2022年,在多地疫情反復(fù)、“斷供”事件頻發(fā)等超預(yù)期因素影響下,全國房地產(chǎn)市場進(jìn)入深度調(diào)整期,多數(shù)城市新房市場量價齊跌。年底,隨著防疫政策的放開,不少人開啟了返鄉(xiāng)過年模式,各地能否迎來返鄉(xiāng)置業(yè)的釋放、2023年樓市能否迎來轉(zhuǎn)機(jī)成為行業(yè)關(guān)注焦點。春節(jié)期間,中指研究院各地分析師以“區(qū)域樓市觀察”為主題,通過分析各地最新樓市政策及置業(yè)變化,研判市場量價走勢,形成了區(qū)域市場系列報告,以供企業(yè)參考,本文為系列研究之西北篇。
2022年,在疫情沖擊、全國市場降溫等因素影響下,西安、蘭州、銀川為代表的西北樓市市場規(guī)模大幅回落,市場熱度降至冰點。艱難度過2022年后,伴隨著疫情管控的全面放開,政策從抓防疫轉(zhuǎn)向抓經(jīng)濟(jì)。然而,市場供求兩端預(yù)期翻轉(zhuǎn)和信心回暖仍需時日,西北樓市仍然在艱難中等待復(fù)蘇。
(相關(guān)資料圖)
樓市供銷降至十年最低,
未來恢復(fù)尚需時日
政策由緊到松,提振市場信心。2022年3月開始,西安市房地產(chǎn)市場政策逐步改善,土地端和企業(yè)端限制性政策亦逐漸放松。西安堅持“房住不炒”主基調(diào)不變,落實租購并舉,支持剛性和改善性住房需求是主旋律。政策面的支持在一定程度上改善了樓市預(yù)期,提振信心。
圖:2022年西安房地產(chǎn)政策一覽
市場監(jiān)測:https://u.fang.com/ytcrnn/
新房市場供銷疲軟,規(guī)??s減至十年來最低。深度調(diào)整的西安樓市修復(fù)不及預(yù)期,供需兩端萎靡不振,均進(jìn)入下行通道,2022年新建商品房僅供應(yīng)1890.65萬㎡,成交1483.66萬㎡,均為十年來最低。受疫情及政策調(diào)控影響,2021年后西安商品住宅市場結(jié)束了持續(xù)三年的“供不應(yīng)求”局面,2022年成交量萎縮至最低點,全年僅成交1043.05萬㎡,同比下降32%。2018年以來,西安商品住宅庫存規(guī)模呈現(xiàn)波動下滑趨勢,截至2021年上半年庫存去化周期下滑到不足6個月。隨后短期庫存一路提升,2022年末升至1077萬㎡,出清周期升至12.6個月。
圖:十年間西安商品房市場供銷量價
市場監(jiān)測:https://u.fang.com/ytcrnn/
土拍規(guī)則不斷松綁,市場降溫態(tài)勢未改。縱觀2022年土拍情況,西安土地市場延續(xù)上一年度態(tài)勢,房企預(yù)期降低,市場熱度不復(fù)。為進(jìn)一步刺激土地市場,西安逐步取消了集中供地、毛坯限價、5%配建和10%自持要求。然而受資金端限制等因素影響,房企拿地意愿減退,西安以往成交火熱的熱點區(qū)域地塊紛紛底價成交,流拍情況屢見不鮮。
根據(jù)中指數(shù)據(jù),2022年,西安共推出171宗住宅用地,規(guī)劃建面共計2022.22萬㎡,同比增長21.66%;共成交131宗住宅用地,總規(guī)劃建筑面積共計1530.31萬㎡,同比增長11.46%,成交樓面價6147元/㎡,同比上漲20.72%。住宅用地流拍規(guī)劃建面達(dá)260萬㎡,為十年來最高。
土地出讓收入增長,國企成為托底主力。據(jù)中指數(shù)據(jù),2022年西安各類土地出讓金收入共計1213.6億元,同比增長8.3%,國企占據(jù)了絕對主力,而民營企業(yè)參與率不高。以住宅用地為例,2022年成交的住宅用地規(guī)劃建面中,82.4%被國企獲取。而從房企地域上看,本土企業(yè)也占據(jù)了75.9%,托底意味明顯。
展望2023年,西安因城施策的政策優(yōu)化空間將繼續(xù)加大,如限購、商轉(zhuǎn)公等需求方面政策也有望繼續(xù)松綁。隨著各項政策有實質(zhì)性落地,將共同促進(jìn)房企與購房者預(yù)期好轉(zhuǎn)。
樓市低迷,復(fù)蘇之路漫長
政策紓困力度不斷加大。2022年,蘭州從市場環(huán)境到購房資格發(fā)布了一系列松綁政策,以提振市場信心,助推市場回暖。2023年“保交樓”是穩(wěn)預(yù)期的重中之重,穩(wěn)定購房者信心,提振市場情緒;需求端政策有望在限購限貸限售、下調(diào)首付比例等方面持續(xù)發(fā)力。
表:2022年蘭州市現(xiàn)行樓市政策
數(shù)據(jù)來源:中指研究院整理
新房市場成交規(guī)模驟降,為近十年最低。2022年蘭州整體市場供求量大幅下降,上半年市場雖有短暫抬頭現(xiàn)象,但受到疫情多次影響,市場低位運行持續(xù)。根據(jù)中指數(shù)據(jù),2022年,蘭州商品住宅新增供應(yīng)297.72萬㎡,同比下降79.34%;成交面積為303.39萬㎡,同比下降63.37%。
圖:十年間蘭州商品住宅市場成交量價
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土地市場低迷。根據(jù)中指數(shù)據(jù),2022年,蘭州僅成交35宗住宅用地,總規(guī)劃建筑面積共計339.12萬㎡,同比下滑70.1%,成交樓面價861元/㎡,同比下跌5.49%。
2022年,蘭州樓市在艱難之中尋求穩(wěn)步發(fā)展,受限于城市能級、市場規(guī)模、購買潛力、營商環(huán)境等因素,復(fù)蘇周期或較為漫長,樓市迎來曙光之日漫漫。
政策頻出托底樓市,
但市場下行壓力不減
面臨樓市下行壓力,政策再度寬松。2022年,銀川市六部門聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于促進(jìn)銀川市房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展的實施意見》,2021年出臺的《關(guān)于促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》(加強(qiáng)版“銀八條”)隨即廢止。與此同時,銀川又出臺一系列政策,包括《關(guān)于促進(jìn)銀川市房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展的實施意見》,《銀川市推進(jìn)“爛尾工程”清理整治化解工作方案》,制定《銀川市“保交樓”專項借款方案》,梳理12個符合條件房地產(chǎn)住宅項目,第一批計劃申請借款15.2億元。
