利好政策頻出下，西安卻迎來「最慘的7月」？

就在上周，地產(chǎn)行業(yè)重磅利好消息不斷，地產(chǎn)股大漲，讓不少人信心大增！

但與此同時，也有西安地產(chǎn)從業(yè)人員直呼，今年7月是歷年來最慘的一個月，而且下半年西安的市場壓力仍不小。

那么西安真實的市場是怎樣的呢？我們照樣用數(shù)據(jù)來說話。

(相關(guān)資料圖)

按照慣例，我們依舊在月底統(tǒng)計這個月西安商品住房的登記情況，用數(shù)據(jù)展示真實的市場。

5447套房源登記，高新區(qū)供應(yīng)就占一半

根據(jù)直擊西安樓市統(tǒng)計，2023年7月1日至31日西安共計有29個樓盤結(jié)束登記（備注：為便于統(tǒng)計分析，同一樓盤多次加推在樓盤數(shù)量方面進(jìn)行重復(fù)計算），新增供貨共計5447套。

從新增供應(yīng)量方面看，與上個月相比，7月西安新增供貨量環(huán)比上漲了6.55%，與去年同期相比同比下降了21.64%。

但從樓盤登記數(shù)量上看，7月僅有29個樓盤登記，與上個月相比減少了11個，降幅超過了1/4！

聚焦7月新增房源，之所以登記樓盤數(shù)量少、但新增供應(yīng)量較高是因為靠著幾個樓盤大體量加推吊著這口氣。

其中，單盤一次性加推500套以上的就有2個，中建悅廬首次登記就推出了663套房源，占到7月新增總供應(yīng)量的12.17%；陜建雁南朗境同樣是首次登記，推出了552套房源，占比為10.13%。

另外300套房源以上的樓盤還有，天琴灣北區(qū)372套，中海學(xué)仕里收官之作，推出了350套；高新云熙港東地塊342套，中建軌交山海境316套，天地源永安華府310套，高科麓灣國際社區(qū)三期300套。

換言之，7月單盤新增300套以上貨源的項目共8個，其中高新區(qū)占到6個，另外2個分別是雁塔區(qū)和灞橋區(qū)。

這三個區(qū)也便成為7月份新增房源供應(yīng)量TOP3的存在。其中高新區(qū)當(dāng)月有10個樓盤登記共供應(yīng)了2747套房源，占到全市新增供貨量的50.43%，超過一半的新房供應(yīng)都出自這里。

其余板塊新增供貨量均不達(dá)千套，深刻演繹了什么是“深度分化”。在剩下的各區(qū)中，雁塔區(qū)以791套新增房源，僅次于高新區(qū)，位于全市第二；灞橋區(qū)則以553套房源，屈居第三，而傳統(tǒng)的供貨大戶——國際港務(wù)區(qū)則以475套位列第四。

在價格層面，7月份結(jié)束意向登記的29個樓盤中，僅有2樓盤備案均價在1.5萬元/㎡以下，占登記樓盤數(shù)量總數(shù)的6.90%，2個項目均平銷；1.5萬元/㎡-2萬元/㎡的樓盤數(shù)量為12個，占登記樓盤數(shù)量總數(shù)的41.38%，12個項目同樣均是平銷；2萬元/㎡-3萬元/㎡的樓盤數(shù)量為15個，占比為51.72%，本月中唯有的3個搖號盤都在2萬元/㎡+這個范圍內(nèi)。

回顧7月的市場表現(xiàn)，西安樓市目前陷入了深度的兩極分化，高熱樓盤的集中度越來越高，而且全部集中在高價盤中。

搖號盤僅3個，以往萬人搖項目都平銷

至于銷售端，7月西安樓市表現(xiàn)的更加疲軟。

從7月各樓盤的意向登記情況來看，29個樓盤中有3個登記核驗通過量大于房源量，需要搖號，另外26個樓盤確定不用搖號。搖號盤僅占到10.34%，九成左右的樓盤都不用搖號。搖號盤比例明顯低于上個月！

在搖號盤中，中海學(xué)仕里、中建悅廬為“1000+人”搖，中國鐵建西派國際為搖號盤。

其中，中海學(xué)仕里收官之作推出了350套房源，戶型面價為112.34-168.71㎡，備案均價28088.94元/㎡，吸引了1563個家庭登記并核驗通過，其中剛需家庭中簽率為42.58%，普通家庭中簽率為12.61%，是7月份最難搶的樓盤。

中建悅廬首次登記推出了663套建面約113.19-176.24㎡的產(chǎn)品，備案均價為27347元/㎡，吸引了2443個家庭登記并核驗通過，其中剛需家庭中簽率為44.02%，普通家庭中簽率為15.72%，7月12日開盤，開盤去化率97%，賣得還不錯。

