西安地鐵TOD模式開發(fā)，大有可為！_當前快看

如果說軌道交通網(wǎng)絡是城市的“騰飛路”，地鐵線網(wǎng)化覆蓋是城市的“加油站”，那么如何讓兩者的關系隨著城市的擴能升級更好融合？

(資料圖)

答案呼之欲出。

今年的西安市政府工作報告中，在持續(xù)提升城市能級品質(zhì)方面提出了多項目標，不僅要加快6條在建的地鐵項目，使運營總里程突破300公里，同時在推進城市更新方面，特別指出要推進公交場站TOD模式綜合開發(fā)，TOD這個概念再次映入大眾眼簾。

“經(jīng)過西安地鐵多年的積累與探索，再加上西安都市圈發(fā)展規(guī)劃獲批等支持，西安在地鐵TOD開發(fā)方面大有可為。”陜西省城市公共空間綜合規(guī)劃與開發(fā)工程研究中心常務副主任、西安建筑科技大學教授曹振對記者說。

隨著西安“北跨”發(fā)展，連接主城區(qū)與高陵區(qū)的地鐵10號線建設備受關注。?

TOD開發(fā)：

反哺地鐵建設 實現(xiàn)城市“軟擴容”

TOD是Transit Oriented Development的簡稱，TOD綜合開發(fā)模式是以城市公共交通為導向，以400米-800米為半徑，在場站周邊建立起集工作、商業(yè)、文化、教育、居住等為一體的綜合區(qū)域，形成同時滿足居住、工作、購物、娛樂、出行、休憩等需求的多功能社區(qū)，構成“微縮城市”。

通俗來說， TOD模式構建局部立體多維的空間發(fā)展模式，一改過去城市 “攤大餅”式發(fā)展，能夠最大限度“縫織”各個板塊，讓城市各片區(qū)開發(fā)更加“緊密” “低碳” “連貫”。

TOD開發(fā)，能給西安帶來什么？

“西安地鐵運營十多年來，最高單日客流達448萬乘次，地鐵的公共交通分擔率已達50%。地鐵線網(wǎng)越織越密的同時，百姓的出行依賴也越來越高，大家每天享受著地鐵為出行帶來的便捷。但僅靠票務營收是遠遠不夠地鐵建設及后期運營成本的，政府每年要為地鐵建設及運營投入大量資金，所以TOD的意義之一就是用綜合開發(fā)收益來反哺地鐵建設。”曹振說。

此外，TOD開發(fā)也是城市的一種“軟擴容”。實踐證明，軌道交通的發(fā)展會導入大量人口，帶動周邊區(qū)域發(fā)展，并且通過TOD綜合開發(fā)最大程度提升產(chǎn)業(yè)價值，助推產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，促進城市更新。可以說，TOD綜合開發(fā)將讓地鐵站點形成小型城市微中心，將引領多元化復合生活的典范、成就城市區(qū)域地標。

此外，TOD綜合開發(fā)模式對站點核心區(qū)進行高密度集約開發(fā)，可以營造出更多公園綠地和空間；TOD項目依托軌道交通站點的人流聚集效應，打造高密度的商業(yè)空間，將軌道交通“客流”轉(zhuǎn)化為資源，提升城市生活品質(zhì)和消費能級；同時，通過TOD構建立體交通網(wǎng)絡，在地鐵站周邊串聯(lián)公交、自行車等多種交通方式，有效提高城市運轉(zhuǎn)效率，緩解交通擁堵，緩解“大城市病”。

西安地鐵線網(wǎng)越織越密，市民的出行依賴度也越來越高，大家每天享受著地鐵帶來的便捷?！　?/p>

政策頻出：

西安加快TOD建設步伐

美國建筑學家沙里寧曾說:“城市是一本打開的書，從中可以看到它的抱負?！?/p>

從2011年西安地鐵2號線開通，西安地鐵始終與城市開發(fā)緊密聯(lián)系在一起。

如今，西安軌道交通經(jīng)過“三期五次”建設規(guī)劃申報，共批復建設12條線路，2025年全部實施完成后，運營線網(wǎng)長度可達422公里。地鐵建設的快速推進，讓TOD綜合開發(fā)迎來黃金期。

近年來，西安相繼出臺《軌道交通融合設計導則》《軌道交通用地綜合開發(fā)規(guī)劃和土地供應暫行規(guī)定（試行）》及《西安市 2020-2025 年城市軌道交通建設資金籌集方案》，并編制完成了《城市軌道交通沿線綜合開發(fā)規(guī)劃（2020-2025年）》《軌道交通場站及周邊土地綜合開發(fā)實施意見》，為加強城市軌道交通場站及周邊區(qū)域土地資源的綜合開發(fā)利用提供了政策依據(jù)。

