國(guó)內(nèi)多地提出試點(diǎn)現(xiàn)房銷售 會(huì)成為未來(lái)主流嗎？_通訊

2月11日晚，多條關(guān)于“現(xiàn)房銷售”的話題登上熱搜，引發(fā)網(wǎng)友熱議。2023年1月17日全國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議中也明確指出，房地產(chǎn)工作中，有條件的可以進(jìn)行現(xiàn)房銷售。

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過去幾年里，全國(guó)多地土地拍賣都曾嘗試“競(jìng)現(xiàn)房銷售”模式，此次全國(guó)住建會(huì)議中又首次明確提出“現(xiàn)房銷售”，那么，現(xiàn)房銷售有何意義，目前進(jìn)展如何，未來(lái)會(huì)取代房屋預(yù)售制嗎？

多省將提高預(yù)售門檻，試點(diǎn)現(xiàn)房銷售

1月17日，全國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議中指出，有條件的可以進(jìn)行現(xiàn)房銷售，繼續(xù)實(shí)行預(yù)售的，必須把資金監(jiān)管責(zé)任落到位，防止資金抽逃，不能出現(xiàn)新的交樓風(fēng)險(xiǎn)。

近一個(gè)月來(lái)，各省份住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議相繼召開。據(jù)多家媒體報(bào)道，山東、河南、安徽、四川等多個(gè)省份均提出，將提高預(yù)售門檻，開展“現(xiàn)房銷售”試點(diǎn)。

其中，山東省住建工作會(huì)議提出，鼓勵(lì)有條件的地方先行先試，開展現(xiàn)房銷售試點(diǎn)。河南省住建工作會(huì)議提出，將進(jìn)一步規(guī)范商品房預(yù)售資金監(jiān)管，逐步提高預(yù)售門檻，以鄭州、開封為試點(diǎn)，積極探索預(yù)售制度改革和現(xiàn)房銷售。安徽省提出要因地制宜開展現(xiàn)房銷售試點(diǎn)，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式轉(zhuǎn)變。四川省提出要支持有條件的城市開展商品房現(xiàn)售試點(diǎn)，積極推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡。

多地土地拍賣曾嘗試“競(jìng)現(xiàn)房銷售”

其實(shí)，對(duì)于現(xiàn)房銷售的探索與嘗試，全國(guó)多個(gè)城市早已悄悄開始。

“競(jìng)現(xiàn)房銷售”是指土地拍賣過程中，宗地拍賣價(jià)格達(dá)到設(shè)定最高限價(jià)后，競(jìng)拍者開始競(jìng)爭(zhēng)現(xiàn)房銷售面積，能夠承諾銷售時(shí)提供更高面積，或更大比例現(xiàn)房的為競(jìng)得者。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，近年來(lái)北京、上海、海南、福州、合肥、寧波等地的土拍環(huán)節(jié)都曾在多宗地塊拍賣公告中提出“競(jìng)現(xiàn)房銷售”的條件。

2022年北京首批集中供地的18宗地塊中，有9宗地塊涉及競(jìng)報(bào)現(xiàn)房銷售面積程序；第二批集中供地中17宗地塊中有12宗涉及“競(jìng)現(xiàn)房銷售”；第三批次供地18宗地塊中有超過70%的項(xiàng)目設(shè)置了競(jìng)現(xiàn)房銷售面積環(huán)節(jié)。上海市黃浦區(qū)五里橋街道104街坊39/1宗純宅地競(jìng)拍，地塊出讓預(yù)合同中提出“該地塊內(nèi)建成房屋不得預(yù)售，須以全裝修現(xiàn)房銷售”，這也是全國(guó)首次在土地拍賣文件寫入現(xiàn)房銷售。

西安“競(jìng)現(xiàn)房銷售”探索已有多年

那么，西安“現(xiàn)房銷售”的嘗試從何時(shí)開始？華商報(bào)記者在西安市公共資源交易中心官網(wǎng)上找到了2017年的《西安市國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)網(wǎng)上掛牌出讓公告》（西土出告字〔2017〕96號(hào)），公告中提到，以網(wǎng)上掛牌的方式，出讓浐灞3宗商住地塊的國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)。公告中明確指出，宗地出讓均設(shè)定最高限價(jià)，報(bào)價(jià)超過最高限價(jià)后，首先競(jìng)“樓盤配套商業(yè)自持面積”，當(dāng)商業(yè)自持面積達(dá)到上限后，轉(zhuǎn)為競(jìng)“住宅現(xiàn)房銷售面積”。

2017年，西安土地拍賣首次設(shè)置“競(jìng)現(xiàn)房銷售”這一環(huán)節(jié)。之后的5年內(nèi)，西安市國(guó)土資源局也曾多次將“競(jìng)現(xiàn)房銷售”作為競(jìng)拍條件。如《西安市國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)拍賣出讓公告》（西土出告字〔2020〕97號(hào)）中提到，當(dāng)競(jìng)拍價(jià)格達(dá)到宗地設(shè)定的最高限價(jià)時(shí)，開始競(jìng)“現(xiàn)房銷售面積”，以5000平方米為基數(shù)，增幅2500平方米，競(jìng)配面積高者為競(jìng)得人。

西安土拍曾出“新招”：比拼設(shè)計(jì)方案

2021年5月9日，西安市自然資源和規(guī)劃局與西安市公共資源交易中心曾發(fā)布《恢復(fù)轉(zhuǎn)讓公告》，公告中指出，YT1-10-644號(hào)宗地曾因遺留問題中止拍賣，該宗地現(xiàn)恢復(fù)出讓。

