政策松綁，能讓陜西樓市回暖嗎？

近日，一則“房貸年齡期限可延長至80歲”的新聞引發(fā)熱議。其實從2022年開始，寧波、臺州的部分銀行已經(jīng)將貸款人“年齡+貸款”年限的限制為調(diào)整至75歲。今年2月南寧的部分銀行進一步將年齡期限調(diào)整至80歲。地方銀行出臺優(yōu)化限貸政策，與國家層面的政策指引密不可分。

【資料圖】

中央和地方激活房市政策頻發(fā)，房地產(chǎn)市場有望復(fù)蘇

2022年，央行分三次下調(diào)貸款市場報價利率（LPR），1年期LPR和5年期LPR分別累計下降15個基點和35個基點。此外，央行提出差別化住房信貸政策進行的調(diào)整，是為堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，全面落實房地產(chǎn)長效機制，支持各地從當(dāng)?shù)貙嶋H出發(fā)完善房地產(chǎn)政策，支持剛性和改善性住房需求，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

表：2022年以來國家部分穩(wěn)房市政策措施

從中央對房市的定調(diào)，到網(wǎng)上熱議的“提前還貸潮”，再到各地持續(xù)落實“因城施策”，密集出臺的優(yōu)化限購、優(yōu)化限售、發(fā)放購房補貼、調(diào)整公積金和限價、調(diào)整預(yù)售資金監(jiān)管等一系列穩(wěn)樓市政策措施，國內(nèi)房地產(chǎn)市場普遍被看好，預(yù)計將從低谷逐漸回暖。

陜西房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的現(xiàn)狀特征及后期走勢如何？可以通過具有代表性的指標(biāo)變化并與全國相比較加以判斷：

陜西房市總體呈平穩(wěn)發(fā)展態(tài)勢，稍好于全國平均水平

從近15年（2008年-2022年）全國和陜西房地產(chǎn)市場的主要指標(biāo)變化，陜西部分地市2022年以來出臺的相關(guān)政策，以及陜西經(jīng)濟與房地產(chǎn)市場發(fā)展間的關(guān)系來看，陜西房地產(chǎn)業(yè)多年來保持著相對平穩(wěn)健康的發(fā)展，對全省經(jīng)濟增長發(fā)揮著重要的作用。

陜西和全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增速均呈波動式回落。15年來，陜西房地產(chǎn)開發(fā)投資大致經(jīng)歷了2008年-2011年由高位逐年回落，2012年-2015年增速由30%跳水式下降到不足3%，2016年-2020年增速相對溫和的波動，以及2021年-2022年降至低負(fù)增長谷底等四個階段。橫向來看，15年間陜西增速有11年高于全國平均水平，2022年出現(xiàn)了負(fù)增長（增速為-4.2%），仍高于全國平均值5.8個百分點。

■ 全國及陜西房地產(chǎn)開發(fā)投資增速（%）

陜西和全國房地產(chǎn)市場在多數(shù)年份處于偏熱區(qū)間。陜西房地產(chǎn)開發(fā)投資占生產(chǎn)總值比重在10.2%-16.8%，15年間房地產(chǎn)開發(fā)市場熱度波動式上升，2021年和2022年在較大程度上受疫情影響有所回落。用房地產(chǎn)開發(fā)投資占生產(chǎn)總值比重作為房地產(chǎn)開發(fā)投資是否存在泡沫的衡量標(biāo)準(zhǔn)，比重在10%以內(nèi)屬合理范圍，10%-15%泡沫預(yù)警，15%以上判定泡沫顯現(xiàn)，我省只有2016年、2017年、2019年、2020年稍高出15%臨界值。橫向來看，15年間陜西房地產(chǎn)開發(fā)投資占生產(chǎn)總值比重有9年高于全國平均水平。

■ 全國及陜西房地產(chǎn)開發(fā)投資占生產(chǎn)總值比重（%）

陜西房地產(chǎn)業(yè)增加值占生產(chǎn)總值比重呈穩(wěn)步上升。陜西房地產(chǎn)業(yè)增加值2022年為1617.94億元，是2008年的8倍；占生產(chǎn)總值比重為4.9%，較2008年提高2.1個百分點。橫向來看，2022年房地產(chǎn)業(yè)增加值占生產(chǎn)總值比重低于全國1.2個百分點，但與全國的差距再縮小。

■?全國及陜西房地產(chǎn)業(yè)增加值占生產(chǎn)總值比重（%）

陜西商品房銷售均價多年來均低于全國平均水平。陜西商品房銷售均價2012年躍上5000元/平米,并將每平米5000多元的價格水平保持到2017年。2018年商品房銷售均價追漲到超過8000元/平米，2019年逼近9000元/平米，2020年至今平穩(wěn)增至9800元/平米左右。橫向來看，陜西商品房銷售均價常年低于全國平均水平，2022年全國均價有所回落使得陜西商品房銷售均價稍高于全國均值。

注：商品房銷售均價為商品房銷售額與商品房銷售面積的比。

■ 陜西和全國商品房銷售均價及增速（元/平米，%）

陜西部分地市出臺的穩(wěn)房市政策效果已逐步顯現(xiàn)。2022年以來，西安、咸陽、寶雞等市也紛紛出臺以“松綁”為主基調(diào)的穩(wěn)房市政策措施，去年底到今年初西安二手房市場已經(jīng)開始出現(xiàn)活躍跡象：2023年1月，西安市存量房（二手房）網(wǎng)簽備案面積71.37萬平方米，環(huán)比增長36%；其中，住宅網(wǎng)簽備案面積51.10萬平方米（5148套），環(huán)比增長3.4%。筆者從西安幾家房屋中介了解到，近幾個月新上房源顯著增多，二手房帶看量明顯增加。房產(chǎn)中介人員稱：由于民辦義務(wù)教育學(xué)校轉(zhuǎn)公辦，新劃分的學(xué)區(qū)房出售意向更強，甚至有看學(xué)區(qū)房當(dāng)天就簽訂購房合同的案例。幾位中介工作人員普遍對今年房地產(chǎn)市場企穩(wěn)回升很有信心。

表：2022年以來陜西各地市部分穩(wěn)房市政策措施

結(jié)語

按照2023年陜西生產(chǎn)總值增長5.5%左右來推算，預(yù)計今年房地產(chǎn)投資約增長1%，房地產(chǎn)投資修復(fù)將對經(jīng)濟增長形成正向帶動作用。同時，從多年房地產(chǎn)業(yè)投資和生產(chǎn)總值數(shù)據(jù)趨勢來看，陜西樓市與全國大勢二者之間具有高度的相關(guān)性。

總的來說，目前政策已經(jīng)釋放出充足的利好，而政策能否有利的扭轉(zhuǎn)市場預(yù)期，還有待時間檢驗。而當(dāng)預(yù)期改變時，陜西樓市將隨全國樓市一同回暖。

作者?|?田湉?| 陜西人

關(guān)鍵詞： 商品房銷售 房地產(chǎn)業(yè) 房地產(chǎn)開發(fā)投資