lián)辦寵兒，在4年連虧近145億美元后陷入被拋棄的境地。

3月初，市場(chǎng)消息顯示，WeWork正與投資者談判，以重組其超過30億美元的未償債務(wù)并籌集更多現(xiàn)金。有報(bào)道稱，日本軟銀集團(tuán)作為WeWork最大股東及債務(wù)人，不會(huì)向WeWork投入任何額外資金。

(相關(guān)資料圖)

國內(nèi)聯(lián)合辦公第一股優(yōu)客工場(chǎng)也出現(xiàn)多日股價(jià)低于1美元，截至4月26日，優(yōu)客工場(chǎng)股價(jià)收于0.92美元，距離登陸納斯達(dá)克時(shí)的開盤價(jià)9.25美元/股已跌90%。

低迷的股價(jià)背后，是難以補(bǔ)上的虧損窟窿，優(yōu)客工場(chǎng)2022年上半年凈虧損達(dá)2.52億元。而堂堂加、筑夢(mèng)之星等主流玩家也處于虧損狀態(tài)，2022年上半年凈虧損分別為1.29億元以及552.22萬元。

而創(chuàng)富港雖然還能保持著盈利狀態(tài),但從2022年報(bào)和2023年一季報(bào)來看，仍然難逃凈利大幅波動(dòng)的行業(yè)宿命。

4月26日，創(chuàng)富港發(fā)布2022年度報(bào)告，報(bào)告期內(nèi)錄得營業(yè)收入6.99億元，同比上升7.85%；毛利率39.58%；歸屬于掛牌公司股東的凈利潤約4534.98萬元，同比上升327.1%；歸屬于掛牌公司股東的扣除非經(jīng)常性損益后的凈利潤約3297.47萬元。

創(chuàng)富港2016年正式掛牌新三板，2017年起營業(yè)收入便開始大幅增長，增速從2016年的13%躍升到2017年將近30%。此后一直保持超20%的增長速度，直到2020年受疫情影響，收入增速跌到10%以下，但仍然保持了9%。

2022年，在聯(lián)合辦公企業(yè)普遍表現(xiàn)不佳的情況下，創(chuàng)富港營業(yè)收入較上年增加5084萬元，增長7.85%，年報(bào)稱主要來自于2021年新開門店?duì)I業(yè)收入的增長。

截至2022年12月31日，創(chuàng)富港全國簽約門店數(shù)量251家，較2021年增長21家，分布于深圳、廣州、北京、上海、杭州、香港、成都、寧波、長沙等九大城市，全國簽約門店建筑面積合計(jì)35.24萬平方米。

不過值得注意的是，創(chuàng)富港2021年?duì)I業(yè)收入同比2020年增長10.13%，其中2956萬元來自于2020年新店?duì)I業(yè)收入的增長，1589萬元來自于2021年新店產(chǎn)生的營業(yè)收入，其他部分來自老店業(yè)績?cè)鲩L。

相較之下，創(chuàng)富港2022年新開門店還沒有對(duì)營收有明顯貢獻(xiàn)，同時(shí)老店業(yè)績似乎也難以為繼。

從2023年一季報(bào)來看，創(chuàng)富港營業(yè)收入增速進(jìn)一步下滑，較上年同期僅增長3.45%。疫情過后市場(chǎng)需求放緩，導(dǎo)致出租率下滑被視為主要原因。

出租率下滑也使得營業(yè)成本水漲船高，外加2022年新擴(kuò)門店租金成本增長等因素，2023一季度創(chuàng)富港營業(yè)總成本同比增長6.78%。

在2022年度財(cái)報(bào)的盈利數(shù)字之外，創(chuàng)富港披露的2023年一季報(bào)或許更能揭示其當(dāng)下真實(shí)的經(jīng)營水平：一季度，創(chuàng)富港歸屬于掛牌公司股東的凈利潤為498.83萬元，同比下滑59.83%。

