鄭州“救市”！西安會否跟進？

7.24高層會議之后，鄭州成為首個出臺樓市“救市”政策的省會城市。

(資料圖片)

8月3日晚間，鄭州發(fā)布了“救市15條”，涉及到取消限售、多子女家庭購房補貼、降低住房交易稅費、購房契稅補貼、認(rèn)房不認(rèn)貸、契稅補貼等方面，并且是房管、城建、稅務(wù)、財政、金融工作局等8部門聯(lián)合發(fā)文。

鄭州的政策落地之后，接下來一些省會城市肯定會陸續(xù)跟進。而西安購房者關(guān)心的是，西安會否跟進？西安政策調(diào)整的話又有哪些調(diào)整空間？

西安、鄭州，情況不一樣！

首先需要說的是，西安與鄭州的樓市情況是不一樣的。

為此，我們專門查找了一下一些官方的數(shù)據(jù)，對兩座城市的房地產(chǎn)市場進行對比。

2022年，鄭州房地產(chǎn)開發(fā)投資下降18.7%、其中住宅投資下降19.3%，而西安的這兩項數(shù)據(jù)是增長6.5%、4.5%；當(dāng)年，鄭州商品房銷售面積下降17.8%，而西安的降幅是10.2%。

還有待售面積，2022年西安較上一年減少了4.66萬㎡，而鄭州的待售面積增加了4.6%。

2023年上半年，西安的投資數(shù)據(jù)我們找到了，鄭州的數(shù)據(jù)我們沒找到。因此，我們不妨對比一下2023年一季度兩座城市的房地產(chǎn)開發(fā)投資增速。西安是增長了14.8%，鄭州則是下降了8.1%。

這些數(shù)據(jù)，大家可以在兩座城市的統(tǒng)計局官網(wǎng)查找，有據(jù)可查。

另外，從房價來看，根據(jù)國家統(tǒng)計局每月發(fā)布的70個大中城市商品住宅價格變動情況，2022年1月到2023年6月這一年半時間里，共計18個月，鄭州有13個月環(huán)比下降、5個月環(huán)比上漲，西安則是15個月環(huán)比上漲、2個月環(huán)比下降、1個月由于疫情因素按照0計算。

很明顯可以看出，不管是從投資，還是從銷售、房價，過去一年半時間西安的市場情況都要好于鄭州。

所以，鄭州“救市”更為緊迫一些，西安則并不是那么的急。

很多人納悶，作為同為省會城市、同為萬億GDP和千萬常住人口城市，鄭州市場為什么跟西安不一樣呢？

這其實有幾個層面的原因：

1.雖然同為省會，但兩座城市在省內(nèi)的地位不一樣。

鄭州的常住人口占河南省的12%，除了鄭州之外，河南還有南陽、周口的常住人口在900萬+，鄭州的GDP占河南的21.08%；而西安的常住人口、GDP都占到全省的1/3以上，除了西安之外，陜西其它地市常住人口都在500萬以下。

2.兩座城市的吸附力不一樣。

西安的高等教育資源優(yōu)勢，吸引了一大批周邊城市、周邊省份的人到西安買房子，而這一點恰好是鄭州的短板。

3.前幾年的供應(yīng)情況不一樣。

前幾年，鄭州城改大規(guī)模推進，商品房供應(yīng)量井噴，供應(yīng)量高企，再加上疫情、大雨等因素的影響，樓市過去幾年一直比較難。而西安，過去幾年的新房供應(yīng)量則持續(xù)下降，供應(yīng)量控制的比較好使得過去幾年西安算是全國市場最好的城市之一。

西安的松綁空間在哪里?

雖然說西安樓市情況還行，但這幾個月市場的下滑也是比較明顯的，包括投資開始下降，新房開盤去化率降低等等。

因此，對于西安而言，抓住這輪政策松綁窗口期，對現(xiàn)有樓市政策調(diào)整，避免繼續(xù)下滑，就比較重要了。

畢竟，對于任何一座城市來說，樓市回升既是搶資金，也是搶人口。開發(fā)商拿地的資金就那么多，購房者買房的資金就那么多，誰率先放開就把資金投向哪里，后面剩下的城市可能連喝湯的機會都沒有了。

一直慢半拍的西安，這一次不要落后了。

前兩天，這幾年在西安市場比較活躍的外地大V大別發(fā)了個抖音，公眾號也發(fā)文了，預(yù)測西安半個月內(nèi)取消限購，房價即將迎來新一輪上漲。

對于大別，認(rèn)可者看到的是其對市場的理解、看到的是其分析市場的邏輯確實有不同之處，質(zhì)疑者認(rèn)為這家伙就是個忽悠、為了幫開發(fā)商割韭菜。

實際上，西安取消限購的可能性，幾乎是0！并且即使西安限購政策松綁，也不會導(dǎo)致房價很快上漲。

原因是：大家不買房不是缺房票，而是缺錢！收入不穩(wěn)定了，大家買房必然謹(jǐn)慎。

前兩天，我專門問了一下做生鮮開了多家店的朋友他們的客單消費情況，答案是今年的客戶數(shù)量比去年大幅增長，但單個客戶單次消費金額比去年下降了很多；還有一個開水果店的朋友，說是今年價格貴點的水果，明顯不好賣。

在8月2日的文章中，我們發(fā)起了一個投票：你最期待西安哪項樓市政策？

從投票情況來看，呼聲最高的是現(xiàn)房銷售、存量房貸利率下調(diào)，得票占比分別為28%、25%，另外18%的參與投票者期待的是商轉(zhuǎn)公。期待限購政策松綁、首付比例降低的，分別為12%、7%。

西安是一座保守的城市，從以往不管是政策松綁還是政策加碼來看，西安都是一步一步推進，不可能一下子有太大的調(diào)整。更何況，有些政策并不是西安說了，算，例如存量房貸利率的調(diào)整。

西安若進行政策松綁，大概率會從二套房首付比例、契稅補貼、多孩家庭買房等幾個方面來出臺政策。其實參考鄭州，樓市比西安難，這一次的幅度也就那樣，西安的可以想象。為了更好的賣地，土地款分期政策也大概率會出來。

最后，我們還是努力搬磚賺錢吧，畢竟買房子要靠money說話！

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