樓市總體趨冷,成交量重回五年前。價格方面,根據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價格指數(shù),2022年12月,銀川新建商品住宅價格同比僅上漲0.42%,環(huán)比連續(xù)六個月下降。2022年,銀川商品住宅成交面積為296萬㎡,同比下降18.83%,達(dá)到了近五年的最低點。
圖:十年間銀川商品住宅成交面積(萬平方米)
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土地市場成色不足,企業(yè)拿地意愿下降。根據(jù)中指數(shù)據(jù),2022年,銀川僅成交19宗住宅用地,總規(guī)劃建筑面積共計213.98萬㎡,同比下滑22.74%。企業(yè)拿地?zé)崆橛兴鶞p弱,其中,拿地規(guī)劃建面最多的中海宏洋僅拿地兩宗,規(guī)劃建面26.14萬㎡,本土巨頭房企寧夏中房拿地一宗,規(guī)劃建面22.37萬㎡,較上年35.86萬㎡下降37.62%。
作為三城中人口最少的省會,銀川城市能級不高。展望2023年,銀川樓市需要更多有利政策配合發(fā)力,制定出臺更具針對性長效性的政策,并解決逾期爛尾項目風(fēng)險,才能恢復(fù)市場信心。
總結(jié):市場恢復(fù)道阻且長,休養(yǎng)生息靜待復(fù)蘇
作為西北地區(qū)房地產(chǎn)市場的晴雨表,西安、蘭州、銀川三城房地產(chǎn)市場代表了西北樓市的發(fā)展趨勢。然而,相對于東部發(fā)達(dá)省份,西北地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展落后,房地產(chǎn)市場也更為脆弱。尤其疫情三年以來,居民收入水平受到?jīng)_擊,資產(chǎn)負(fù)債表的疤痕修復(fù)更需要時間。因此,未來樓市的復(fù)蘇除了產(chǎn)業(yè)政策的扶持外,更依賴于休養(yǎng)生息和當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)活力的伸展。
報告下載(電腦端復(fù)制鏈接)
年度盤點:
2022年中國房地產(chǎn)銷售百億企業(yè)排行榜
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2022年全國房地產(chǎn)企業(yè)拿地TOP100排行榜
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2022年房企融資盤點:腰斬與翹尾
https://u.fang.com/yst7va/
年度盤點-2022年樓市十大關(guān)鍵詞
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中國房地產(chǎn)2022年市場總結(jié)&2023年趨勢展望
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中國物業(yè)管理行業(yè)2022年度總結(jié)與2023年度展望
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政策解讀:
2022中央經(jīng)濟(jì)工作會議:要確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展
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擴(kuò)大內(nèi)需戰(zhàn)略規(guī)劃發(fā)布,對樓市有哪些影響?
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中國房地產(chǎn)政策跟蹤報告(2022年12月)
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再發(fā)利好!預(yù)售資金監(jiān)管優(yōu)化舉措來了
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央行、銀保監(jiān)出臺16項救市舉措,能托住房地產(chǎn)嗎?
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從“二十大”報告看房地產(chǎn)發(fā)展方向
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企業(yè)研究:
“三支箭”:房企融資排行榜
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“第一支箭” 4 萬億花落誰家?
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“三支箭”開弓滿月:5萬億資金救房企
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房地產(chǎn)市場:
中國房地產(chǎn)市場月報2022年12月
https://u.fang.com/yst9he/
中國300城市土地市場交易情報(2022年12月)
https://u.fang.com/yst9pa/
指數(shù)研究:
中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價格指數(shù)報告(2022年12月)
https://u.fang.com/yst9pe/
物業(yè)研究:
2022中國物業(yè)服務(wù)上市公司ESG測評研究報告
https://u.fang.com/yszk6u/
2022年中國物業(yè)服務(wù)價格指數(shù)研究報告
https://u.fang.com/yszk6t/
2022中國房地產(chǎn)服務(wù)品牌價值研究報告
https://u.fang.com/ytcstt/
中指研究院·中指云平臺(https://u.fang.com/ytcrnn/),為行業(yè)提供:
●?4萬+房地產(chǎn)報告每日更新,涵蓋住宅市場、房企研究、土地市場、物業(yè)研究、政策解讀、指數(shù)研究等諸多領(lǐng)域;
●2300個城市地產(chǎn)數(shù)據(jù)、225萬宗土地的推出成交信息、40萬個住宅項目和5萬棟商用物業(yè)的交易數(shù)據(jù);
●?中國城市投資吸引力排名,百城房價,查城市、查房企、查地產(chǎn)數(shù)據(jù)、查房地產(chǎn)政策;
●?京津冀、長三角、珠三角、成渝、長江中游等核心城市群集中供地、土地拍賣快訊。
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