為什么中建山海境“偽”性價比？答案來了！打消你強上軟新的執(zhí)念

上一篇文章結(jié)尾挖的坑，這篇文章來填上——中建山海境項目評測來了！

這應(yīng)該是西安軟件新城板塊2022年6月23日土拍后一年時間關(guān)注度頗高的一個項目。

(資料圖片僅供參考)

作為西安首個“地鐵車輛段”上蓋的TOD樓盤，拿地樓面價7296元/㎡遠低于同板塊住宅用地3000余元的項目，本來以為是“性價比”爆棚的香餑餑，但結(jié)果搖身一變成了難以企及的“白月光”。

也正因如此，中建山海境項目是一個非常需要特別去聊的項目，那從哪里說起呢？筆者覺得應(yīng)該是板塊和產(chǎn)品兩個方面。

首先從板塊來看軟件新城是西安落地十分成熟的科技產(chǎn)業(yè)聚集板塊，價值自不必多說。

中建山海境位于板塊最北端門戶位置，北側(cè)緊臨雁塔區(qū)未來產(chǎn)業(yè)城。

雖然僅一路之隔，但兩個板塊的房價已經(jīng)天差地別，2022年10月底雁塔未來產(chǎn)業(yè)城板塊內(nèi)紫薇西棠的開盤價只有1.6萬元/㎡左右，目前的二手房掛牌均價也不過才1.9萬元/㎡。

而軟件新城該片區(qū)域最近一年中海天谷時代、中鐵建西派樘樾的價格已經(jīng)在2.6萬元/㎡以上；2023年拿地的保利新地塊價格，從13972元/㎡樓面價判斷將在現(xiàn)有價格基礎(chǔ)上再創(chuàng)新高……

以此去對比中建山海境毛坯2.3萬元/㎡的備案價，性價比似乎非常不錯，但別著急！就此下結(jié)論顯然為時過早。

中建山海境的土地與常規(guī)住宅用地有很大不同，其屬于交通場站（S4）和二類居?。≧2）混合綜合開發(fā)用地，涵蓋住宅、幼兒園、商業(yè)、商辦等多種類別業(yè)態(tài)，是為了節(jié)約城市土地資源所進行的二次開發(fā)利用。

中建山海境的建設(shè)規(guī)劃圍繞地塊中心的地鐵3號線車輛段進行，規(guī)劃有19棟住宅、1棟商務(wù)辦公、1棟幼兒園、15棟蓋下底商。

很多人應(yīng)該對“地鐵車輛段”比較陌生，其是城市軌道交通系統(tǒng)中的重要組成部分，是地鐵線路末端對地鐵車輛運營管理、停放及維修、保養(yǎng)的重要場所。

所以在進行上述運營、檢修等過程中產(chǎn)生的持續(xù)的噪音、震動對于住宅是極大的不利因素，這也是對于購房者來說最擔心的一個方面。

此前就有城北碧桂園文景府業(yè)主反映每天從早上5點至晚上12點地鐵進出制動、檢修產(chǎn)生的噪音對周邊居民造成困擾的問題；當然受影響也也不止文景府，還有附近的渭河家苑、經(jīng)發(fā)新北居這些保障性住房。

不過與上述項目不同的是，中建山海境把中間車輛段部分進行了雙層遮蓋，最底層為地鐵車輛段、二層為項目地下車庫、頂層進行覆土綠化為項目景觀部分，項目宣稱可以過濾掉潛在的噪音、震動影響。

或許噪音問題在雙層遮蓋下有所減少，但震動傳遞卻是比較難以避免的，在小區(qū)內(nèi)部還將會底層地鐵車輛段的通風、消防排煙等設(shè)施存在。

當然這涉及很多專業(yè)性的問題，我們無法去否定這類項目的可行性，但對于購房者謹慎考慮最終入住體驗是必不可少的。

另外，關(guān)于這類“地鐵車輛段"上蓋項目，目前并沒有專門的規(guī)范性文件，能夠參考的也就是2018年住建部發(fā)布的國家標準《住宅建筑室內(nèi)震動限值及測量方法標準》，相信開商的建設(shè)標準也是根據(jù)這類相關(guān)文件執(zhí)行。

那么如果未來項目交付后并未達到預期效果又該怎么辦呢？往往就會出現(xiàn)“項目符合設(shè)計標準，但實際體驗卻極其糟糕”的特別現(xiàn)象。

這方面最有發(fā)言權(quán)的應(yīng)該是居住在高架橋、鐵路附近的業(yè)主，噪音的影響無孔不入；按照環(huán)保標準“白天不超于70分貝、夜間不超過55分貝”，但實際居住體驗十分惡劣，令人發(fā)指。

但更讓人無奈的是這類問題屬于“投訴無門”，一句“符合標準”就能讓你啞口無言，到時候哭都沒地方哭去。

另外中建山海境項目除了本身“地鐵車輛段”產(chǎn)生的不利因素，外部道路產(chǎn)生的噪音、振動影響同樣不可小覷。

中建山海境樓棟均為臨街設(shè)計，北側(cè)樓棟緊臨雙向六車道的交通大動脈科技西路；南側(cè)6棟樓緊臨天谷一路，這些道路所產(chǎn)生的噪音問題同樣不可忽視。

另外從規(guī)劃上未來地鐵3號線如果獲批建設(shè)，所產(chǎn)的噪音、震動影響同樣需要去考量。

當然中建山海境項目也有優(yōu)點，超100米的樓間距和約12萬方的景觀綠化絕對絕無僅有，除此之外高新第十九小學、東側(cè)輕軌線路這些實實在在的配套可講；需要注意的是項目宣稱的地鐵12號線、地鐵3號延伸線還未報批，短期很難落地。

在戶型方面目前釋放的110㎡、133㎡三室戶型非常常規(guī)，兩個基本就是縮小和放大版的區(qū)別，對于剛需或可接受，但對于改善們就會顯得相當雞肋。

綜合評判中建山海境有點像《笑傲江湖》中的岳先生，練完《辟邪劍法》雖然功力登峰造極，但前提是要做出“自我閹割”的殘忍犧牲。

所以筆者講中建山海境是“偽性價比”，作為購房者沒有必要去做“需求閹割”，何況西安樓市不缺房子，根本沒必要在一棵歪脖子樹吊死！

就價格來說2.3萬元/㎡毛坯并不低，如果真的預算有限也定然不會有“強上軟新”的執(zhí)念。

最近西部大道板塊的千畝大盤中糧大悅未來城、陜建雁南朗境都是非常給力的性價比樓盤，還有北側(cè)的紫薇西棠也還有少量房源。

如果預算充足，中建東孚山海境又顯得尷尬又雞肋，同板塊上車保利天匯也是不錯的選擇或者還有軟新東的金茂悅園以及綠城在軟新東純新盤也在醞釀中……難道不是更加靠譜？

如果是想憑“倒掛”偷雞，毛坯2.3萬元/㎡的價格和難以預知的產(chǎn)品，無疑都是未來增值極大的風險。

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