港務(wù)區(qū)房價(jià)“香”嗎？秘密，就在三重價(jià)格差！

4月3日，當(dāng)我們打開朋友圈被嚇了一跳，不少中介都在轉(zhuǎn)發(fā)港務(wù)區(qū)房價(jià)即將集體破2萬/㎡！

但仔細(xì)一看，不對(duì)，說的是“預(yù)測”，說是港務(wù)區(qū)現(xiàn)在地價(jià)變高，房價(jià)馬上就要集體過2萬/㎡，但令我不解的是，這個(gè)套路好像2018-2020年在灃東新城、灃西新城已經(jīng)上演過，這恐怕就是大家常說的“捧殺”吧。

不管港務(wù)區(qū)現(xiàn)在市場有多熱，大家心里一定要清楚，與高新比，港務(wù)區(qū)產(chǎn)業(yè)很嫩；與西咸比，港務(wù)區(qū)缺少一個(gè)“國家級(jí)”頭銜；與航天、灃西比，港務(wù)區(qū)少了一點(diǎn)科技產(chǎn)業(yè)底蘊(yùn)；與經(jīng)開比，港務(wù)區(qū)的工業(yè)崗位太少了......

(資料圖)

港務(wù)區(qū)有什么？有中歐班列集結(jié)中心，有“十四運(yùn)”遺產(chǎn)，有絲路國際商事示范區(qū)規(guī)劃、有五大場館、有三條地鐵、有十大央企區(qū)域總部、有13棟超高層、有五大名校IP、有兩個(gè)超級(jí)公園，還有一大批簽約項(xiàng)目，說是要在今年動(dòng)工......

但這些真的對(duì)于購房者會(huì)形成絕殺么？似乎并沒有。其實(shí)，最關(guān)鍵的臨門一腳，還是價(jià)格低，所以有一定的投資預(yù)期！

目前，西安的新房市場均價(jià)在1.7萬/㎡，港務(wù)區(qū)的新房均價(jià)在1.52萬/㎡，相比之下，還有一定的價(jià)格差。

作為樓市熱點(diǎn)，港務(wù)區(qū)從一開始的“打怪升級(jí)”，發(fā)展到今天，我們收集到的信息是：人們將港務(wù)區(qū)與三原縣城比較、與高陵&涇渭比較、與咸陽高新區(qū)比較、與涇河新城比較、與秦漢新城比較、與灃西新城比較、與灃東新城比較、與高新區(qū)比較，似乎一直是在升溫。

為什么港務(wù)區(qū)的熱度，并沒有像空軍們所說的“后全運(yùn)時(shí)代”一泄如注？也沒有像某些專家們預(yù)測的，港務(wù)區(qū)的房價(jià)支撐不起改善盤，只要做大面積產(chǎn)品，一定是滯銷，甚至于拖垮房企？很重要的一個(gè)原因，就是價(jià)格。

以約190㎡的大平層為例，港務(wù)區(qū)可以把價(jià)格做到1.7-1.9萬/㎡，毗鄰?qiáng)W體中心板塊，還有河景資源，還可以帶好學(xué)校、鄰公園、旁邊還有地鐵、醫(yī)院、商業(yè)，這些幾乎是已經(jīng)全部兌現(xiàn)的，但在其他開發(fā)區(qū)可以實(shí)現(xiàn)么？略微有點(diǎn)難，至少眼前做不到。

于是，我們看到一部分高新的剛需、曲江的剛需、經(jīng)開的剛需、航天的剛需到了港務(wù)區(qū)之后，卻成了改善盤的主力軍，這也是為什么港務(wù)區(qū)被稱為“剛需樂園”，而且對(duì)于這個(gè)片區(qū)信心十足，因?yàn)?，他們了解過之前片區(qū)的現(xiàn)狀。

