去年11月份,西安航天基地71.628畝住宅用地進(jìn)行出讓,由于無人報價而宣布流拍。
如今,時隔半年,這塊開發(fā)用地再次掛牌出讓。
(資料圖片僅供參考)
這一次,71.628畝住宅用地與緊鄰的30.702畝商服用地捆綁進(jìn)行出讓,能否順利成交?
01
102.33畝,12.2億元起
2022年11月份的時候,位于西安航天基地航天南路與神舟六路交匯處西北角HT01-27-4-1宗地進(jìn)行出讓。
這宗71.628畝、容積率2.8的住宅地塊,當(dāng)時掛牌起始價為10.8億元、最高限價12.42億元、競買保證金2.16億元。
但最終因掛牌期屆滿該宗地未存在有效報價,宗地宣布流拍。
如今,時隔半年,西安再次發(fā)布了HT01-27-4-1宗地的出讓公告。
這一次,HT01-27-4-1宗地71.628畝的住宅用地,與HT01-27-4-2宗地30.702畝的商服用地進(jìn)行捆綁出讓。
住宅用地的容積率不大于2.8,建筑密度不大于20%,綠地率不小于35%,地上建筑面積不大于133706平方米(住宅不大于124983平方米+幼兒園3150平方米+老年人日間照料中心約750平方米),地下建筑面積不小于56172平方米。
商服用地的容積率不大于3.5(計容容積率不大于3.7),建筑密度不大于50%,綠地率不小于25%。地上建筑面積不大于71634平方米(計容建筑面積不大于75727平方米),地下商業(yè)建筑面積不大于4093平方米,地下停車建筑面積不小于26788平方米。
由于兩宗地捆綁出讓,出讓的土地面積增大了,因此掛牌起始價上調(diào)到了12.2億元,最高限價14.03億元,競買保證金為2.5億元。
從這塊地的位置來看,緊鄰地鐵4號線神舟大道站,地鐵站D出口就在商服用地樓下,屬于一個地鐵盤。
地塊南側(cè)一路之隔是中國普天西安產(chǎn)業(yè)園,地塊東側(cè)一路之隔是陜西煤業(yè)化工技術(shù)研究院,另外周邊還有九鼎產(chǎn)業(yè)園、榮耀終端、中科遙感西安空間信息科技產(chǎn)業(yè)園、國家超算(西安)中心等等,周邊可以說是產(chǎn)業(yè)聚集。
向南500多米則是西安市航天城第二中學(xué)、向西600多米是西安航天菁英學(xué)校(原交大附中、附小航天學(xué)校)、向東約1300米是西安航天城第二小學(xué),教育資源也比較豐富。
地產(chǎn)開發(fā)方面,融創(chuàng)、招商、航天實業(yè)、大華等全國性房企以及本土房企此前在該地塊周邊有項目開發(fā),目前該地塊向南不到1000米的一宗低容地塊也正在掛牌出讓。
同等容積率之下,距離該地塊比較近的待售項目是泰發(fā)祥時光雅境,目前待售,2T4高層價格在1.8萬元/㎡左右、2T2高層價格在1.92萬元/㎡左右。
按照此次掛牌的價格計算,該地塊折合地價1192.22萬元/畝起,樓面地價5941.37元/㎡起。不過由于該地塊中商服用地占比達(dá)到了30%,因此這個樓面地價僅作參考,對于住宅的售價不具有參照意義。
02
這一次,能否順利成交?
從地塊位置、各項指標(biāo)來講,這塊地是一塊優(yōu)質(zhì)地塊,其中的開發(fā)難度在于30%的商服用地占比。
上一次71.628畝的住宅用地流拍,并不代表就沒有房企有意向,有時候拿地這件事情,也受到房企短期的現(xiàn)金流等因素的影響,去年是11月份,各家房企普遍缺少現(xiàn)金流,全年的拿地指標(biāo)也基本用完,因此在拿地這件事情上就比較謹(jǐn)慎。
今年從政策層面來講,整個地產(chǎn)行業(yè)的大環(huán)境已經(jīng)發(fā)生了變化,從今年前幾個月各家房企拿地來看,積極性也明顯提升。
另外,這兩年西安土地市場還有一件有意思的事情,那就是有的地塊首次掛牌出讓流拍,二次掛牌出讓則溢價成交。
2022年11月份,航天基地東長安街以南、雁塔南路以西、神舟二路以東一宗40.542畝的商務(wù)金融用地+娛樂康體用地,以2.79億元成交,溢價率12.05%。這塊地在2021年12月份的時候曾經(jīng)以4億元起掛牌出讓,后來流拍,調(diào)整了地塊相關(guān)指標(biāo)、起拍價之后,溢價成交。
今年3月份,長安區(qū)32.507畝的地塊以3.5億元成交,溢價率9.38%。這塊地在2022年6月份的時候曾經(jīng)以3.2億元起出讓,最終流拍。在地塊指標(biāo)、掛牌起始價沒有做任何調(diào)整的情況下,二次掛牌出讓不但成交,并且還多賣了3000萬元。
這一次,航天這塊102.33畝的地塊再次發(fā)布出讓公告,估計是已經(jīng)有企業(yè)有意向了,大概率會成交!
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