2021年，《西安市城市軌道交通條例》修訂，專門增加綜合開發(fā)章節(jié)。去年，《西安都市圈發(fā)展規(guī)劃》獲得國家發(fā)改委批復，明確西安國家中心城市的核心輻射作用。規(guī)劃同時要求打造軌道上的都市圈。完善都市圈軌道交通網(wǎng)絡布局，統(tǒng)籌四網(wǎng)融合發(fā)展，構建一體化、多層次的都市圈內(nèi)引外聯(lián)軌道交通運輸體系。西安還成立了由市委、市政府主要領導擔任組長的TOD綜合工作領導小組，全力推進TOD綜合開發(fā)工作。

系列政策出臺后，西安對沿線站點周邊可開發(fā)用地進行梳理，編入《軌道交通沿線綜合開發(fā)規(guī)劃2020-2025》，并全部納入“一張圖”合規(guī)性審查范圍，嚴格控制。

2022年11月8日，《西安市國土空間總體規(guī)劃（2021-2035年）》草案發(fā)布，向公眾征詢意見。其中 “綠色安全的國土”篇章提出“低碳發(fā)展新模式”：優(yōu)化城市空間結(jié)構和布局，織補城市邊緣空間破碎地區(qū)，全面采用 “以公共交通為導向（TOD）”的城市開發(fā)模式。

這是西安市第一次以國土規(guī)劃的形式提出“以公共交通為導向（TOD）”發(fā)展，并且給出了“站城融合重點區(qū)域”。

“為避免同質(zhì)化競爭，西安還對沿線可用于TOD綜合開發(fā)的地塊進行分析，將站點分為四級五型（‘四級’即：城市級、區(qū)域級、組團級、社區(qū)級；‘五型’即：商圈核心型、交通樞紐型、綜合中心型、產(chǎn)業(yè)社區(qū)型和生活服務型）。”曹振介紹。

“點”“線”“面”聯(lián)動：

藍圖化為品質(zhì)生活場景

當下，西安地鐵建設正在持續(xù)加速，進入了從主城區(qū)向遠郊乃至跨市延伸的新階段，TOD發(fā)展空間可謂“豁然開朗”。

2022年6月，西安地鐵5號線雁鳴湖站保障性租賃住房項目全面開工建設，該項目是西安首個國家住建部推廣的軌道交通引領示范保障房項目，也是西北地區(qū)首個融合軌道交通站點與保障性租賃住房及配套商業(yè)的綜合開發(fā)項目。

2022年11月11日，西安城北第一宗軌道交通混合用地開始拍賣。與一般項目摘地不同，這宗地在“特別約定”之中有三項要求圍繞TOD項目開發(fā)，和西安“站城融合重點區(qū)域”規(guī)劃契合。

“現(xiàn)在，我們在點、線、面上都有項目在布局，許多項目都已經(jīng)拿出了開發(fā)策劃圖紙，相信隨著項目加快實施，圖紙將逐步化為我們可見可觸的品質(zhì)生活場景?！辈苷裾f。

在“點”上，地鐵15號線建設過程中，長安區(qū)與軌道交通集團配合，同步實施城市更新，通過TOD開發(fā)打造以航天城站為代表的“點”上城市微中心。

在“線”上，隨著西安“北跨”發(fā)展，連接主城區(qū)與高陵區(qū)的地鐵10號線備受關注?！?0號線高陵區(qū)段TOD一體化研究，旨在打造TOD一體化先行的示范線，將沿線場站與周邊綜合開發(fā)同步規(guī)劃、實施，帶動城市、區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展，形成‘人-城-產(chǎn)’有機融合，用TOD拉動產(chǎn)業(yè)和人口向軌道站點集聚，同時TOD引入更多客流，增加軌道交通收入?！辈苷裾f。

在“面”上，我市還依托西安東站綜合交通樞紐，通過TOD開發(fā)打造高鐵東城片區(qū)，規(guī)劃面積約12.5平方公里，片區(qū)內(nèi)重點布局高鐵樞紐商務服務，打造“一刻鐘”全能型社區(qū)生活圈，充分利用數(shù)字孿生與智慧城市技術，建設城市東部生態(tài)、宜居、宜業(yè)新空間，激發(fā)城市新活力。

5號線和平車輛段、6號線側(cè)坡車輛段、8號線長鳴路場段……西安地鐵TOD項目多點開花。

可以預見，在不久的將來，地鐵線路鋪到哪里，那里就形成了以地鐵站點為中心的商業(yè)圈，將交通功能與城市公共服務功能有機銜接,形成軌道交通建設與城市發(fā)展的聯(lián)動效應。