該《恢復(fù)轉(zhuǎn)讓公告》中除過“競(jìng)價(jià)”和“競(jìng)現(xiàn)房銷售”外，還提出新招：現(xiàn)房銷售面積達(dá)到50%后，轉(zhuǎn)為評(píng)審“宗地規(guī)劃設(shè)計(jì)方案”，競(jìng)買人須提交規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，根據(jù)專家評(píng)審結(jié)果確定競(jìng)得人。

陜西省社科院副研究員王曉勇表示，在土地拍賣中比拼設(shè)計(jì)方案，能夠?qū)ψ》抠|(zhì)量產(chǎn)生一定保證。“從政策中可以看出，房地產(chǎn)市場(chǎng)在質(zhì)量和銷售方式上，正在逐步加強(qiáng)監(jiān)管，這是對(duì)公平正義的追求。”

網(wǎng)友熱議：

現(xiàn)房銷售會(huì)讓購(gòu)房時(shí)更放心

但也擔(dān)心會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲

網(wǎng)友“花花說”：老百姓花了大半輩子的積蓄買房，最怕遇見爛尾樓，現(xiàn)房銷售可以最大程度避免這個(gè)問題，是個(gè)大好事。

網(wǎng)友“阿強(qiáng)”：現(xiàn)房銷售能讓消費(fèi)者在付款時(shí)看到實(shí)物，防止宣傳圖和實(shí)際場(chǎng)景差別過大的情況，變得更靠譜了。

網(wǎng)友“一三天天”：現(xiàn)房銷售對(duì)于開發(fā)商的要求更高了，開發(fā)商負(fù)擔(dān)的成本最終還是會(huì)轉(zhuǎn)嫁到消費(fèi)者身上，現(xiàn)房銷售可能會(huì)比期房預(yù)售的房?jī)r(jià)更高。

網(wǎng)友“九龍河”：如果全部都進(jìn)行現(xiàn)房銷售，開發(fā)商在前期負(fù)擔(dān)較大的資金壓力，有可能會(huì)因此縮減用料，影響質(zhì)量。

網(wǎng)友“悟空”：現(xiàn)房銷售的模式可能會(huì)造成房地產(chǎn)行業(yè)的洗牌，小地產(chǎn)商資金儲(chǔ)備不足，也沒辦法獲得購(gòu)房者的預(yù)付款，因此無(wú)法拿地逐漸出局，最終導(dǎo)致大公司壟斷的局面。

專家：現(xiàn)房銷售能夠有效規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，但不會(huì)取代預(yù)售制

針對(duì)此話題，陜西省社科院副研究員王曉勇表示，近年出現(xiàn)了一些爛尾樓現(xiàn)象，“競(jìng)現(xiàn)房銷售”應(yīng)運(yùn)而生。

“過去的房子都是預(yù)售制，且存在房市過熱、法律不夠規(guī)范等問題，這會(huì)給購(gòu)房者帶來(lái)很多風(fēng)險(xiǎn)，甚至直接導(dǎo)致購(gòu)房者利益受損?，F(xiàn)在要求開發(fā)商建成部分現(xiàn)房后再銷售，能夠幫助購(gòu)房者有效規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。從政策上偏向老百姓，能避免預(yù)售導(dǎo)致的資金問題，也因此避免了很多社會(huì)矛盾，這是對(duì)人本主義的關(guān)注?！蓖鯐杂抡f。

西安交通大學(xué)公共政策與管理學(xué)院教授、房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)楊東朗指出，現(xiàn)房與期房作為不同的銷售方式，并無(wú)高低之分，都符合相關(guān)政策法規(guī)。但期房受工期、成本變動(dòng)，金融政策調(diào)整的影響，會(huì)存在一定風(fēng)險(xiǎn)，因此許多人在購(gòu)房時(shí)更傾向于現(xiàn)房。

“現(xiàn)房銷售規(guī)模的擴(kuò)大還受到市場(chǎng)因素影響，以前房地產(chǎn)市場(chǎng)火熱，房屋供不應(yīng)求，期房符合現(xiàn)實(shí)需求。近年來(lái)房地產(chǎn)供需趨于平衡，加之購(gòu)房者消費(fèi)觀念改變，開發(fā)商也在主動(dòng)調(diào)整，擴(kuò)大現(xiàn)房銷售比例?！睏顤|朗說，“但現(xiàn)售并不意味價(jià)格會(huì)高于預(yù)售，房屋價(jià)格受到多種因素影響，現(xiàn)售與漲價(jià)并無(wú)直接聯(lián)系?！?/p>

對(duì)于今年各省住建工作會(huì)議上提出的現(xiàn)房銷售試點(diǎn)，楊東朗認(rèn)為，這是一種政策性引導(dǎo)，防止一些資歷不足的小公司“空手套白狼”?！敖陙?lái)開發(fā)商的整體實(shí)力提升，頭部開發(fā)商的市場(chǎng)占有率逐年提升，因此，試點(diǎn)現(xiàn)房銷售是符合當(dāng)下房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀的。”

“通過銷售現(xiàn)房來(lái)抵御風(fēng)險(xiǎn)，能有效提升消費(fèi)者購(gòu)房意愿。”楊東朗說，這是探索房地產(chǎn)行業(yè)新機(jī)制的過程，但并不代表未來(lái)會(huì)“一刀切”，全面推行現(xiàn)房銷售。預(yù)售制在個(gè)性化定制方面有著更大的優(yōu)勢(shì)，因此不會(huì)被完全取代。

華商報(bào)記者 白仲夏

關(guān)鍵詞： 銷售面積 最高限價(jià)