2月11日晚,多條關(guān)于“現(xiàn)房銷(xiāo)售”的話題登上熱搜,引發(fā)網(wǎng)友熱議。2023年1月17日全國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議中也明確指出,房地產(chǎn)工作中,有條件的可以進(jìn)行現(xiàn)房銷(xiāo)售。
(資料圖片)
過(guò)去幾年里,全國(guó)多地土地拍賣(mài)都曾嘗試“競(jìng)現(xiàn)房銷(xiāo)售”模式,此次全國(guó)住建會(huì)議中又首次明確提出“現(xiàn)房銷(xiāo)售”,那么,現(xiàn)房銷(xiāo)售有何意義,目前進(jìn)展如何,未來(lái)會(huì)取代房屋預(yù)售制嗎?
多省將提高預(yù)售門(mén)檻,試點(diǎn)現(xiàn)房銷(xiāo)售
1月17日,全國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議中指出,有條件的可以進(jìn)行現(xiàn)房銷(xiāo)售,繼續(xù)實(shí)行預(yù)售的,必須把資金監(jiān)管責(zé)任落到位,防止資金抽逃,不能出現(xiàn)新的交樓風(fēng)險(xiǎn)。
近一個(gè)月來(lái),各省份住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議相繼召開(kāi)。據(jù)多家媒體報(bào)道,山東、河南、安徽、四川等多個(gè)省份均提出,將提高預(yù)售門(mén)檻,開(kāi)展“現(xiàn)房銷(xiāo)售”試點(diǎn)。
其中,山東省住建工作會(huì)議提出,鼓勵(lì)有條件的地方先行先試,開(kāi)展現(xiàn)房銷(xiāo)售試點(diǎn)。河南省住建工作會(huì)議提出,將進(jìn)一步規(guī)范商品房預(yù)售資金監(jiān)管,逐步提高預(yù)售門(mén)檻,以鄭州、開(kāi)封為試點(diǎn),積極探索預(yù)售制度改革和現(xiàn)房銷(xiāo)售。安徽省提出要因地制宜開(kāi)展現(xiàn)房銷(xiāo)售試點(diǎn),推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式轉(zhuǎn)變。四川省提出要支持有條件的城市開(kāi)展商品房現(xiàn)售試點(diǎn),積極推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過(guò)渡。
多地土地拍賣(mài)曾嘗試“競(jìng)現(xiàn)房銷(xiāo)售”
其實(shí),對(duì)于現(xiàn)房銷(xiāo)售的探索與嘗試,全國(guó)多個(gè)城市早已悄悄開(kāi)始。
“競(jìng)現(xiàn)房銷(xiāo)售”是指土地拍賣(mài)過(guò)程中,宗地拍賣(mài)價(jià)格達(dá)到設(shè)定最高限價(jià)后,競(jìng)拍者開(kāi)始競(jìng)爭(zhēng)現(xiàn)房銷(xiāo)售面積,能夠承諾銷(xiāo)售時(shí)提供更高面積,或更大比例現(xiàn)房的為競(jìng)得者。
據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),近年來(lái)北京、上海、海南、福州、合肥、寧波等地的土拍環(huán)節(jié)都曾在多宗地塊拍賣(mài)公告中提出“競(jìng)現(xiàn)房銷(xiāo)售”的條件。
2022年北京首批集中供地的18宗地塊中,有9宗地塊涉及競(jìng)報(bào)現(xiàn)房銷(xiāo)售面積程序;第二批集中供地中17宗地塊中有12宗涉及“競(jìng)現(xiàn)房銷(xiāo)售”;第三批次供地18宗地塊中有超過(guò)70%的項(xiàng)目設(shè)置了競(jìng)現(xiàn)房銷(xiāo)售面積環(huán)節(jié)。上海市黃浦區(qū)五里橋街道104街坊39/1宗純宅地競(jìng)拍,地塊出讓預(yù)合同中提出“該地塊內(nèi)建成房屋不得預(yù)售,須以全裝修現(xiàn)房銷(xiāo)售”,這也是全國(guó)首次在土地拍賣(mài)文件寫(xiě)入現(xiàn)房銷(xiāo)售。