專家建議：

完善土地政策 吸引各方人才

依托于已經(jīng)開通的地鐵線路、6條在建地鐵項目，進行TOD模式的綜合開發(fā)已經(jīng)成為西安的必然趨勢。下一步，如何做好TOD開發(fā)，專家教授們也用長期調(diào)研與實踐，為政府建言支招。

中鐵第一勘察設計院集團有限公司TOD設計研發(fā)中心副所長宋子若建議，TOD開發(fā)是“資源、政策、工程”的結(jié)合體，要認識政策制度在TOD開發(fā)中的關鍵作用，加強TOD開發(fā)的可操作性及落地性。應根據(jù)TOD開發(fā)的實際需要，制訂規(guī)劃調(diào)整、土地出讓方面的配套政策制度，促使TOD開發(fā)主體在依法合規(guī)前提下優(yōu)先取得TOD開發(fā)用地。此外，應建立市級政府與區(qū)縣政府在用地統(tǒng)籌及開發(fā)經(jīng)營等方面的協(xié)調(diào)機制，努力通過TOD開發(fā)建設達到雙贏局面。

曹振表示，西安應緊抓TOD規(guī)劃提升窗口期，不斷完善懂開發(fā)、善運營、善策劃人才隊伍，形成TOD綜合開發(fā)本土力量，提升TOD綜合開發(fā)全程操作能力。“TOD綜合體集住宅、商業(yè)、辦公、公建配套等于一體，釋放出了沉淀的土地空間價值。但上蓋開發(fā)是一項復雜的系統(tǒng)性工程，技術層面需要考慮各種綜合因素，特別是下部結(jié)構的實現(xiàn)形式、消防、抗震、減振降噪等，先進技術的前瞻性應用也不可或缺?！?/p>

邁進TOD城市，在長安大學教授王元慶看來，一定要做好TOD綜合體周邊多模式交通的“無縫銜接”，地鐵站點周邊要便于步行、自行車、公交的行停轉(zhuǎn)換，道路交通要避免對不可持續(xù)的小汽車交通的過度依賴，地鐵和其他軌道站點選址、運能與集散能力要和周邊的文化、教育、旅游、醫(yī)療、體育、生態(tài)功能匹配起來，才能使市民、游客與商務出行者在軌道上留得住、留得穩(wěn)、留得更加幸福，也才能從根本上避免車輛快速增加造成的交通擁堵加劇，使西安的城市生活邁入舒適、綠色的可持續(xù)模式。

出地鐵即是住宅，下地鐵就是商場，半小時內(nèi)即可到辦公室上班，不用為堵車煩惱。西安未來的TOD生活，值得期待！

“

他山之石

四方共贏：

TOD為城市發(fā)展帶來活力與動能

縱觀國內(nèi)外大城市的發(fā)展歷程，不難發(fā)現(xiàn)TOD的身影。曼哈頓、東京、香港……地鐵TOD開發(fā)都為城市發(fā)展帶來了無限活力與動能。

以全球TOD的標桿城市東京為例，其號稱“世界著名的TOD典范”的澀谷站TOD項目，就是對整個片區(qū)進行脫胎換骨的改造——在它的地下埋藏著9條軌道線，上面建了一座立體的城市：底層是商業(yè)，中間有一個能夠容納2000 人的空中劇院，上層是辦公和居住，旁邊的澀谷川沿岸，被成功改造為全新河畔綠洲步行街，這是一個很立體的城市混合體。TOD不僅節(jié)約了能源和土地，也最大價值盤活了區(qū)域。

香港也在地鐵TOD開發(fā)時推行“軌道＋物業(yè)”模式，提高了建設融資能力，有效增加了軌道交通的客流，實現(xiàn)了軌道交通運營和物業(yè)開發(fā)的全面盈利。目前，香港地鐵站點500米范圍覆蓋了全港45％的人口和75%至78％的工作崗位，市民的工作、生活集中在站點周邊地區(qū)，可以享受高水平的公共交通服務，也能夠獲得更多便于居住和就業(yè)的區(qū)域選項，逐步形成了政府、軌交企業(yè)、地產(chǎn)商以及市民共贏的局面。港鐵是目前為止全球唯一能夠?qū)崿F(xiàn)持續(xù)盈利的軌道交通企業(yè)。?

文：西安報業(yè)全媒體記者 張端 拓玲

圖：西安報業(yè)全媒體首席記者 李明

（資料圖片）

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