西安漲幅第一，無法掩蓋全國市場(chǎng)下滑的大勢(shì)！

1-7月的樓市數(shù)據(jù)出來了，果然如大家所聊，繼續(xù)在下滑。

(資料圖片僅供參考)

7月份的70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)出來了，西安環(huán)比漲幅全國第一！

但在西安上漲的另一面，是70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)下降城市數(shù)量的繼續(xù)增加。

同時(shí)，支持房企融資“四箭齊發(fā)”大半年，房企債務(wù)違約還在繼續(xù)（常說的暴雷），曾經(jīng)的NO.1碧桂園、混合所有制企業(yè)遠(yuǎn)洋，也都遇險(xiǎn)了。

救市政策，不能再扭扭捏捏了，急需一攬子的政策，讓房地產(chǎn)企穩(wěn)。

畢竟，房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)的太多行業(yè)。

銷售面積降至8年來最低！

國家統(tǒng)計(jì)局昨天發(fā)布了《2023年1—7月份全國房地產(chǎn)市場(chǎng)基本情況》。

廢話不多說，先看關(guān)鍵數(shù)字。

1-7月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比下降8.5%，降幅比1-6月擴(kuò)大0.6個(gè)百分點(diǎn)；

1-7月，全國商品房銷售面積同比下降6.5%，降幅比1-6月擴(kuò)大1.2個(gè)百分點(diǎn)；

1-7月，全國商品房銷售額額同比下降1.5%，降幅比1-6月擴(kuò)大0.4個(gè)百分點(diǎn)；

1-7月，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金同比下降11.2%，降幅比1-6月擴(kuò)大1.4個(gè)百分點(diǎn)；

1-7月，房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)93.78，比1-6月下降0.27個(gè)點(diǎn)，是近一年來的最低值。

從上述數(shù)據(jù)可以看出，大家都說去年樓市比較難，而今年與去年同期相比繼續(xù)在下降，市場(chǎng)更難！同時(shí)，與今年1-6月的數(shù)據(jù)相比，1-7月的數(shù)據(jù)跌幅進(jìn)一步擴(kuò)大，這說明今年7月份樓市是難上加難。

更重要的是，今年前7個(gè)月全國商品房銷售面積66563萬平方米，這個(gè)數(shù)據(jù)是近8年以來的最低值！基本快回到了2015年的水平，只有2021年市場(chǎng)高點(diǎn)時(shí)同期的65.48%。

西安房?jī)r(jià)漲幅第一！難掩全國尷尬……

我們?cè)賮砜匆幌?0個(gè)大中城市2023年7月份商品住宅價(jià)格變動(dòng)情況。

新房方面，7月份房?jī)r(jià)環(huán)比上漲的城市為20個(gè)、持平的城市為1個(gè)、下降的城市為49個(gè)，房?jī)r(jià)下降的城市數(shù)量比6月份增加了11個(gè)！

二手房方面，7月份房?jī)r(jià)環(huán)比上漲的城市僅為6個(gè)、持平的城市1個(gè)、下降的城市高達(dá)63個(gè)，九成的城市二手房?jī)r(jià)格在下跌！房?jī)r(jià)上漲的城市減少1個(gè)、持平的城市增加1個(gè)、下降的城市數(shù)量不變。

當(dāng)然，在這個(gè)過程中，也有一枝獨(dú)秀的城市，例如：西安。

7月份，西安新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲0.5%，漲幅位居全國第一！

從2016年年初算起，過去7年多時(shí)間里，西安新房?jī)r(jià)格環(huán)比下降的月份數(shù)量一個(gè)手的指頭就夠數(shù)了，這種上漲的勢(shì)頭在全國應(yīng)該是沒有哪個(gè)城市能與西安比。

西安新房?jī)r(jià)格的持續(xù)上漲，最重要的因素就是改善時(shí)代的到來！

這一點(diǎn)從7月份西安新房分類價(jià)格指數(shù)就可以看出，90㎡以下的戶型價(jià)格環(huán)比上漲0.5%、同比上漲0.9%，90-144㎡的戶型環(huán)比上漲0.5%、同比上漲1.7%，144㎡以上的戶型價(jià)格環(huán)比上漲0.6%、同比上漲1.5%，大戶型的環(huán)比漲幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過中等戶型。

當(dāng)然，西安二手房市場(chǎng)的價(jià)格下降態(tài)勢(shì)依舊，依然處于回調(diào)通道之中。7月份，西安二手住宅價(jià)格環(huán)比下降0.6%、同比下降1.1%。

總體來講，7月份西安新房?jī)r(jià)格環(huán)比漲幅位居全國第一的同時(shí)，難以掩蓋全國70個(gè)大中城市七成城市新房?jī)r(jià)格環(huán)比下降、房?jī)r(jià)下降城市數(shù)量繼續(xù)增加，以及九成城市二手房?jī)r(jià)格下降的現(xiàn)實(shí)。

市場(chǎng)的下滑態(tài)勢(shì)，已經(jīng)清晰的呈現(xiàn)在這里了。

雖然說從去年開始，各大城市已經(jīng)陸續(xù)出臺(tái)了樓市“救市”政策，今年7.24重要會(huì)議之后，鄭州、南京、贛州等城市也出臺(tái)了政策，但很明顯的是這些政策對(duì)于市場(chǎng)的企穩(wěn)作用非常有限。