西安“競(jìng)現(xiàn)房銷(xiāo)售”探索已有多年
那么,西安“現(xiàn)房銷(xiāo)售”的嘗試從何時(shí)開(kāi)始?華商報(bào)記者在西安市公共資源交易中心官網(wǎng)上找到了2017年的《西安市國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)網(wǎng)上掛牌出讓公告》(西土出告字〔2017〕96號(hào)),公告中提到,以網(wǎng)上掛牌的方式,出讓浐灞3宗商住地塊的國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)。公告中明確指出,宗地出讓均設(shè)定最高限價(jià),報(bào)價(jià)超過(guò)最高限價(jià)后,首先競(jìng)“樓盤(pán)配套商業(yè)自持面積”,當(dāng)商業(yè)自持面積達(dá)到上限后,轉(zhuǎn)為競(jìng)“住宅現(xiàn)房銷(xiāo)售面積”。
2017年,西安土地拍賣(mài)首次設(shè)置“競(jìng)現(xiàn)房銷(xiāo)售”這一環(huán)節(jié)。之后的5年內(nèi),西安市國(guó)土資源局也曾多次將“競(jìng)現(xiàn)房銷(xiāo)售”作為競(jìng)拍條件。如《西安市國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)拍賣(mài)出讓公告》(西土出告字〔2020〕97號(hào))中提到,當(dāng)競(jìng)拍價(jià)格達(dá)到宗地設(shè)定的最高限價(jià)時(shí),開(kāi)始競(jìng)“現(xiàn)房銷(xiāo)售面積”,以5000平方米為基數(shù),增幅2500平方米,競(jìng)配面積高者為競(jìng)得人。
西安土拍曾出“新招”:比拼設(shè)計(jì)方案
2021年5月9日,西安市自然資源和規(guī)劃局與西安市公共資源交易中心曾發(fā)布《恢復(fù)轉(zhuǎn)讓公告》,公告中指出,YT1-10-644號(hào)宗地曾因遺留問(wèn)題中止拍賣(mài),該宗地現(xiàn)恢復(fù)出讓。
該《恢復(fù)轉(zhuǎn)讓公告》中除過(guò)“競(jìng)價(jià)”和“競(jìng)現(xiàn)房銷(xiāo)售”外,還提出新招:現(xiàn)房銷(xiāo)售面積達(dá)到50%后,轉(zhuǎn)為評(píng)審“宗地規(guī)劃設(shè)計(jì)方案”,競(jìng)買(mǎi)人須提交規(guī)劃設(shè)計(jì)方案,根據(jù)專(zhuān)家評(píng)審結(jié)果確定競(jìng)得人。
陜西省社科院副研究員王曉勇表示,在土地拍賣(mài)中比拼設(shè)計(jì)方案,能夠?qū)ψ》抠|(zhì)量產(chǎn)生一定保證?!皬恼咧锌梢钥闯?,房地產(chǎn)市場(chǎng)在質(zhì)量和銷(xiāo)售方式上,正在逐步加強(qiáng)監(jiān)管,這是對(duì)公平正義的追求?!?/p>
網(wǎng)友熱議:
現(xiàn)房銷(xiāo)售會(huì)讓購(gòu)房時(shí)更放心
但也擔(dān)心會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲
網(wǎng)友“花花說(shuō)”:老百姓花了大半輩子的積蓄買(mǎi)房,最怕遇見(jiàn)爛尾樓,現(xiàn)房銷(xiāo)售可以最大程度避免這個(gè)問(wèn)題,是個(gè)大好事。
網(wǎng)友“阿強(qiáng)”:現(xiàn)房銷(xiāo)售能讓消費(fèi)者在付款時(shí)看到實(shí)物,防止宣傳圖和實(shí)際場(chǎng)景差別過(guò)大的情況,變得更靠譜了。
網(wǎng)友“一三天天”:現(xiàn)房銷(xiāo)售對(duì)于開(kāi)發(fā)商的要求更高了,開(kāi)發(fā)商負(fù)擔(dān)的成本最終還是會(huì)轉(zhuǎn)嫁到消費(fèi)者身上,現(xiàn)房銷(xiāo)售可能會(huì)比期房預(yù)售的房?jī)r(jià)更高。
