熱點(diǎn)聚焦：西安樓市怪現(xiàn)狀！內(nèi)卷分化、土拍放量，買房人怎么辦？

誰(shuí)也沒(méi)想到高新CID板塊毛坯27194.69元/㎡的中海學(xué)仕里會(huì)成為2023年西安樓市最火的一個(gè)樓盤。

(資料圖片僅供參考)

總共720套房登記了6296個(gè)，最終核驗(yàn)通過(guò)5671個(gè)，其中剛需1877個(gè)，普通3794個(gè)。

一夜之間市場(chǎng)似乎回到了2021年狂熱，但冷靜一下更像是黃粱一夢(mèng)，對(duì)西安樓市面臨的問(wèn)題于事無(wú)補(bǔ)。

2023年開年至今已經(jīng)有124次開盤，搖號(hào)30次，近8成樓盤處于“平銷”狀態(tài)，對(duì)于大部分開發(fā)商市場(chǎng)仍舊艱難，至于去化率更是一言難盡。

只有港務(wù)區(qū)的保利錦上、華潤(rùn)潤(rùn)璽臺(tái)、中糧奧體壹號(hào)，長(zhǎng)安區(qū)的南長(zhǎng)安街壹號(hào)、曲江大明宮的中鐵建西派城天華地塊5個(gè)樓盤各實(shí)現(xiàn)了1次100%去化率。

在西安樓市相當(dāng)有代表性的樓盤也都陸續(xù)走下神壇，比如5月份再次入市的東郊神盤“御錦城”，539套房1788個(gè)最終核驗(yàn)量，最終竟然剩了105套，去化率跌到80%。

這在當(dāng)下樓市雖然很不錯(cuò)，但與2022年的7、8、9、12月樓市“低谷期”的四次開盤100%去化率相對(duì)比，頹勢(shì)明顯。

其中原因是多方面的，比如板塊潛力被弱化、片區(qū)居住密度太高、價(jià)格上漲后的性價(jià)比流失、二手房對(duì)新房市場(chǎng)的擠壓......

但歸根結(jié)底還是樓市預(yù)期不足，引發(fā)兩極分化的持續(xù)加劇，投資意向群體慎之又慎，這個(gè)現(xiàn)象需要特別去關(guān)注。

當(dāng)前的樓市雖已進(jìn)入上升通道，但后勁乏力，遠(yuǎn)郊樓盤仍是購(gòu)房者的“禁區(qū)”，輕易不要去觸碰，主城范疇才是價(jià)值所在。

但這似乎阻擋不住開發(fā)商們拿地的步伐，5月22日西安高新區(qū)開展了2023年首場(chǎng)土地推介會(huì)，推出絲路軟件城（252畝）、絲路科學(xué)城中央創(chuàng)新區(qū)（CID）（1101畝）、梁家灘國(guó)際社區(qū)（326畝）、鄠邑草堂板塊（676畝）的30宗共計(jì)2355畝住宅用地。

有中海、中國(guó)金茂、龍湖、陜建、招商蛇口、天地源、金地、碧桂園、保利、綠城、中鐵建、泰發(fā)祥、旭輝等，大大小小60余家房地產(chǎn)企業(yè)，整個(gè)西安房地產(chǎn)的“半壁江山”都動(dòng)起來(lái)了。

不過(guò)專門搞場(chǎng)“推介會(huì)”大規(guī)模推地還是非常罕見，背后意味著什么還是值得深思？結(jié)合目前的市場(chǎng)現(xiàn)狀，樓盤去化周期被拉長(zhǎng)，開發(fā)商的現(xiàn)金流壓力加大的情況下，“推介會(huì)”更像是一場(chǎng)動(dòng)員大會(huì)。

很多人驚呼2355畝的供應(yīng)量，但這個(gè)供應(yīng)量真的很大嗎？顯然并不是如此，2022年高新區(qū)軟件新城、高新CID、梁家灘國(guó)際社區(qū)等板塊總共推出52宗土地折合2618.404畝，出讓金總額324.35億元。

所以2355畝住宅用地供應(yīng)量處于正常水平，不值得驚呼！我們更應(yīng)該看到的是板塊布局和土地品質(zhì)，最終服務(wù)于我們的購(gòu)房行為。

就CID而言可以分為北部、中部、南部三個(gè)區(qū)域已經(jīng)形成住宅規(guī)模，新推地塊也主要圍繞三個(gè)區(qū)域向周邊輻射；那么在接下來(lái)的土拍中或許會(huì)有新的“地王”出現(xiàn)，比如中建悅廬項(xiàng)目北側(cè)的110畝住宅用地......

房?jī)r(jià)和地價(jià)是相輔相成的存在，在此之后高新CID的片區(qū)的推地節(jié)奏或許會(huì)慢下來(lái)，并逐漸向外板場(chǎng)外圍拓展。

最后需要特別提醒的是浐灞生態(tài)區(qū)的萬(wàn)科雁鳴湖三期，看2022年11份的開盤銷售情況，當(dāng)時(shí)推出是94套房，當(dāng)時(shí)登記的有89個(gè)人；但查詢只有38套正常網(wǎng)簽，也就意味著多半年時(shí)間過(guò)去了，項(xiàng)目的去化率只有40%左右。

萬(wàn)科雁鳴湖三期項(xiàng)目20074元/㎡毛坯性價(jià)比真的無(wú)從談起，但110㎡、133㎡的主力戶型又偏剛需、剛改，板塊內(nèi)公共交通缺乏、教育用地仍沒(méi)有動(dòng)工，大家還是要相當(dāng)慎重。

如果非要在東南板塊上車，18913元/㎡的龍湖云璟不是更香一點(diǎn)么？

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