利好政策頻出下，西安卻迎來(lái)「最慘的7月」？

就在上周，地產(chǎn)行業(yè)重磅利好消息不斷，地產(chǎn)股大漲，讓不少人信心大增！

但與此同時(shí)，也有西安地產(chǎn)從業(yè)人員直呼，今年7月是歷年來(lái)最慘的一個(gè)月，而且下半年西安的市場(chǎng)壓力仍不小。

那么西安真實(shí)的市場(chǎng)是怎樣的呢？我們照樣用數(shù)據(jù)來(lái)說(shuō)話。

(相關(guān)資料圖)

按照慣例，我們依舊在月底統(tǒng)計(jì)這個(gè)月西安商品住房的登記情況，用數(shù)據(jù)展示真實(shí)的市場(chǎng)。

5447套房源登記，高新區(qū)供應(yīng)就占一半

根據(jù)直擊西安樓市統(tǒng)計(jì)，2023年7月1日至31日西安共計(jì)有29個(gè)樓盤(pán)結(jié)束登記（備注：為便于統(tǒng)計(jì)分析，同一樓盤(pán)多次加推在樓盤(pán)數(shù)量方面進(jìn)行重復(fù)計(jì)算），新增供貨共計(jì)5447套。

從新增供應(yīng)量方面看，與上個(gè)月相比，7月西安新增供貨量環(huán)比上漲了6.55%，與去年同期相比同比下降了21.64%。

但從樓盤(pán)登記數(shù)量上看，7月僅有29個(gè)樓盤(pán)登記，與上個(gè)月相比減少了11個(gè)，降幅超過(guò)了1/4！

聚焦7月新增房源，之所以登記樓盤(pán)數(shù)量少、但新增供應(yīng)量較高是因?yàn)?strong>靠著幾個(gè)樓盤(pán)大體量加推吊著這口氣。

其中，單盤(pán)一次性加推500套以上的就有2個(gè)，中建悅廬首次登記就推出了663套房源，占到7月新增總供應(yīng)量的12.17%；陜建雁南朗境同樣是首次登記，推出了552套房源，占比為10.13%。

另外300套房源以上的樓盤(pán)還有，天琴灣北區(qū)372套，中海學(xué)仕里收官之作，推出了350套；高新云熙港東地塊342套，中建軌交山海境316套，天地源永安華府310套，高科麓灣國(guó)際社區(qū)三期300套。

換言之，7月單盤(pán)新增300套以上貨源的項(xiàng)目共8個(gè)，其中高新區(qū)占到6個(gè)，另外2個(gè)分別是雁塔區(qū)和灞橋區(qū)。

這三個(gè)區(qū)也便成為7月份新增房源供應(yīng)量TOP3的存在。其中高新區(qū)當(dāng)月有10個(gè)樓盤(pán)登記共供應(yīng)了2747套房源，占到全市新增供貨量的50.43%，超過(guò)一半的新房供應(yīng)都出自這里。

其余板塊新增供貨量均不達(dá)千套，深刻演繹了什么是“深度分化”。在剩下的各區(qū)中，雁塔區(qū)以791套新增房源，僅次于高新區(qū)，位于全市第二；灞橋區(qū)則以553套房源，屈居第三，而傳統(tǒng)的供貨大戶——國(guó)際港務(wù)區(qū)則以475套位列第四。

在價(jià)格層面，7月份結(jié)束意向登記的29個(gè)樓盤(pán)中，僅有2樓盤(pán)備案均價(jià)在1.5萬(wàn)元/㎡以下，占登記樓盤(pán)數(shù)量總數(shù)的6.90%，2個(gè)項(xiàng)目均平銷；1.5萬(wàn)元/㎡-2萬(wàn)元/㎡的樓盤(pán)數(shù)量為12個(gè)，占登記樓盤(pán)數(shù)量總數(shù)的41.38%，12個(gè)項(xiàng)目同樣均是平銷；2萬(wàn)元/㎡-3萬(wàn)元/㎡的樓盤(pán)數(shù)量為15個(gè)，占比為51.72%，本月中唯有的3個(gè)搖號(hào)盤(pán)都在2萬(wàn)元/㎡+這個(gè)范圍內(nèi)。