而從已出臺(tái)的政策來看，更多的集中在契稅補(bǔ)貼、多孩家庭買房補(bǔ)貼、公積金貸款、?認(rèn)房不認(rèn)貸、限售調(diào)整等，而老百姓呼聲最高的存量房貸利率等，并沒有涉及。

所以說，樓市已經(jīng)急需更猛烈的“救市”政策！

碧桂園、遠(yuǎn)洋遇險(xiǎn)

銷售額的下降，進(jìn)一步波及到了房企的生存。

目前，大家評(píng)判一家房企是否暴雷、是否出險(xiǎn)的重要標(biāo)準(zhǔn)，就是是否出現(xiàn)公開的債務(wù)違約。

2022年10月底、11月初，曾經(jīng)的房企“示范生”旭輝官宣債務(wù)違約，當(dāng)時(shí)旭輝出險(xiǎn)發(fā)生在年底“四箭齊發(fā)”支持房企融資前夕，因此大家為旭輝感到惋惜，在大家看來，旭輝再挺一挺，就會(huì)看到春天。

但實(shí)際上，“四箭齊發(fā)”支持房企融資連環(huán)政策出臺(tái)已經(jīng)大半年，在這大半年時(shí)間里知名房企官宣債務(wù)違約還在繼續(xù)發(fā)生，特別是近期碧桂園官宣遇到公司成立以來最大的困難、兩筆美元票息未能按時(shí)支付，以及遠(yuǎn)洋在昨天官宣承認(rèn)債務(wù)違約，進(jìn)一步引發(fā)了大家對(duì)房企的擔(dān)憂。

碧桂園之所以備受關(guān)注，是因?yàn)槠潴w量巨大，并且曾經(jīng)一度位居中國房企銷售額NO.1，被業(yè)內(nèi)稱為“宇宙第一房企”，其影響面太大。

遠(yuǎn)洋的暴雷之所以備受關(guān)注，是因?yàn)榕c大部分暴雷房企以民企為主不同的是，遠(yuǎn)洋則是一家混合所有制房企，其第一大股東、第二大股東分別為中國人壽保險(xiǎn)集團(tuán)、大家保險(xiǎn)集團(tuán)，而這兩家險(xiǎn)資屬于國企、央企背景。

再加上此前已經(jīng)官宣債務(wù)違約的綠地，這意味著房企出險(xiǎn)已經(jīng)不僅僅局限于民企，擁有國企背景的一些混合所有制企業(yè)，也陸續(xù)出險(xiǎn)。

實(shí)際上，各大房企目前有多難，很好理解。銷售額普遍下滑的同時(shí)，再加上預(yù)售監(jiān)管，各房企手頭可以動(dòng)用的資金基本都在下降，而到期的債務(wù)及應(yīng)付的利息又必須按時(shí)支付……這就是目前各大房企的生存狀況。

如果目前的這種市場(chǎng)下滑趨勢(shì)繼續(xù)，預(yù)計(jì)暴雷房企的名單、數(shù)量還會(huì)繼續(xù)增加。

翻開過去幾年的房企銷售排行榜，前7個(gè)月千億房企的數(shù)量已經(jīng)從2021年的23家下降到了目前的10家，“500億+”房企數(shù)量也從2021年的50家下降到了今年的17家……

今年前7個(gè)月，銷售額“500億+”的房企17家，以后每年的全年千億房企數(shù)量，估計(jì)也就會(huì)穩(wěn)定在16家、17家，與2021年時(shí)41家千億房企相比，大幅腰斬！

畢竟，整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)，已經(jīng)無法回到過去。

在地產(chǎn)行業(yè)的這輪洗牌和調(diào)整周期中，各大房企的發(fā)展模式，也已經(jīng)悄悄發(fā)生變化，從過去的追求規(guī)模，逐步轉(zhuǎn)變?yōu)楦幼⒅剡\(yùn)營。

曾經(jīng)，在地產(chǎn)行業(yè)，規(guī)模才代表話語權(quán)，規(guī)模才代表市場(chǎng)占有率，各大房企都在追求更大的規(guī)模，而這種銷售規(guī)模是以負(fù)債逐步上升、凈利潤(rùn)率逐步下降為代價(jià)的。

現(xiàn)如今，雖然說規(guī)模依然重要，畢竟有規(guī)?；A(chǔ)，才有可能有更多的利潤(rùn)。但與規(guī)模相比，現(xiàn)金流、盈利能力在目前則更為重要，現(xiàn)金流關(guān)系到企業(yè)的存活，盈利能力則關(guān)系到股東、員工的利益。

因此我們可以看到，各大房企均紛紛開始踩剎車，在降低負(fù)債的同時(shí)，更加注重發(fā)展的質(zhì)量。萬科、華潤(rùn)、龍湖等房企，經(jīng)營性營收和利潤(rùn)在企業(yè)整體營收和利潤(rùn)中的占比越來越高；以濱江為代表的房企，則更注重的是區(qū)域深耕。

實(shí)際上，地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展到今天，對(duì)于地產(chǎn)企業(yè)來講，在開發(fā)業(yè)務(wù)板塊，拼的就是速度、品牌和產(chǎn)品溢價(jià)、資金成本，就如我們之前在文章中提到過的，同一個(gè)地塊，不同的房企開發(fā)可能結(jié)果就不同！

毫無疑問，考驗(yàn)房企真正能力的時(shí)候到了！

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