賣(mài)不動(dòng)了？二手房掛牌破16萬(wàn)套＋！但成交環(huán)比下降16.09％！

連續(xù)2個(gè)月，西安二手房成交量下挫！

官方數(shù)據(jù)顯示，5月西安存量房（二手房）網(wǎng)簽備案面積89.17萬(wàn)㎡，環(huán)比下降14.20%，同比增長(zhǎng)62.66%。

其中，住宅網(wǎng)簽備案面積80.13萬(wàn)㎡（8066套），環(huán)比下降16.09%，同比增長(zhǎng)53.65%。

(資料圖)

我們能明顯看出來(lái)一個(gè)趨勢(shì)——

西安二手房成交量在以肉眼可見(jiàn)的速度減少，這是3月見(jiàn)頂之后，連續(xù)兩個(gè)月成交量下跌，而4月是一道分界線！

4月之前，月均成交在8486套以上。進(jìn)入4月以后，成交量每月縮水2500套左右。短短兩個(gè)月，5月成交量縮水到8066套！

西安二手房怎么了？大家普遍看好的二手房成交出現(xiàn)連續(xù)下挫，出現(xiàn)的是波動(dòng)還是“異動(dòng)”？

首先，先說(shuō)結(jié)論，這基本印證了我們之前的觀點(diǎn)：西安樓市正在回歸理性，后市存在降溫可能。而出現(xiàn)這種情況的原因，樓市認(rèn)為主要和2點(diǎn)有關(guān)：

其一、需求量降低。

如今樓市環(huán)境已經(jīng)不是曾經(jīng)炒房時(shí)代，真正影響房?jī)r(jià)漲跌的，主要是需求量！需求量越高，房?jī)r(jià)自然會(huì)跟著上漲，反之，就會(huì)回調(diào)。

今年1~3月，樓市火熱，并非是樓市需求漲了，只是因?yàn)槿暌咔榉e壓了大量待釋放購(gòu)房需求，隨著全國(guó)集中釋放之后，必然要回歸樓市正常的供需，隨著需求量下降，原先在1~3月被推漲的房?jī)r(jià)，自然會(huì)跟著滑落。

所以整體來(lái)看，一波需求釋放以后，4月、5月二手房成交量有回落，最主要的還是前期積壓需求釋放逐漸接近尾聲，現(xiàn)在進(jìn)入平緩釋放期，屬實(shí)正常！

其二、原定買(mǎi)房時(shí)間推后。

一方面，政策會(huì)根據(jù)上半年樓市各項(xiàng)變化進(jìn)行調(diào)整，另一方面是為了對(duì)明年上半年的一個(gè)試點(diǎn)，所以，下半年政策多，購(gòu)房者可能會(huì)爭(zhēng)取到更多福利。

包括像“降低首付比例”、“降低房貸利率”、“購(gòu)房給予補(bǔ)貼”等等，這種政策大多數(shù)是在下半年比較多。

而且，下半年有“金九銀十”、“十一國(guó)慶節(jié)”、“春節(jié)”等長(zhǎng)假，樓盤(pán)促銷(xiāo)活動(dòng)力度多，為了搶占市場(chǎng)份額，二手房房東可能也會(huì)跟著降價(jià)，到時(shí)候，房源不只是多，還有可能更便宜，有更大幾率買(mǎi)到性價(jià)比更好的房子！

重點(diǎn)說(shuō)說(shuō)二手房掛牌量。

據(jù)諸葛找房最新數(shù)據(jù)，目前西安二手房市場(chǎng)的掛牌量為162371套，成交均價(jià)約16906元/㎡，環(huán)比上個(gè)月下降0.21%。

目前一些聲音認(rèn)為，二手房掛牌量激增，表明業(yè)主正在大量拋售，價(jià)格將會(huì)出現(xiàn)大幅下跌！

雖然我們從數(shù)據(jù)上發(fā)現(xiàn)目前諸葛找房平臺(tái)上二手房掛牌房源的確沒(méi)有出現(xiàn)明顯減少，但是！面對(duì)“玄虛”的二手“掛牌量”，請(qǐng)禁止yy！

因?yàn)橥ㄟ^(guò)搜索，我們發(fā)現(xiàn)10-20年房齡的房源僅不到1.6萬(wàn)套，10年以上房齡的也有6.4萬(wàn)套左右，所以：

第一、掛牌增加并沒(méi)有出現(xiàn)大幅降價(jià)潮。

所謂“拋售”，是為了盡快達(dá)成交易而降價(jià)的行為，必然伴隨著價(jià)格的不正常下跌。但從西安二手房掛牌結(jié)構(gòu)上看，房齡在20年以上的“老破小”比例快速上升，導(dǎo)致掛牌量增加。

第二、掛牌增加的真正原因還是“置換”。

可以簡(jiǎn)單理解成，多數(shù)購(gòu)房者選擇“先賣(mài)再買(mǎi)”，于此導(dǎo)致二手房新增掛牌量在短時(shí)間內(nèi)增加。事實(shí)上，4月以來(lái)二手房交易需求減少，新增掛牌速度也同步回落，4-5月和一季度月均相比，新增掛牌量有所減少。

實(shí)際上，成交量下跌的城市，也并非只有西安，全國(guó)市場(chǎng)成交量都是一路跌跌不休，二手房成交都在跌！

北上廣深等一線城市中，北京二手房成交量跌的最厲害，4月環(huán)比跌幅高達(dá)37%；其次是上海、深圳，最后是廣州，跌幅在18-27%之間。

部分強(qiáng)二線城市里，包括杭州、廈門(mén)、成都、南京、武漢、蘇州，4月的二手房成交套數(shù)也都在下跌。

上海的二手房成交量約1.73萬(wàn)套，相比3月的2.37萬(wàn)套，環(huán)比下降27%，甚至低于2月的1.93萬(wàn)套。5月的表現(xiàn)也不容樂(lè)觀，截至5月21日，累計(jì)成交1萬(wàn)套左右，成交量下滑明顯；

截至5月24日，北京二手房成交9599套，較4月同期下降11.8%，較3月同期下降39.8%。

種種跡象表明，當(dāng)下正有一股二手成交量下跌潮，席卷全國(guó)大部分城市。

甚至不少專家學(xué)者已經(jīng)開(kāi)始呼吁救市，有人喊出了“救樓市就是救內(nèi)需”；也有人喊出了“政策應(yīng)該回到2016年之前”。

當(dāng)然，具體還是要回到西安來(lái)看，顯然，西安目前的情況和一季度的“強(qiáng)復(fù)蘇”比起來(lái)，理性了不少，尤其是二手房，如果后續(xù)成交量繼續(xù)下跌，那么二手房就又可以砍價(jià)什么的，可以換一把更大的刀…

毫無(wú)疑問(wèn)，西安的二手房市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入買(mǎi)方市場(chǎng)了，一旦進(jìn)入買(mǎi)方市場(chǎng)，購(gòu)房者的話語(yǔ)權(quán)就會(huì)增大，也會(huì)給大家提供更多的議價(jià)空間！

因此，對(duì)于一些優(yōu)質(zhì)的二手房，大家可以多淘一淘，應(yīng)該能淘到性價(jià)比較高的房源，同時(shí)該大膽砍價(jià)的，也不妨試一試。

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