回顧7月的市場(chǎng)表現(xiàn)，西安樓市目前陷入了深度的兩極分化，高熱樓盤(pán)的集中度越來(lái)越高，而且全部集中在高價(jià)盤(pán)中。

搖號(hào)盤(pán)僅3個(gè)，以往萬(wàn)人搖項(xiàng)目都平銷

至于銷售端，7月西安樓市表現(xiàn)的更加疲軟。

從7月各樓盤(pán)的意向登記情況來(lái)看，29個(gè)樓盤(pán)中有3個(gè)登記核驗(yàn)通過(guò)量大于房源量，需要搖號(hào)，另外26個(gè)樓盤(pán)確定不用搖號(hào)。搖號(hào)盤(pán)僅占到10.34%，九成左右的樓盤(pán)都不用搖號(hào)。搖號(hào)盤(pán)比例明顯低于上個(gè)月！

在搖號(hào)盤(pán)中，中海學(xué)仕里、中建悅廬為“1000+人”搖，中國(guó)鐵建西派國(guó)際為搖號(hào)盤(pán)。

其中，中海學(xué)仕里收官之作推出了350套房源，戶型面價(jià)為112.34-168.71㎡，備案均價(jià)28088.94元/㎡，吸引了1563個(gè)家庭登記并核驗(yàn)通過(guò)，其中剛需家庭中簽率為42.58%，普通家庭中簽率為12.61%，是7月份最難搶的樓盤(pán)。

中建悅廬首次登記推出了663套建面約113.19-176.24㎡的產(chǎn)品，備案均價(jià)為27347元/㎡，吸引了2443個(gè)家庭登記并核驗(yàn)通過(guò)，其中剛需家庭中簽率為44.02%，普通家庭中簽率為15.72%，7月12日開(kāi)盤(pán)，開(kāi)盤(pán)去化率97%，賣得還不錯(cuò)。

當(dāng)然隨著中海學(xué)仕里的售罄，未來(lái)中建悅廬項(xiàng)目熱度會(huì)更高一些。

中國(guó)鐵建·西派國(guó)際?則推出了珍藏多年的合院，48套建面約191.35-212.17㎡、備案均價(jià)28988.19元/㎡的產(chǎn)品，共吸引了95個(gè)家庭登記核驗(yàn)并通過(guò)。但該樓盤(pán)去化率為67%！

搖號(hào)盤(pán)去化率尚且如此，平銷盤(pán)的就可想而知了。

總體來(lái)看，7月份登記、核驗(yàn)人數(shù)銳減，致使平銷、去化率偏低成為2023年的新常態(tài)。

值得注意的是，在這個(gè)月，就連曾經(jīng)的萬(wàn)人搖、屢次千人搖盤(pán)都不搖號(hào)了，剛需當(dāng)下的觀望處境可想而知！

價(jià)格，利好加持下的剛需卻賣不動(dòng)，顛覆大家以往的認(rèn)知。

究其原因：其一是收入和預(yù)期的問(wèn)題，收入不穩(wěn)定甚至喪失了收入來(lái)源，反推月供，消費(fèi)欲不得不降低，不買是能力問(wèn)題；

其二，就是二手房行情下降，置換的賣不了就買不了新房，同時(shí)新房?jī)r(jià)格又無(wú)優(yōu)勢(shì)，面臨同小區(qū)二手房競(jìng)爭(zhēng)，沒(méi)有倒掛，御錦城和高科面臨的就是同樣問(wèn)題；