網(wǎng)友“九龍河”:如果全部都進(jìn)行現(xiàn)房銷(xiāo)售,開(kāi)發(fā)商在前期負(fù)擔(dān)較大的資金壓力,有可能會(huì)因此縮減用料,影響質(zhì)量。
網(wǎng)友“悟空”:現(xiàn)房銷(xiāo)售的模式可能會(huì)造成房地產(chǎn)行業(yè)的洗牌,小地產(chǎn)商資金儲(chǔ)備不足,也沒(méi)辦法獲得購(gòu)房者的預(yù)付款,因此無(wú)法拿地逐漸出局,最終導(dǎo)致大公司壟斷的局面。
專(zhuān)家:現(xiàn)房銷(xiāo)售能夠有效規(guī)避風(fēng)險(xiǎn),但不會(huì)取代預(yù)售制
針對(duì)此話題,陜西省社科院副研究員王曉勇表示,近年出現(xiàn)了一些爛尾樓現(xiàn)象,“競(jìng)現(xiàn)房銷(xiāo)售”應(yīng)運(yùn)而生。
“過(guò)去的房子都是預(yù)售制,且存在房市過(guò)熱、法律不夠規(guī)范等問(wèn)題,這會(huì)給購(gòu)房者帶來(lái)很多風(fēng)險(xiǎn),甚至直接導(dǎo)致購(gòu)房者利益受損。現(xiàn)在要求開(kāi)發(fā)商建成部分現(xiàn)房后再銷(xiāo)售,能夠幫助購(gòu)房者有效規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。從政策上偏向老百姓,能避免預(yù)售導(dǎo)致的資金問(wèn)題,也因此避免了很多社會(huì)矛盾,這是對(duì)人本主義的關(guān)注?!蓖鯐杂抡f(shuō)。
西安交通大學(xué)公共政策與管理學(xué)院教授、房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)楊東朗指出,現(xiàn)房與期房作為不同的銷(xiāo)售方式,并無(wú)高低之分,都符合相關(guān)政策法規(guī)。但期房受工期、成本變動(dòng),金融政策調(diào)整的影響,會(huì)存在一定風(fēng)險(xiǎn),因此許多人在購(gòu)房時(shí)更傾向于現(xiàn)房。
“現(xiàn)房銷(xiāo)售規(guī)模的擴(kuò)大還受到市場(chǎng)因素影響,以前房地產(chǎn)市場(chǎng)火熱,房屋供不應(yīng)求,期房符合現(xiàn)實(shí)需求。近年來(lái)房地產(chǎn)供需趨于平衡,加之購(gòu)房者消費(fèi)觀念改變,開(kāi)發(fā)商也在主動(dòng)調(diào)整,擴(kuò)大現(xiàn)房銷(xiāo)售比例。”楊東朗說(shuō),“但現(xiàn)售并不意味價(jià)格會(huì)高于預(yù)售,房屋價(jià)格受到多種因素影響,現(xiàn)售與漲價(jià)并無(wú)直接聯(lián)系?!?/p>
對(duì)于今年各省住建工作會(huì)議上提出的現(xiàn)房銷(xiāo)售試點(diǎn),楊東朗認(rèn)為,這是一種政策性引導(dǎo),防止一些資歷不足的小公司“空手套白狼”。“近年來(lái)開(kāi)發(fā)商的整體實(shí)力提升,頭部開(kāi)發(fā)商的市場(chǎng)占有率逐年提升,因此,試點(diǎn)現(xiàn)房銷(xiāo)售是符合當(dāng)下房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀的?!?/p>
“通過(guò)銷(xiāo)售現(xiàn)房來(lái)抵御風(fēng)險(xiǎn),能有效提升消費(fèi)者購(gòu)房意愿?!睏顤|朗說(shuō),這是探索房地產(chǎn)行業(yè)新機(jī)制的過(guò)程,但并不代表未來(lái)會(huì)“一刀切”,全面推行現(xiàn)房銷(xiāo)售。預(yù)售制在個(gè)性化定制方面有著更大的優(yōu)勢(shì),因此不會(huì)被完全取代。
華商報(bào)記者 白仲夏
關(guān)鍵詞: 銷(xiāo)售面積 最高限價(jià)
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