天天熱資訊！第四代住宅產(chǎn)品設(shè)計！在西安面臨“無標準”探索……

進入后疫情時代，人們對于開放性設(shè)計的需求越來越高，集中表現(xiàn)在，對于院子的渴望爆發(fā)式增長！

(資料圖片)

目前，人們對于“院子”的需求，已經(jīng)不再局限于疊拼、洋房、小高層、高層之類，現(xiàn)在連普通小面積SOHO公寓、LOFT公寓、商業(yè)大平層都在探索這類設(shè)計，但現(xiàn)在西安住宅設(shè)計標準還是跟不上，嚴重限制了房企發(fā)揮。

當然，疫情推動住宅升級，不僅是這個階段人們對于“院子”的渴望，還有類似于非典影響住宅需求改變，導(dǎo)致板式樓需求大量增加一樣，人們對于住宅品質(zhì)的需求，已經(jīng)不再拘泥于裝修，還要進行空間設(shè)計改造。

還有一點很重要，隨著西安地價、房價變高，倒逼著開發(fā)商必須追求溢價率，但公攤面積卻在變大！如果贈送面積變少，房子還沒有實現(xiàn)快速增長，人們對于房子的獲得感，就變得更低了。

在房價增長跟不上預(yù)期之際，為什么還要買房子？不就是為了換個場景更好的么！

目前，西安市場因為住宅設(shè)計標準修改，出現(xiàn)了不少樓市奇觀，典型如“陽臺”消失！

2019年西安市規(guī)劃局發(fā)布的《城鄉(xiāng)規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》明確要求：

建筑物（結(jié)構(gòu)主體內(nèi)、外）的陽臺，露臺、設(shè)備平臺，按其結(jié)構(gòu)外圍水平面積計算全面積。新規(guī)定下，由以往陽臺（無論封不封閉）均按全面積計算，轉(zhuǎn)變?yōu)榘凑贞柵_形態(tài)分類計算。

2021年11月前后，西安市自然資源和規(guī)劃局發(fā)布的試行文件（以下簡稱《技術(shù)規(guī)程》）發(fā)布，將這個要求再修改過來，提出了：

全封閉陽臺按其外圍水平投影面積計算全面積；未封閉陽臺按其圍護結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積計算1/2面積。按1/2計算后的單套住宅陽臺總面積占該套住宅套內(nèi)建筑面積（不含陽臺）比值超過6%的，超過部分按全面積計算。

看明白了沒有？2019年消失的陽臺重新回歸，但要求是“單套住宅陽臺總面積占該套住宅套內(nèi)建筑面積（不含陽臺）比值不超過6%”，這相當于給西安住宅陽臺設(shè)置了天花板，當然，為什么這么設(shè)計，確實令人摸不著頭腦。

這個問題讀著比較繞，簡單來說，就是你家的陽臺面積不能超過總面積的6%，超過部分就要按照全面積計算，一百平米的房子陽臺不能超過6㎡，如果寬是1.2米，長度還有多少！

當然，并不是所有的城市都像西安這般管控如此嚴格，也有一些城市懂得緊跟風(fēng)尚，例如四川達州市。

參照2021年達州市發(fā)布的《達州市試點“第四代住宅”的規(guī)劃 管理技術(shù)規(guī)定（暫行）》，這里面有幾點值得注意：

這份文件值得參考的地方在于，從一開始就把項目定位改善型住宅，而且考慮了公共平臺、私家小花園以及樓板處理，關(guān)于計容與否給出了比較清楚的答復(fù)，這等于給設(shè)計單位、開發(fā)商、購房者交了清單。

實際上，通過贈送的方式，雖然不可能降低房價，但在實際使用面積擴大的情況之下，實得面積的單價是降低的，而且還提升了建筑的使用場景以及居住舒適度，這也算是一種變相的惠民。

但參照西安市場的設(shè)計，以及“提升住宅品質(zhì)”的若干規(guī)定來看，我們還有很長一段路要求！

目前，西安第四代住宅產(chǎn)品在不斷變多，逐漸出現(xiàn)了百花齊放之態(tài)，這是好事情，但還遠遠不夠！

如今，西安的第四代住宅，主要表現(xiàn)在“平層+露臺”，均為改善項目，露臺一般是錯層實現(xiàn)，層高在6米左右，因此，在西安市場識別度較高，以下六個案例，僅做參考，并非市場全部案例。

目前，高新區(qū)案例有：高科云天、龍湖青云闕；國際港務(wù)區(qū)案例有：金地玖峯悅、華潤潤璽臺；航天城案例有：龍湖云河頌；西咸新區(qū)案例有：云和悅。

▲高科·云天-效果圖

▲龍湖青云闕-效果圖

▲金地·玖峯悅-效果圖

▲潤璽臺-效果圖

▲龍湖云河頌-效果圖

▲產(chǎn)發(fā)·云和悅-效果圖

西安是一個文化名城，但并不是所有的區(qū)域都要“文化厚重”，例如明清風(fēng)貌區(qū)、漢唐風(fēng)貌區(qū)、風(fēng)貌過渡區(qū)等等片區(qū)，這些具有很強歷史文化標簽感的區(qū)域，考慮一下大屋檐、實體墻設(shè)計，無可厚非。

但在灞河之畔、渭河之畔、灃河之畔、涇河之畔、浐河之畔，這些城市視覺廊道，又是城市天然風(fēng)道的板塊，如果不考慮全新的設(shè)計理念，還是采用大量的實體墻，或者是“偽公建化立面”設(shè)計，可以說得不償失。

典型如國際港務(wù)區(qū)，在西安圖景之中，并沒有很強的歷史文化標簽感，而且緊鄰浐灞涇渭，核心區(qū)限高70米，規(guī)劃是清一色的小高層，這種產(chǎn)品很容易模式化，如果可以采用“第四代住宅”，就很能呼應(yīng)“國際港”的定位。

在建筑設(shè)計方面，我們可以慢一拍，但不能永遠慢，產(chǎn)品設(shè)計與成渝蘇杭出現(xiàn)“代差”，對于普通購房者來說，也是一種“資產(chǎn)降級”！

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