房子沒(méi)變，價(jià)格沒(méi)變，但買房變了，心態(tài)也就變了，市場(chǎng)當(dāng)然在變！

所以當(dāng)下西安樓市的困境，不僅僅是恢復(fù)信心的問(wèn)題，還要解決增加收入的源頭問(wèn)題。

圖片來(lái)源：西安發(fā)布

陜建 龍湖表現(xiàn)搶眼

從典型房企6月份在西安市場(chǎng)的表現(xiàn)來(lái)看，當(dāng)月新增供貨最多的是陜建地產(chǎn)集團(tuán)。

在這個(gè)月，陜建地產(chǎn)集團(tuán)推出了3個(gè)樓盤(pán)共計(jì)662套房源。

一個(gè)是位于西部大道的陜建雁南朗境，一個(gè)是位于曲江大明宮的陜建大明府，這2個(gè)都是純新盤(pán)首次登記，雖不用搖號(hào)，但登記人數(shù)接近房源數(shù)，表現(xiàn)還算不錯(cuò)。另外一個(gè)是位于港務(wù)區(qū)的雲(yún)玥府。

除此之外，陜建地產(chǎn)集團(tuán)在浐灞三環(huán)內(nèi)的會(huì)展板塊推出的陜建錦泓府項(xiàng)目上周五營(yíng)銷中心開(kāi)放，預(yù)計(jì)在8月份首開(kāi)，屆時(shí)更會(huì)助推房企在西安市場(chǎng)的地位上前。

（關(guān)于陜建錦泓府的詳細(xì)信息可參考《千萬(wàn)級(jí)住宅產(chǎn)品頻出的浐灞，下半年初改置業(yè)還有哪些機(jī)會(huì)？》）

下半年陜建地產(chǎn)集團(tuán)開(kāi)啟了爆發(fā)模式。

龍湖次之，龍湖在這個(gè)月同樣推出了3個(gè)樓盤(pán)，分別是浐灞的龍湖云璟、龍湖香醍硯熙臺(tái)，航天的龍湖星河云河頌，但因這3盤(pán)推貨量均不大，龍湖7月在西安僅新增了398套房源。

接下來(lái)，龍湖在高新CID的純新盤(pán)，高新云河頌，上個(gè)周營(yíng)銷中心已開(kāi)放，還有龍湖代建的未央城建龍湖·粼云天序同樣在7月份開(kāi)放了營(yíng)銷中心，入市時(shí)間也快了。

緊隨其后的是中海地產(chǎn)。

中海地產(chǎn)憑借中海學(xué)仕里收官的350套房源，位列第三！這些助推中海在2023年西安十大房企銷售排行榜中占得一席地位。但下半年中海西安在城區(qū)內(nèi)面臨無(wú)新項(xiàng)目可售的局面，加大土地供應(yīng)則是當(dāng)務(wù)之急。

同樣在這個(gè)月，朗詩(shī)、領(lǐng)航等民企表現(xiàn)亮眼，前者給西安帶來(lái)了城北三環(huán)內(nèi)綠色科技洋房產(chǎn)品，后者繼續(xù)深耕城改市場(chǎng)，為剛需人群提供改善品質(zhì)房源。

另外，下半年值得期待的房企有金泰、金地、保利、綠城、龍翔等。

其中保利在高新絲路軟件城搖中的保利·云谷天匯項(xiàng)目，正在前期蓄客，不日將入市；位于航天的保利天珺項(xiàng)目也開(kāi)啟了前期宣傳。

金泰除了在售的金泰唐618外，還有高新絲路軟件城的

金泰·和樾

、西咸能源金貿(mào)區(qū)的

金泰·観棠樾

，這兩個(gè)新項(xiàng)目

都是超百畝大盤(pán)

。

綠城在高新的綠城海棠三章、龍翔在港務(wù)區(qū)的龍翔·奧城云熙、天地源在高新CID的天地源棠頌坊、以及金地在浐灞的金地清峯上等諸多項(xiàng)目都預(yù)計(jì)在8月陸續(xù)入市。

也就是說(shuō)，下半年西安市場(chǎng)壓力大的同時(shí)，也有很多機(jī)會(huì)。同時(shí)也要清醒地認(rèn)識(shí)到即便市場(chǎng)趨冷，那些確定性、安全性更高的樓盤(pán)，仍有需求光臨。

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