應(yīng)該說是，高新、曲江、灃東、灃西的高價(jià)盤，成就了港務(wù)區(qū)的熱度，人口流量跟著價(jià)格，一路被吸引到了這里。

目前，港務(wù)區(qū)處于一個(gè)十分微妙的階段，“三重價(jià)格差”成為區(qū)域吸取西安流量的關(guān)鍵，沒有之一！

其一，外部與高新的房價(jià)差：目前西安轄區(qū)內(nèi)最火的兩個(gè)板塊，高新區(qū)均價(jià)2.5萬/㎡、港務(wù)區(qū)均價(jià)1.52萬/㎡，二者均價(jià)有1萬/㎡價(jià)格差。通俗一點(diǎn)來說，總價(jià)300萬，高新買個(gè)120㎡三室，港務(wù)區(qū)買個(gè)190㎡大平層，這就導(dǎo)致，雖然港務(wù)區(qū)位于西安東北，但卻吸引全市流量進(jìn)入。

其二，內(nèi)部新房二手價(jià)格差：目前港務(wù)區(qū)一二手房倒掛比較明顯，以全運(yùn)村三期-子衿苑北苑為例，2020年5月份，新房1.3萬/㎡，2023年5月份，二手達(dá)到2萬+，高層2.0-2.1萬/㎡，小高2.2-2.3萬/㎡。除此之外，高新、華潤、電建、廣匯、陸港等項(xiàng)目均有1-0.5萬/㎡的價(jià)格差，二手房流通性較好，反映了區(qū)域的真實(shí)現(xiàn)狀。

其三，秦漢大道南北價(jià)差：港務(wù)區(qū)以秦漢大道為分界線，可以劃分為：南區(qū)、北區(qū)，目前北區(qū)開發(fā)勢頭漸起，但一路之隔價(jià)格差并沒有特別明顯，如果要推動(dòng)人口向北區(qū)流入，大概率是拉升南區(qū)價(jià)格，例如南區(qū)新房上調(diào)至1.7萬/㎡，北區(qū)無名校覆蓋板塊控制在1.5萬/㎡。

當(dāng)前西安市場大面積供地的板塊，主要是西咸新區(qū)、高新區(qū)、東北板塊以港務(wù)區(qū)為主，但西咸樓市發(fā)展較為“獨(dú)立”，主城區(qū)反倒倚重“西南-東北”，從2018年以來便是如此，已經(jīng)持續(xù)了五六年之久。

接下來，港務(wù)區(qū)樓市發(fā)展將跨過秦漢大道，但“三重價(jià)差”必須要有，否則為什么一定要去港務(wù)區(qū)？難道長安區(qū)、灃東、灃西不香么？

港務(wù)區(qū)樓市發(fā)展，基礎(chǔ)還很薄弱，與灃東、灃西相比，承接高新產(chǎn)業(yè)外溢較少，但發(fā)展足夠集中，可呈現(xiàn)的亮點(diǎn)比較多。

在2018-2021年灃東新城、灃西新城發(fā)展本來是氣勢如虹，結(jié)果房價(jià)突然之間就跳到了緊追高新、力壓城南、航天，2萬+項(xiàng)目比比皆是，本來是承接主城外溢，結(jié)果變成了與高新叫板，最后可想而知，幾乎是腹背受敵。

什么是“腹背受敵”？一方面，要與西安的高新、曲江、雁塔等片區(qū)比拼價(jià)格，還要比拼綜合實(shí)力；另一方面，還要與灃西新城、咸陽的高新區(qū)、北塬、興平渭河南岸的地塊比拼價(jià)格，還要比拼未來預(yù)期。

如果港務(wù)區(qū)的新房立即、集體飆升到了2萬/㎡，你還會(huì)考慮么？不會(huì)，三重價(jià)格差被抹平之后，這是違背帕累托法則的，而且還可以考慮經(jīng)開、浐灞、灃東、灃西等等十多個(gè)選項(xiàng)，為什么一定是港務(wù)區(qū)？當(dāng)然，這只是新房......

于是，我們看到了，現(xiàn)在鼓吹港務(wù)區(qū)新房價(jià)格的人在做什么？他們在重復(fù)曾經(jīng)的動(dòng)作，進(jìn)行新一輪的捧殺！

關(guān)鍵詞：