熱點聚焦：西安樓市怪現(xiàn)狀！內(nèi)卷分化、土拍放量，買房人怎么辦？

誰也沒想到高新CID板塊毛坯27194.69元/㎡的中海學仕里會成為2023年西安樓市最火的一個樓盤。

(資料圖片僅供參考)

總共720套房登記了6296個，最終核驗通過5671個，其中剛需1877個，普通3794個。

一夜之間市場似乎回到了2021年狂熱，但冷靜一下更像是黃粱一夢，對西安樓市面臨的問題于事無補。

2023年開年至今已經(jīng)有124次開盤，搖號30次，近8成樓盤處于“平銷”狀態(tài)，對于大部分開發(fā)商市場仍舊艱難，至于去化率更是一言難盡。

只有港務區(qū)的保利錦上、華潤潤璽臺、中糧奧體壹號，長安區(qū)的南長安街壹號、曲江大明宮的中鐵建西派城天華地塊5個樓盤各實現(xiàn)了1次100%去化率。

在西安樓市相當有代表性的樓盤也都陸續(xù)走下神壇，比如5月份再次入市的東郊神盤“御錦城”，539套房1788個最終核驗量，最終竟然剩了105套，去化率跌到80%。

這在當下樓市雖然很不錯，但與2022年的7、8、9、12月樓市“低谷期”的四次開盤100%去化率相對比，頹勢明顯。

其中原因是多方面的，比如板塊潛力被弱化、片區(qū)居住密度太高、價格上漲后的性價比流失、二手房對新房市場的擠壓......

但歸根結底還是樓市預期不足，引發(fā)兩極分化的持續(xù)加劇，投資意向群體慎之又慎，這個現(xiàn)象需要特別去關注。

當前的樓市雖已進入上升通道，但后勁乏力，遠郊樓盤仍是購房者的“禁區(qū)”，輕易不要去觸碰，主城范疇才是價值所在。

但這似乎阻擋不住開發(fā)商們拿地的步伐，5月22日西安高新區(qū)開展了2023年首場土地推介會，推出絲路軟件城（252畝）、絲路科學城中央創(chuàng)新區(qū)（CID）（1101畝）、梁家灘國際社區(qū)（326畝）、鄠邑草堂板塊（676畝）的30宗共計2355畝住宅用地。

有中海、中國金茂、龍湖、陜建、招商蛇口、天地源、金地、碧桂園、保利、綠城、中鐵建、泰發(fā)祥、旭輝等，大大小小60余家房地產(chǎn)企業(yè)，整個西安房地產(chǎn)的“半壁江山”都動起來了。

不過專門搞場“推介會”大規(guī)模推地還是非常罕見，背后意味著什么還是值得深思？結合目前的市場現(xiàn)狀，樓盤去化周期被拉長，開發(fā)商的現(xiàn)金流壓力加大的情況下，“推介會”更像是一場動員大會。

很多人驚呼2355畝的供應量，但這個供應量真的很大嗎？顯然并不是如此，2022年高新區(qū)軟件新城、高新CID、梁家灘國際社區(qū)等板塊總共推出52宗土地折合2618.404畝，出讓金總額324.35億元。

所以2355畝住宅用地供應量處于正常水平，不值得驚呼！我們更應該看到的是板塊布局和土地品質(zhì)，最終服務于我們的購房行為。

就CID而言可以分為北部、中部、南部三個區(qū)域已經(jīng)形成住宅規(guī)模，新推地塊也主要圍繞三個區(qū)域向周邊輻射；那么在接下來的土拍中或許會有新的“地王”出現(xiàn)，比如中建悅廬項目北側(cè)的110畝住宅用地......

房價和地價是相輔相成的存在，在此之后高新CID的片區(qū)的推地節(jié)奏或許會慢下來，并逐漸向外板場外圍拓展。

最后需要特別提醒的是浐灞生態(tài)區(qū)的萬科雁鳴湖三期，看2022年11份的開盤銷售情況，當時推出是94套房，當時登記的有89個人；但查詢只有38套正常網(wǎng)簽，也就意味著多半年時間過去了，項目的去化率只有40%左右。

萬科雁鳴湖三期項目20074元/㎡毛坯性價比真的無從談起，但110㎡、133㎡的主力戶型又偏剛需、剛改，板塊內(nèi)公共交通缺乏、教育用地仍沒有動工，大家還是要相當慎重。

如果非要在東南板塊上車，18913元/㎡的龍湖云璟不是更香一點么？

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