成交3連降，掛牌量月降2萬(wàn)余套，二手房下一步會(huì)怎樣？

西安二手房成交量繼續(xù)下挫！

也就是說(shuō)，成交量連續(xù)3個(gè)月下跌了。

官方數(shù)據(jù)顯示，6月西安存量房（二手房）網(wǎng)簽備案面積75.52萬(wàn)㎡，環(huán)比下降15.31%，同比增長(zhǎng)13.89%。

(資料圖片)

其中，住宅網(wǎng)簽備案面積66.82萬(wàn)㎡（6656套），環(huán)比下降16.61%，同比增長(zhǎng)9.68%。

事實(shí)上，從數(shù)據(jù)圖上，我們可以發(fā)現(xiàn)，自3月爆發(fā)式增長(zhǎng)，突破萬(wàn)套以后，由4月開(kāi)始下跌，到6月已經(jīng)三連跌！

這是市場(chǎng)需求規(guī)律的正?，F(xiàn)象。?

3月的數(shù)據(jù)驟增，既有前期疫情需求擠壓的集中釋放，包括置換需求、新婚住房、賣(mài)房套現(xiàn)緩解經(jīng)濟(jì)等，還有重要原因，就是家庭對(duì)孩子教育需求的規(guī)劃，提前買(mǎi)優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房。???????????????

當(dāng)然，還有政策方面的對(duì)于二手房成交的推動(dòng)。

如“僅落戶(hù)或非西安市戶(hù)口購(gòu)房前6個(gè)月社保即可購(gòu)買(mǎi)首套二手住房”、“帶押過(guò)戶(hù)（詳細(xì)政策可點(diǎn)擊閱讀）”等利好二手房市場(chǎng)的去化。

在樓市的銷(xiāo)售周期中，上半年素有金三銀四的說(shuō)法，那么二手房依然適用。

我們看到3月成交12151套，4月雖然有所下跌但也成交9662套，可以說(shuō)，這一波需求在3月、4月釋放以后，進(jìn)入平緩釋放期，逐漸回歸正常。????????????????????

不同于新房市場(chǎng)的是，開(kāi)發(fā)商會(huì)在“五一”、“國(guó)慶節(jié)”等這樣的節(jié)假日促銷(xiāo)，包括開(kāi)盤(pán)時(shí)也會(huì)給出優(yōu)惠等，這種成交會(huì)包含一些被動(dòng)意味。??????

二手房完全是憑買(mǎi)家個(gè)人意愿，是否愿意掏錢(qián)。

這里包含的因素比較多：如市場(chǎng)優(yōu)質(zhì)房源的多少，這決定買(mǎi)家的決策周期長(zhǎng)短；房東是否愿意降價(jià)談，符合買(mǎi)家心里預(yù)期……?

很明顯的是，過(guò)了上半年，二手房的交易開(kāi)始往后順延，預(yù)計(jì)主要成交量會(huì)出現(xiàn)在四季度。

現(xiàn)在，我們來(lái)看看西安目前二手房掛牌量。??

據(jù)諸葛找房最新數(shù)據(jù)，目前西安二手房市場(chǎng)的掛牌量為141717套，成交均價(jià)約16933元/㎡，環(huán)比下降0.29%。

對(duì)比上個(gè)月（6月3日）截圖數(shù)據(jù)，掛牌量為162371套，成交均價(jià)約16906元/㎡，環(huán)比上個(gè)月下降0.21%。??

價(jià)格上沒(méi)有什么變化，但是，掛牌量月降2萬(wàn)余套！也就是說(shuō)，降量未降價(jià)，二手房目前價(jià)格是比較穩(wěn)定的。

具體到各個(gè)區(qū)域來(lái)看，掛牌量最多的是未央和高新，均在2萬(wàn)套以上。??????

這兩個(gè)區(qū)域二手房市場(chǎng)比較活躍，學(xué)區(qū)+置換是主線(xiàn)需求。??

從總價(jià)來(lái)分，100-200萬(wàn)房源占據(jù)主力，也就是說(shuō)，剛需房源出貨量比較大。

從戶(hù)型面積來(lái)看，90-140㎡占比最大，有62974套；其次是60-90㎡，為37115套。

這也證明了，掛牌增加的真正原因還是“置換”，多數(shù)購(gòu)房者選擇“先賣(mài)再買(mǎi)”。?

前些年市場(chǎng)主力80-90㎡兩房、小三房，風(fēng)靡市場(chǎng)，買(mǎi)房比較容易上車(chē)，但很快，隨著家庭結(jié)構(gòu)的變化，以及居住理念發(fā)生變化，再加上新房市場(chǎng)產(chǎn)品的更新迭代，產(chǎn)生旺盛的置換需求。

如今，改善型大戶(hù)房源逐漸成為新房市場(chǎng)的主流，數(shù)據(jù)顯示，2022年主城區(qū)住宅各面積段占比中，100-140㎡占比50%，剛好是一半。?????

可見(jiàn)新房市場(chǎng)留給剛需的機(jī)會(huì)已經(jīng)非常小了。??

目前，主城90㎡小戶(hù)型已經(jīng)少見(jiàn)了，部分樓盤(pán)只有極少數(shù)套數(shù)，因此對(duì)于剛需而言，二手房市場(chǎng)給剛需提供了大量的機(jī)會(huì)。

近期，我們篩選了兩個(gè)項(xiàng)目，一個(gè)可上西安五大名校之一的分校，不限購(gòu)；一個(gè)所在是長(zhǎng)壽之鄉(xiāng)，常住可延年益壽，海景房，可越冬居住、旅居、度假皆可。

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