政策松綁，能讓陜西樓市回暖嗎？

近日，一則“房貸年齡期限可延長(zhǎng)至80歲”的新聞引發(fā)熱議。其實(shí)從2022年開(kāi)始，寧波、臺(tái)州的部分銀行已經(jīng)將貸款人“年齡+貸款”年限的限制為調(diào)整至75歲。今年2月南寧的部分銀行進(jìn)一步將年齡期限調(diào)整至80歲。地方銀行出臺(tái)優(yōu)化限貸政策，與國(guó)家層面的政策指引密不可分。

【資料圖】

中央和地方激活房市政策頻發(fā)，房地產(chǎn)市場(chǎng)有望復(fù)蘇

2022年，央行分三次下調(diào)貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR），1年期LPR和5年期LPR分別累計(jì)下降15個(gè)基點(diǎn)和35個(gè)基點(diǎn)。此外，央行提出差別化住房信貸政策進(jìn)行的調(diào)整，是為堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，全面落實(shí)房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制，支持各地從當(dāng)?shù)貙?shí)際出發(fā)完善房地產(chǎn)政策，支持剛性和改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

表：2022年以來(lái)國(guó)家部分穩(wěn)房市政策措施

從中央對(duì)房市的定調(diào)，到網(wǎng)上熱議的“提前還貸潮”，再到各地持續(xù)落實(shí)“因城施策”，密集出臺(tái)的優(yōu)化限購(gòu)、優(yōu)化限售、發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼、調(diào)整公積金和限價(jià)、調(diào)整預(yù)售資金監(jiān)管等一系列穩(wěn)樓市政策措施，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)普遍被看好，預(yù)計(jì)將從低谷逐漸回暖。

陜西房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的現(xiàn)狀特征及后期走勢(shì)如何？可以通過(guò)具有代表性的指標(biāo)變化并與全國(guó)相比較加以判斷：

陜西房市總體呈平穩(wěn)發(fā)展態(tài)勢(shì)，稍好于全國(guó)平均水平

從近15年（2008年-2022年）全國(guó)和陜西房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要指標(biāo)變化，陜西部分地市2022年以來(lái)出臺(tái)的相關(guān)政策，以及陜西經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展間的關(guān)系來(lái)看，陜西房地產(chǎn)業(yè)多年來(lái)保持著相對(duì)平穩(wěn)健康的發(fā)展，對(duì)全省經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)發(fā)揮著重要的作用。

陜西和全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速均呈波動(dòng)式回落。15年來(lái)，陜西房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資大致經(jīng)歷了2008年-2011年由高位逐年回落，2012年-2015年增速由30%跳水式下降到不足3%，2016年-2020年增速相對(duì)溫和的波動(dòng)，以及2021年-2022年降至低負(fù)增長(zhǎng)谷底等四個(gè)階段。橫向來(lái)看，15年間陜西增速有11年高于全國(guó)平均水平，2022年出現(xiàn)了負(fù)增長(zhǎng)（增速為-4.2%），仍高于全國(guó)平均值5.8個(gè)百分點(diǎn)。

■ 全國(guó)及陜西房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速（%）

陜西和全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)在多數(shù)年份處于偏熱區(qū)間。陜西房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占生產(chǎn)總值比重在10.2%-16.8%，15年間房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)熱度波動(dòng)式上升，2021年和2022年在較大程度上受疫情影響有所回落。用房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占生產(chǎn)總值比重作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資是否存在泡沫的衡量標(biāo)準(zhǔn)，比重在10%以內(nèi)屬合理范圍，10%-15%泡沫預(yù)警，15%以上判定泡沫顯現(xiàn)，我省只有2016年、2017年、2019年、2020年稍高出15%臨界值。橫向來(lái)看，15年間陜西房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占生產(chǎn)總值比重有9年高于全國(guó)平均水平。

■ 全國(guó)及陜西房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占生產(chǎn)總值比重（%）

