成交3連降，掛牌量月降2萬余套，二手房下一步會怎樣？

西安二手房成交量繼續(xù)下挫！

也就是說，成交量連續(xù)3個月下跌了。

官方數(shù)據(jù)顯示，6月西安存量房（二手房）網(wǎng)簽備案面積75.52萬㎡，環(huán)比下降15.31%，同比增長13.89%。

(資料圖片)

其中，住宅網(wǎng)簽備案面積66.82萬㎡（6656套），環(huán)比下降16.61%，同比增長9.68%。

事實上，從數(shù)據(jù)圖上，我們可以發(fā)現(xiàn)，自3月爆發(fā)式增長，突破萬套以后，由4月開始下跌，到6月已經(jīng)三連跌！

這是市場需求規(guī)律的正?，F(xiàn)象。?

3月的數(shù)據(jù)驟增，既有前期疫情需求擠壓的集中釋放，包括置換需求、新婚住房、賣房套現(xiàn)緩解經(jīng)濟等，還有重要原因，就是家庭對孩子教育需求的規(guī)劃，提前買優(yōu)質(zhì)學區(qū)房。???????????????

當然，還有政策方面的對于二手房成交的推動。

如“僅落戶或非西安市戶口購房前6個月社保即可購買首套二手住房”、“帶押過戶（詳細政策可點擊閱讀）”等利好二手房市場的去化。

在樓市的銷售周期中，上半年素有金三銀四的說法，那么二手房依然適用。

我們看到3月成交12151套，4月雖然有所下跌但也成交9662套，可以說，這一波需求在3月、4月釋放以后，進入平緩釋放期，逐漸回歸正常。????????????????????

不同于新房市場的是，開發(fā)商會在“五一”、“國慶節(jié)”等這樣的節(jié)假日促銷，包括開盤時也會給出優(yōu)惠等，這種成交會包含一些被動意味。??????

二手房完全是憑買家個人意愿，是否愿意掏錢。

這里包含的因素比較多：如市場優(yōu)質(zhì)房源的多少，這決定買家的決策周期長短；房東是否愿意降價談，符合買家心里預期……?

很明顯的是，過了上半年，二手房的交易開始往后順延，預計主要成交量會出現(xiàn)在四季度。

現(xiàn)在，我們來看看西安目前二手房掛牌量。??

據(jù)諸葛找房最新數(shù)據(jù)，目前西安二手房市場的掛牌量為141717套，成交均價約16933元/㎡，環(huán)比下降0.29%。

對比上個月（6月3日）截圖數(shù)據(jù)，掛牌量為162371套，成交均價約16906元/㎡，環(huán)比上個月下降0.21%。??

價格上沒有什么變化，但是，掛牌量月降2萬余套！也就是說，降量未降價，二手房目前價格是比較穩(wěn)定的。

具體到各個區(qū)域來看，掛牌量最多的是未央和高新，均在2萬套以上。??????

這兩個區(qū)域二手房市場比較活躍，學區(qū)+置換是主線需求。??

從總價來分，100-200萬房源占據(jù)主力，也就是說，剛需房源出貨量比較大。

從戶型面積來看，90-140㎡占比最大，有62974套；其次是60-90㎡，為37115套。

這也證明了，掛牌增加的真正原因還是“置換”，多數(shù)購房者選擇“先賣再買”。?

前些年市場主力80-90㎡兩房、小三房，風靡市場，買房比較容易上車，但很快，隨著家庭結(jié)構(gòu)的變化，以及居住理念發(fā)生變化，再加上新房市場產(chǎn)品的更新迭代，產(chǎn)生旺盛的置換需求。

如今，改善型大戶房源逐漸成為新房市場的主流，數(shù)據(jù)顯示，2022年主城區(qū)住宅各面積段占比中，100-140㎡占比50%，剛好是一半。?????

可見新房市場留給剛需的機會已經(jīng)非常小了。??

目前，主城90㎡小戶型已經(jīng)少見了，部分樓盤只有極少數(shù)套數(shù)，因此對于剛需而言，二手房市場給剛需提供了大量的機會。

近期，我們篩選了兩個項目，一個可上西安五大名校之一的分校，不限購；一個所在是長壽之鄉(xiāng)，常住可延年益壽，海景房，可越冬居住、旅居、度假皆可。

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