創(chuàng)富港歸母凈利潤曾在2016年到2017年間實(shí)現(xiàn)突破，從76萬元增至2400萬元，成為業(yè)內(nèi)唯一一家保持正向盈利的企業(yè)。此后，歸母凈利潤存在較大程度的波動(dòng)。

2019年，因新店快速擴(kuò)張，創(chuàng)富港當(dāng)年毛利率下滑5.55個(gè)百分點(diǎn)至35.76%，歸母凈利潤比較上年減少2001元，下降63.87%。據(jù)悉，創(chuàng)富港2019年簽約新店29家，新增經(jīng)營面積5.6萬平方米，當(dāng)年新店虧損2035萬元。

在2020年凈利潤取得增長之后，2021年創(chuàng)富港再次錄得歸母凈利潤下滑。

財(cái)報(bào)顯示，創(chuàng)富港2021年?duì)I業(yè)收入同比增長了10.2%至6.48億元，毛利率也提高了6.73個(gè)百分點(diǎn)，但當(dāng)年歸母凈利潤卻較上年下降2755萬元。

對(duì)此，創(chuàng)富港的解釋是新租賃準(zhǔn)則啟用以及涉訴事件的影響，其中，新租賃準(zhǔn)則啟用對(duì)利潤的影響為-1685萬元；瑞思商務(wù)中心因未決訴訟對(duì)利潤影響為-2182萬元原因計(jì)提減值導(dǎo)致-2182萬元。

新租賃準(zhǔn)則在會(huì)計(jì)科目和歸類統(tǒng)計(jì)上進(jìn)行了調(diào)整，這導(dǎo)致企業(yè)在進(jìn)行凈利潤和經(jīng)營活動(dòng)凈現(xiàn)流計(jì)算時(shí)出現(xiàn)了統(tǒng)計(jì)上的差異。如果扣除新租賃準(zhǔn)則影響和未決訴訟導(dǎo)致的計(jì)提減值，創(chuàng)富港2021年凈利潤比2020年增長1112萬元。

相應(yīng)的，在2021年的低基數(shù)下，創(chuàng)富港2022年歸母凈利潤同比增長了327.1%，增長3477萬元。如果排除瑞思商務(wù)中心訴訟對(duì)其2021年度利潤影響-2182萬元，創(chuàng)富港凈利潤較2021年增加1302萬元。

從經(jīng)營現(xiàn)金流來看，2017年-2020年，創(chuàng)富港經(jīng)營活動(dòng)凈現(xiàn)流從7487.60萬增長至1.21億元，年均復(fù)合增長率為17.29%。2021年，因啟用新租賃準(zhǔn)則，其經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金流量凈額較2020年增長29182萬元。

扣除該會(huì)計(jì)因素影響后，創(chuàng)富港的經(jīng)營活動(dòng)凈現(xiàn)流因業(yè)績?cè)鲩L實(shí)現(xiàn)2893萬元的增量。不過，2022年創(chuàng)富港經(jīng)營活動(dòng)凈現(xiàn)流則微降至4.09億元，同比減少0.84%。

目前辦公空間服務(wù)企業(yè)想要收入增長，主要的思路有兩種，一種是依靠規(guī)模擴(kuò)張實(shí)現(xiàn)營收增長，另一種則是依靠單位面積產(chǎn)值增長拉動(dòng)。

據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)監(jiān)測(cè)，在11個(gè)樣本企業(yè)中，平均出租率為86.5%，創(chuàng)富港在出租率上表現(xiàn)尚可，超過了均值水平。

倘若出租率出現(xiàn)波動(dòng)，創(chuàng)富港便難以維持收入處于理想的增長預(yù)期，今年一季度出租率下滑對(duì)其影響便十分顯著。

另一方面，創(chuàng)富港要維持盈利增長，在通過規(guī)模擴(kuò)張拉高收入增長同時(shí)，如何將成本控制在合理范圍也是一個(gè)待解的命題。

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