很關鍵！西安“保交樓”再迎新政

近期，在直面“保交付”問題上，官方連連發(fā)聲。

2月22日，西安住建工作會上明確表示：“年底前，不能按約定交付項目的房地產(chǎn)企業(yè)，堅決不允許再參與新項目開發(fā)”。

(資料圖片)

你可以感受一下，幾乎每一句話都是原則性的表示！

而實際上，這屬于第二次回應。第一次是在“兩會”的一份官方報告，報告中的表述不止講原則，也講出來了目標和結果！即：“堅決打好‘保交樓’攻堅戰(zhàn)，確保延期項目年內(nèi)交付80%以上"。

結合起來的大意就是，底限是截止2023年底，80%停工爭端項目都將交付，如果你這個房企不配合，對不起，西安市場未來絕不允許你再插足！

我們先把這個表述力度放到2023年2月22日西安住房和城鄉(xiāng)建設工作會議的宏觀語境中——

“一是要對延期項目進行再排查再摸底，及時更新延期項目信息，確保臺賬準確詳實，根據(jù)實際制定好交付時點，全面推進延期項目按承諾時間保質保量交付；

二是要協(xié)調(diào)好開發(fā)企業(yè)與施工企業(yè)的矛盾，解決好“老賬”問題，全力推動項目建設；

三是要規(guī)范專項借款的使用，保障資金使用安全，加強資產(chǎn)處置、資金追繳力度，確保后期工程建設；

四是要搭建好溝通平臺，做好與群眾的長效溝通，妥善回應群眾訴求，切實做到出現(xiàn)問題溝通在先、預警在前、及時化解，保障購房群眾合法權益。”

再把這個表述力度放回到2月22日住建局召開的延期交房專題會的具體語境中——

1、促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。建立完善“人房地錢”四位一體聯(lián)動機制，適時出臺房地產(chǎn)市場調(diào)控政策，對購買首套、二套住房的大力支持。

2、出臺《商品房預售資金監(jiān)督管理實施細則》，保障建設資金安全，防范延期交付風險。

3、將堅決打好“保交樓”攻堅戰(zhàn)，明確“四責任一清單”，年底前不能按約定交付項目的房地產(chǎn)企業(yè)，堅決不允許再參與新項目開發(fā)。

現(xiàn)在我們可以確認的是，在保交樓方面，官方史無前例的嚴厲手段，從過程防控更偏向于結果導向，也直接把“躺平”的房企一鞭子抽醒了不少！

比如，停工已久的金科博翠天宸、世茂璀璨傾城二期、奧園合悅府、中南君啟、青樾、遠洋御山水等項目，都已經(jīng)在積極解決資金和交付問題，而且有了實質性的進展！

目前西安正全力推進“保交樓”工作（2022年截至目前，延期交房項目已交付42個、4.8萬套房屋追繳資金24.3億元，資產(chǎn)處置14.7億）。

結合來看，在“保交樓”的責任下，西安雖然有化解爛尾的一些相關操作，比如成立保交樓專項借款專班、組織“政銀企”對接聯(lián)動等，但是相比之下其他城市的一些做法，或者有一些仍然值得借鑒。主要有以下幾類：

一、返還未動工項目土地款：

比如在贛州，經(jīng)開區(qū)政府決定收購綠地部分未動工地塊，根據(jù)施工進度返還綠地近4億元土地出讓金用于項目施工建設。

二、適度放松預售資金監(jiān)管：

在天津符合條件的項目可以超節(jié)點提前撥付預售監(jiān)管資金，并區(qū)分項目風險與企業(yè)集團風險，將風險企業(yè)的優(yōu)質項目與企業(yè)本身分離。

而在昭通，原已被法院凍結的監(jiān)管賬戶資金，經(jīng)項目所在地縣（市、區(qū)）住建部門審核同意后，可用于支付項目建設；項目房源若已被法院采取查封、凍結、裁定等限制的，為推進項目后續(xù)建設，保障項目竣工交付使用，在依法保障債權人權益基礎上，相關部門積極與債權人協(xié)商一致同意，可依法釋放相關房源。

三、成立房地產(chǎn)專項紓困基金：

鄭州，設立規(guī)模100億元（暫定）的紓困專項資金，紓困項目限定為未來銷售收入能夠覆蓋項目投資的存量房地產(chǎn)項目，原則上紓困專項基金出資比例不高于30%。

而南寧，擬成立房地產(chǎn)平穩(wěn)基金，計劃首期規(guī)模30億元；武漢，建設銀行擬以湖北省為試點，設立300億元的紓困基金，用于收購問題項目，并改建為公租房。

當然，還有一點就是“現(xiàn)房銷售”。

沒錯，在這種背景下，現(xiàn)房銷售的呼聲很高，聲浪都有可能達到了歷史以來的峰值！

大家呼吁現(xiàn)房銷售，究其原因主要是為了這兩個訴求：第一、避免爛尾樓；第二、眼見為實。

但是！房地產(chǎn)是個樞紐型行業(yè)，不能只站在一個部門的關切來思考問題。我們至少要完整地了解現(xiàn)房銷售至少有這4大副作用——

其一、會增加成本，要么導致房價變高；

其二、短期內(nèi)會打亂供應節(jié)奏，造成供應真空，導致房價劇烈波動；

其三、加劇房企的資金鏈困境，進一步拖累經(jīng)濟大盤；

其四、地方政府賴以運營的土地財政將受到極大影響，壓力劇增，地方債風險被迫承壓。

所以我們也在反復強調(diào)！現(xiàn)房銷售這個好制度，在不恰當?shù)臅r機，未必有好結果。

優(yōu)化預售資金監(jiān)管，才是預防下一波爛尾樓的最恰當方式！

最后再多說幾句，“保交樓”有了官方的機制推進，部分樓盤停工都陸續(xù)有著實質性的進展，相信大家都可以短暫的長舒一口氣了。

畢竟陽光照進來的另一個好處是：陽光還能創(chuàng)造方向感。

希望大家都能早日入住新家。

關鍵詞： 項目建設 房地產(chǎn)市場 資產(chǎn)處置