5億元起！未央路地鐵口，法拍流拍！

關(guān)于未央路與鳳城五路十字西北角原雅荷國(guó)際文化廣場(chǎng)進(jìn)行法拍的消息，地產(chǎn)房劍在今年2月底曾經(jīng)推送過(guò)一篇文章，詳見(jiàn)《雅荷鳳五項(xiàng)目將被法拍！一個(gè)十字路口，三個(gè)……》。

最新消息：這個(gè)標(biāo)的物的法拍，由于無(wú)人報(bào)名、無(wú)人出價(jià)而宣布流拍。

我們不妨分析一下流拍的原因，以及這幾年地產(chǎn)企業(yè)在西安土地法拍市場(chǎng)上的成功者以及失意者。

(資料圖片)

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1321.78萬(wàn)元/畝起

關(guān)于這個(gè)標(biāo)的物的詳細(xì)情況，在此不做過(guò)多介紹。

簡(jiǎn)單的信息就是：地塊處于鳳城五路與未央路交匯處西北角，分別為9.04畝、29.51畝，土地用途分別為住宅用地、綜合用地，拿地時(shí)間為2010年，目前剩余產(chǎn)權(quán)年限分別為52年、32.92年。

評(píng)估機(jī)構(gòu)給出的這兩宗共計(jì)38.56畝的土地評(píng)估價(jià)為50968.05萬(wàn)元，此次法拍將會(huì)按照評(píng)估價(jià)作為拍賣起始價(jià)，折合1321.78萬(wàn)元/畝起。

這塊地就是此前的雅荷國(guó)際文化廣場(chǎng)項(xiàng)目用地，當(dāng)年計(jì)劃打造一個(gè)大型綜合體。2014年舉行了開(kāi)工儀式，但之后由于開(kāi)發(fā)資金鏈問(wèn)題實(shí)際上并沒(méi)有實(shí)質(zhì)性開(kāi)工，至今依然雜草叢生。反而是2015年左右，在手續(xù)不全的情況下違規(guī)銷售，賣了幾百套商鋪。

阿里司法拍賣平臺(tái)上的信息顯示，該標(biāo)的物拍賣時(shí)間為2023年3月27日10時(shí)，吸引了4275人次圍觀，但0人報(bào)名、無(wú)人出價(jià)而宣布流拍。

看到這組信息，實(shí)際上也就不難理解流拍的原因了。

原因一：當(dāng)年違規(guī)銷售的那部分歷史遺留問(wèn)題是否解決，很關(guān)鍵，并且該地塊的所有人西安雅荷國(guó)際房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司還涉及一系列的法律糾紛，這些都是遺留問(wèn)題。

原因二：地塊以綜合用地也就是商服、商務(wù)金融用地為主，本身的開(kāi)發(fā)難度要遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于純住宅地塊。

原因三：拍賣起始價(jià)是按照評(píng)估價(jià)，再加上欠費(fèi)、稅費(fèi)等成本，即使按照起始價(jià)計(jì)算，也要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于1321.78萬(wàn)元/畝，并且后續(xù)過(guò)戶還面臨一系列的問(wèn)題，1500萬(wàn)元/畝左右的價(jià)格，房企完全可以去拿凈地，更簡(jiǎn)單。

因此，流拍也就不意外了。

按照以往，流拍之后，會(huì)降價(jià)進(jìn)行二次拍賣，二次拍賣能否成功成交，后續(xù)繼續(xù)關(guān)注。

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法拍市場(chǎng)，誰(shuí)已成功、誰(shuí)曾失意？

實(shí)際上，在前幾年西安土地市場(chǎng)比較火爆，土地競(jìng)爭(zhēng)激烈拿地難度較大的情況下，一些房企曾經(jīng)將目光聚焦在法拍市場(chǎng)，通過(guò)法拍的方式曲線拿地。