陜西房地產(chǎn)業(yè)增加值占生產(chǎn)總值比重呈穩(wěn)步上升。陜西房地產(chǎn)業(yè)增加值2022年為1617.94億元，是2008年的8倍；占生產(chǎn)總值比重為4.9%，較2008年提高2.1個(gè)百分點(diǎn)。橫向來(lái)看，2022年房地產(chǎn)業(yè)增加值占生產(chǎn)總值比重低于全國(guó)1.2個(gè)百分點(diǎn)，但與全國(guó)的差距再縮小。

■?全國(guó)及陜西房地產(chǎn)業(yè)增加值占生產(chǎn)總值比重（%）

陜西商品房銷(xiāo)售均價(jià)多年來(lái)均低于全國(guó)平均水平。陜西商品房銷(xiāo)售均價(jià)2012年躍上5000元/平米,并將每平米5000多元的價(jià)格水平保持到2017年。2018年商品房銷(xiāo)售均價(jià)追漲到超過(guò)8000元/平米，2019年逼近9000元/平米，2020年至今平穩(wěn)增至9800元/平米左右。橫向來(lái)看，陜西商品房銷(xiāo)售均價(jià)常年低于全國(guó)平均水平，2022年全國(guó)均價(jià)有所回落使得陜西商品房銷(xiāo)售均價(jià)稍高于全國(guó)均值。

注：商品房銷(xiāo)售均價(jià)為商品房銷(xiāo)售額與商品房銷(xiāo)售面積的比。

■ 陜西和全國(guó)商品房銷(xiāo)售均價(jià)及增速（元/平米，%）

陜西部分地市出臺(tái)的穩(wěn)房市政策效果已逐步顯現(xiàn)。2022年以來(lái)，西安、咸陽(yáng)、寶雞等市也紛紛出臺(tái)以“松綁”為主基調(diào)的穩(wěn)房市政策措施，去年底到今年初西安二手房市場(chǎng)已經(jīng)開(kāi)始出現(xiàn)活躍跡象：2023年1月，西安市存量房（二手房）網(wǎng)簽備案面積71.37萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)36%；其中，住宅網(wǎng)簽備案面積51.10萬(wàn)平方米（5148套），環(huán)比增長(zhǎng)3.4%。筆者從西安幾家房屋中介了解到，近幾個(gè)月新上房源顯著增多，二手房帶看量明顯增加。房產(chǎn)中介人員稱：由于民辦義務(wù)教育學(xué)校轉(zhuǎn)公辦，新劃分的學(xué)區(qū)房出售意向更強(qiáng)，甚至有看學(xué)區(qū)房當(dāng)天就簽訂購(gòu)房合同的案例。幾位中介工作人員普遍對(duì)今年房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩(wěn)回升很有信心。

表：2022年以來(lái)陜西各地市部分穩(wěn)房市政策措施

結(jié)語(yǔ)

按照2023年陜西生產(chǎn)總值增長(zhǎng)5.5%左右來(lái)推算，預(yù)計(jì)今年房地產(chǎn)投資約增長(zhǎng)1%，房地產(chǎn)投資修復(fù)將對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)形成正向帶動(dòng)作用。同時(shí)，從多年房地產(chǎn)業(yè)投資和生產(chǎn)總值數(shù)據(jù)趨勢(shì)來(lái)看，陜西樓市與全國(guó)大勢(shì)二者之間具有高度的相關(guān)性。

總的來(lái)說(shuō)，目前政策已經(jīng)釋放出充足的利好，而政策能否有利的扭轉(zhuǎn)市場(chǎng)預(yù)期，還有待時(shí)間檢驗(yàn)。而當(dāng)預(yù)期改變時(shí)，陜西樓市將隨全國(guó)樓市一同回暖。

作者?|?田湉?| 陜西人

關(guān)鍵詞： 商品房銷(xiāo)售 房地產(chǎn)業(yè) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資