5億元起！未央路地鐵口，法拍流拍！

關于未央路與鳳城五路十字西北角原雅荷國際文化廣場進行法拍的消息，地產(chǎn)房劍在今年2月底曾經(jīng)推送過一篇文章，詳見《雅荷鳳五項目將被法拍！一個十字路口，三個……》。

最新消息：這個標的物的法拍，由于無人報名、無人出價而宣布流拍。

我們不妨分析一下流拍的原因，以及這幾年地產(chǎn)企業(yè)在西安土地法拍市場上的成功者以及失意者。

(資料圖片)

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1321.78萬元/畝起

關于這個標的物的詳細情況，在此不做過多介紹。

簡單的信息就是：地塊處于鳳城五路與未央路交匯處西北角，分別為9.04畝、29.51畝，土地用途分別為住宅用地、綜合用地，拿地時間為2010年，目前剩余產(chǎn)權年限分別為52年、32.92年。

評估機構給出的這兩宗共計38.56畝的土地評估價為50968.05萬元，此次法拍將會按照評估價作為拍賣起始價，折合1321.78萬元/畝起。

這塊地就是此前的雅荷國際文化廣場項目用地，當年計劃打造一個大型綜合體。2014年舉行了開工儀式，但之后由于開發(fā)資金鏈問題實際上并沒有實質(zhì)性開工，至今依然雜草叢生。反而是2015年左右，在手續(xù)不全的情況下違規(guī)銷售，賣了幾百套商鋪。

阿里司法拍賣平臺上的信息顯示，該標的物拍賣時間為2023年3月27日10時，吸引了4275人次圍觀，但0人報名、無人出價而宣布流拍。

看到這組信息，實際上也就不難理解流拍的原因了。

原因一：當年違規(guī)銷售的那部分歷史遺留問題是否解決，很關鍵，并且該地塊的所有人西安雅荷國際房地產(chǎn)開發(fā)有限公司還涉及一系列的法律糾紛，這些都是遺留問題。

原因二：地塊以綜合用地也就是商服、商務金融用地為主，本身的開發(fā)難度要遠遠大于純住宅地塊。

原因三：拍賣起始價是按照評估價，再加上欠費、稅費等成本，即使按照起始價計算，也要遠遠高于1321.78萬元/畝，并且后續(xù)過戶還面臨一系列的問題，1500萬元/畝左右的價格，房企完全可以去拿凈地，更簡單。

因此，流拍也就不意外了。

按照以往，流拍之后，會降價進行二次拍賣，二次拍賣能否成功成交，后續(xù)繼續(xù)關注。

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法拍市場，誰已成功、誰曾失意？

實際上，在前幾年西安土地市場比較火爆，土地競爭激烈拿地難度較大的情況下，一些房企曾經(jīng)將目光聚焦在法拍市場，通過法拍的方式曲線拿地。

回顧這幾年房企在西安法拍市場拿地，可以說既有成功者，也有失意者。

成功者當屬旭輝、東原、嘉信，失意者則是廣西云星。

2019年4月份，已經(jīng)閑置了10年的魯能浐灞地塊迎來二次司法拍賣。最終，經(jīng)過110輪報價，這塊地最終被旭輝以12.34億元拍得！溢價率54.25%，折合地價893.8萬元/畝。

這個項目，也就是2020年底入市銷售的旭輝國宸府一期、二期，2021年單盤銷售額29.1億元，位居西安單盤銷售額TOP10，也助力旭輝殺入當年西安房企銷售額TOP15！

同樣是在2019年，6月25日，東原地產(chǎn)通過司法拍賣競得位于浐灞北翼未央湖板塊63.53畝的住宅用地。該地塊位于未央湖公園西側，面積63.5262畝，用途住宅用地，起拍價/評估價2.35億元，最終成交價4.82億元，溢價率為105%，折合樓面地價7388元/㎡。

東原拍得的這塊地，也就是東原印未央項目，產(chǎn)品為小高、疊拼，2021年上半年入市銷售，2022年已經(jīng)交房。

2021年9月初，西安美域置業(yè)有限公司以17%的溢價率通過法拍方式拿下了北二環(huán)內(nèi)名京九合院的一宗14.92畝的土地，土地成本約2456.19萬元/畝。這個項目，也就是目前在售的地建嘉信風華臻園，產(chǎn)品為毛坯高層，均價在1.75萬元/㎡。

與旭輝、東原、嘉信在法拍市場拿地后項目順利開發(fā)并且銷售不錯不同的是，廣西云星就沒那么幸運了。

2019年5月份，中國百強房企廣西云星旗下的平臺公司西安云星房地產(chǎn)開發(fā)有限公司通過小幅溢價法拍的方式，拍得西安高陵區(qū)一宗24.3747畝的土地地價為254.73萬元/畝。

這個地價，其實在當時是比較詭異的，因為同一時間高陵公開市場地塊拍出的地價在600萬元/畝。

拍下這塊24畝的小幅地塊后，被看做是百強房企云星集團進入西安后的首個項目。

但是，拿地之后，就在云星按照流程開始為這塊地的開發(fā)報批的時候，到西安市規(guī)劃局高陵分局對接項目報建手續(xù)時，政府工作人員告知，標的物位于渭河生態(tài)區(qū)范圍，禁止用于房地產(chǎn)開發(fā)。

隨后，西安云星申請了仲裁。西安云星隨后也注銷，這也標志著百強房企廣西云星在西安的首個項目就此告吹。

同時，這也為大牌地產(chǎn)企業(yè)在西安通過收購、司法拍賣的形式進行項目拓展給予了一定的警示，那就是在收購、競拍項目之前，除了了解清楚標的物的遺留問題之外，必須得了解清楚城市規(guī)劃、地塊各方面的因素。

總之，法拍拿地要復雜很多。

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