回顧這幾年房企在西安法拍市場(chǎng)拿地，可以說(shuō)既有成功者，也有失意者。

成功者當(dāng)屬旭輝、東原、嘉信，失意者則是廣西云星。

2019年4月份，已經(jīng)閑置了10年的魯能浐灞地塊迎來(lái)二次司法拍賣。最終，經(jīng)過(guò)110輪報(bào)價(jià)，這塊地最終被旭輝以12.34億元拍得！溢價(jià)率54.25%，折合地價(jià)893.8萬(wàn)元/畝。

這個(gè)項(xiàng)目，也就是2020年底入市銷售的旭輝國(guó)宸府一期、二期，2021年單盤銷售額29.1億元，位居西安單盤銷售額TOP10，也助力旭輝殺入當(dāng)年西安房企銷售額TOP15！

同樣是在2019年，6月25日，東原地產(chǎn)通過(guò)司法拍賣競(jìng)得位于浐灞北翼未央湖板塊63.53畝的住宅用地。該地塊位于未央湖公園西側(cè)，面積63.5262畝，用途住宅用地，起拍價(jià)/評(píng)估價(jià)2.35億元，最終成交價(jià)4.82億元，溢價(jià)率為105%，折合樓面地價(jià)7388元/㎡。

東原拍得的這塊地，也就是東原印未央項(xiàng)目，產(chǎn)品為小高、疊拼，2021年上半年入市銷售，2022年已經(jīng)交房。

2021年9月初，西安美域置業(yè)有限公司以17%的溢價(jià)率通過(guò)法拍方式拿下了北二環(huán)內(nèi)名京九合院的一宗14.92畝的土地，土地成本約2456.19萬(wàn)元/畝。這個(gè)項(xiàng)目，也就是目前在售的地建嘉信風(fēng)華臻園，產(chǎn)品為毛坯高層，均價(jià)在1.75萬(wàn)元/㎡。

與旭輝、東原、嘉信在法拍市場(chǎng)拿地后項(xiàng)目順利開(kāi)發(fā)并且銷售不錯(cuò)不同的是，廣西云星就沒(méi)那么幸運(yùn)了。

2019年5月份，中國(guó)百?gòu)?qiáng)房企廣西云星旗下的平臺(tái)公司西安云星房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司通過(guò)小幅溢價(jià)法拍的方式，拍得西安高陵區(qū)一宗24.3747畝的土地地價(jià)為254.73萬(wàn)元/畝。

這個(gè)地價(jià)，其實(shí)在當(dāng)時(shí)是比較詭異的，因?yàn)橥粫r(shí)間高陵公開(kāi)市場(chǎng)地塊拍出的地價(jià)在600萬(wàn)元/畝。

拍下這塊24畝的小幅地塊后，被看做是百?gòu)?qiáng)房企云星集團(tuán)進(jìn)入西安后的首個(gè)項(xiàng)目。

但是，拿地之后，就在云星按照流程開(kāi)始為這塊地的開(kāi)發(fā)報(bào)批的時(shí)候，到西安市規(guī)劃局高陵分局對(duì)接項(xiàng)目報(bào)建手續(xù)時(shí)，政府工作人員告知，標(biāo)的物位于渭河生態(tài)區(qū)范圍，禁止用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。

隨后，西安云星申請(qǐng)了仲裁。西安云星隨后也注銷，這也標(biāo)志著百?gòu)?qiáng)房企廣西云星在西安的首個(gè)項(xiàng)目就此告吹。

同時(shí)，這也為大牌地產(chǎn)企業(yè)在西安通過(guò)收購(gòu)、司法拍賣的形式進(jìn)行項(xiàng)目拓展給予了一定的警示，那就是在收購(gòu)、競(jìng)拍項(xiàng)目之前，除了了解清楚標(biāo)的物的遺留問(wèn)題之外，必須得了解清楚城市規(guī)劃、地塊各方面的因素。

總之，法拍拿地要復(fù)雜很多。

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