西安東站TOD助力！浐河岸邊崛起“高鐵東城”，未來趨勢(shì)如何？

“要想富，先修路”是條樸素的民間諺語，用洋氣的說法就是“TOD”，優(yōu)質(zhì)的交通能把一個(gè)板塊拉到全新的高度，這種模式?jīng)]有什么好質(zhì)疑的。

最近（5月10日）西安東站車站主體進(jìn)入實(shí)質(zhì)性施工階段，發(fā)布的效果圖高端大氣，國際范兒非常強(qiáng)烈，無疑是注入?yún)^(qū)域極大的“強(qiáng)心劑”。

【資料圖】

西安東站位于東郊霸橋區(qū)，繞城高繞城高速東南、浐河以東、紡織城火車站以南2公里處；是西安市全新規(guī)劃建設(shè)的特大型樞紐站，也是國內(nèi)中西部地區(qū)最大的鐵路樞紐站之一，銜接西武高鐵、西渝高鐵、西安康鐵路、包海高鐵、京昆高鐵、西延高鐵等路線，設(shè)置13臺(tái)27線，是集高鐵、普鐵、城際、地鐵、公交一體的特大型綜合交通樞紐。

項(xiàng)目對(duì)推動(dòng)關(guān)中平原城市群，構(gòu)建西安一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈意義重大，未來將和西安北站并駕齊驅(qū)，共迎八方來客；項(xiàng)目預(yù)計(jì)在2025年年底交工投運(yùn)。

這也是目前東郊區(qū)域最值得期待的項(xiàng)目，在2022年8月份東站建設(shè)方案落地之后，曾吸引了廣泛關(guān)注。

提起西安東站就不由的讓人想起西安北站，之后就是讓人痛心的“爛尾”問題，致使西安北站區(qū)域從2011年建成投運(yùn)至今問題仍然沒有解決一地雞毛；比如最選啟動(dòng)已經(jīng)封頂?shù)涅i瑞利綜合體......

根據(jù)官方回應(yīng)：西安北站南廣場(chǎng)西側(cè)的高層建筑因建筑功能、布局、交通組織與高鐵新城核心區(qū)整體規(guī)劃調(diào)整及樞紐交通優(yōu)化方案理念不符，目前處于停工階段。

當(dāng)然除了規(guī)劃的原因，因?yàn)殚_發(fā)企業(yè)自身導(dǎo)致的板塊更新停滯也是一個(gè)重大原因，比如綠地之心項(xiàng)目，雖然土地已經(jīng)出讓，但開發(fā)商卻“無米下鍋”了。

這背后的原因外界知道的都是皮毛，只希望西安東站不要再重蹈覆轍。

除了東站站房的開工建設(shè)，其實(shí)大家最關(guān)心的還是板塊的整體規(guī)劃究竟是如何？

在4月26日《BQ-16高鐵東城核心區(qū)國土空間詳情規(guī)劃》發(fā)布示，劃定了北起云扉巷，南至云經(jīng)路（規(guī)劃），西起灞橋行政邊界，東至站東路（規(guī)劃）的板塊范圍，規(guī)劃面積311公頃，折合4665畝。

從規(guī)劃圖上可以明確看到，板塊內(nèi)規(guī)劃有住宅用地19宗，商業(yè)用地16宗，教育用地4宗，及其他公園、文化、社區(qū)服務(wù)等混合型用地若干。

吹牛的話不想多講！雖然目前具體的地塊信息還未發(fā)布，但可以判定該片區(qū)域未來將是西安樓市的又一個(gè)“供應(yīng)大戶”，而且大概率價(jià)格還不便宜，為什么這樣講呢？其實(shí)不難理解。

其一、區(qū)域基建、板塊改造都需要大量的財(cái)力、物力支持，這并非全靠撥款能解決的；高鐵東城作為一個(gè)全新的板塊，首先面臨的就是征拆，彎子村已經(jīng)拆了，還有神鹿坊、高橋村也已經(jīng)啟動(dòng)了征拆工作；但是這片區(qū)域又不像高新三期、灃東、灃西、港務(wù)區(qū)的一馬平川，而是以坡地為主，開發(fā)難度明顯會(huì)大一點(diǎn)。

房地產(chǎn)的吸血、輸血能力有目共睹，這種現(xiàn)象在西咸五大新城、高新三期表現(xiàn)的非常明顯，土拍無疑會(huì)是板塊發(fā)展的基礎(chǔ)動(dòng)力。

其二、板塊處于西安東南片區(qū)，從規(guī)劃圖中可以看到未來通過橋梁或者下深隧道的方式打通浐河兩岸交通，建設(shè)田馬路、神鹿大道、灞臨路三條主干通道，與未來“曲江三期－杜陵遺址區(qū)域”鏈接，是對(duì)西安整個(gè)東南板塊的重新整合，將形成一片新的開發(fā)熱土。

當(dāng)然這個(gè)周期會(huì)是相當(dāng)長的，不過目前值得參考的就是浐河西岸萬科雁鳴湖項(xiàng)目，房價(jià)已經(jīng)沖到了2萬以下；那么對(duì)于一個(gè)有明確規(guī)劃的板塊，價(jià)格自然也不會(huì)低到哪里去。

其三、板塊瀕臨浐河?xùn)|，從規(guī)劃發(fā)展要點(diǎn)中提到一個(gè)“充分發(fā)揮該片區(qū)‘兩塬一谷’的自然地理格局優(yōu)勢(shì)”給區(qū)域定性，確定了“樞紐門戶集聚區(qū)、生態(tài)文明典范區(qū)、創(chuàng)新經(jīng)濟(jì)新引摯、旅游服務(wù)新高地”的規(guī)劃目標(biāo)。

所謂“兩塬一谷”就是浐河?xùn)|岸的白鹿塬和浐河西岸的少陵塬，有鯨魚溝和杜陵遺址為基底，未來板塊的文旅開發(fā)潛力還是非常不錯(cuò)；后續(xù)在住宅開發(fā)上也大概率朝“生態(tài)低密、高端品質(zhì)”。

對(duì)于整個(gè)西安東郊，一直很難擺脫落后、停滯、陳舊這樣的印象；西安東站的開工建設(shè)無疑是個(gè)巨大的歷史發(fā)展機(jī)遇，對(duì)于整個(gè)東南區(qū)域都是極大的利好。

當(dāng)然我們更希望在土地空間規(guī)劃和開發(fā)企業(yè)選擇上應(yīng)該更加慎重，能夠真正抓住機(jī)會(huì)，做出成果，讓TOD真正帶動(dòng)城市發(fā)展；千萬別再像西安北站一樣誤人誤己，抱憾余生。

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