當(dāng)然隨著中海學(xué)仕里的售罄，未來中建悅廬項目熱度會更高一些。

中國鐵建·西派國際?則推出了珍藏多年的合院，48套建面約191.35-212.17㎡、備案均價28988.19元/㎡的產(chǎn)品，共吸引了95個家庭登記核驗并通過。但該樓盤去化率為67%！

搖號盤去化率尚且如此，平銷盤的就可想而知了。

總體來看，7月份登記、核驗人數(shù)銳減，致使平銷、去化率偏低成為2023年的新常態(tài)。

值得注意的是，在這個月，就連曾經(jīng)的萬人搖、屢次千人搖盤都不搖號了，剛需當(dāng)下的觀望處境可想而知！

價格，利好加持下的剛需卻賣不動，顛覆大家以往的認(rèn)知。

究其原因：其一是收入和預(yù)期的問題，收入不穩(wěn)定甚至喪失了收入來源，反推月供，消費(fèi)欲不得不降低，不買是能力問題；

其二，就是二手房行情下降，置換的賣不了就買不了新房，同時新房價格又無優(yōu)勢，面臨同小區(qū)二手房競爭，沒有倒掛，御錦城和高科面臨的就是同樣問題；

房子沒變，價格沒變，但買房變了，心態(tài)也就變了，市場當(dāng)然在變！

所以當(dāng)下西安樓市的困境，不僅僅是恢復(fù)信心的問題，還要解決增加收入的源頭問題。

圖片來源：西安發(fā)布

陜建 龍湖表現(xiàn)搶眼

從典型房企6月份在西安市場的表現(xiàn)來看，當(dāng)月新增供貨最多的是陜建地產(chǎn)集團(tuán)。

在這個月，陜建地產(chǎn)集團(tuán)推出了3個樓盤共計662套房源。

一個是位于西部大道的陜建雁南朗境，一個是位于曲江大明宮的陜建大明府，這2個都是純新盤首次登記，雖不用搖號，但登記人數(shù)接近房源數(shù)，表現(xiàn)還算不錯。另外一個是位于港務(wù)區(qū)的雲(yún)玥府。

除此之外，陜建地產(chǎn)集團(tuán)在浐灞三環(huán)內(nèi)的會展板塊推出的陜建錦泓府項目上周五營銷中心開放，預(yù)計在8月份首開，屆時更會助推房企在西安市場的地位上前。

（關(guān)于陜建錦泓府的詳細(xì)信息可參考《千萬級住宅產(chǎn)品頻出的浐灞，下半年初改置業(yè)還有哪些機(jī)會？》）

下半年陜建地產(chǎn)集團(tuán)開啟了爆發(fā)模式。

龍湖次之，龍湖在這個月同樣推出了3個樓盤，分別是浐灞的龍湖云璟、龍湖香醍硯熙臺，航天的龍湖星河云河頌，但因這3盤推貨量均不大，龍湖7月在西安僅新增了398套房源。

接下來，龍湖在高新CID的純新盤，高新云河頌，上個周營銷中心已開放，還有龍湖代建的未央城建龍湖·粼云天序同樣在7月份開放了營銷中心，入市時間也快了。

緊隨其后的是中海地產(chǎn)。

中海地產(chǎn)憑借中海學(xué)仕里收官的350套房源，位列第三！這些助推中海在2023年西安十大房企銷售排行榜中占得一席地位。但下半年中海西安在城區(qū)內(nèi)面臨無新項目可售的局面，加大土地供應(yīng)則是當(dāng)務(wù)之急。

同樣在這個月，朗詩、領(lǐng)航等民企表現(xiàn)亮眼，前者給西安帶來了城北三環(huán)內(nèi)綠色科技洋房產(chǎn)品，后者繼續(xù)深耕城改市場，為剛需人群提供改善品質(zhì)房源。

另外，下半年值得期待的房企有金泰、金地、保利、綠城、龍翔等。

其中保利在高新絲路軟件城搖中的保利·云谷天匯項目，正在前期蓄客，不日將入市；位于航天的保利天珺項目也開啟了前期宣傳。

金泰除了在售的金泰唐618外，還有高新絲路軟件城的

金泰·和樾

、西咸能源金貿(mào)區(qū)的

金泰·観棠樾

，這兩個新項目

都是超百畝大盤

。

綠城在高新的綠城海棠三章、龍翔在港務(wù)區(qū)的龍翔·奧城云熙、天地源在高新CID的天地源棠頌坊、以及金地在浐灞的金地清峯上等諸多項目都預(yù)計在8月陸續(xù)入市。

也就是說，下半年西安市場壓力大的同時，也有很多機(jī)會。同時也要清醒地認(rèn)識到即便市場趨冷，那些確定性、安全性更高的樓盤，仍有需求光臨。

關(guān)鍵詞：