西北：冰點(diǎn)下的樓市，艱難中等待復(fù)蘇

2022年，在多地疫情反復(fù)、“斷供”事件頻發(fā)等超預(yù)期因素影響下，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入深度調(diào)整期，多數(shù)城市新房市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊跌。年底，隨著防疫政策的放開(kāi)，不少人開(kāi)啟了返鄉(xiāng)過(guò)年模式，各地能否迎來(lái)返鄉(xiāng)置業(yè)的釋放、2023年樓市能否迎來(lái)轉(zhuǎn)機(jī)成為行業(yè)關(guān)注焦點(diǎn)。春節(jié)期間，中指研究院各地分析師以“區(qū)域樓市觀察”為主題，通過(guò)分析各地最新樓市政策及置業(yè)變化，研判市場(chǎng)量?jī)r(jià)走勢(shì)，形成了區(qū)域市場(chǎng)系列報(bào)告，以供企業(yè)參考，本文為系列研究之西北篇。

2022年，在疫情沖擊、全國(guó)市場(chǎng)降溫等因素影響下，西安、蘭州、銀川為代表的西北樓市市場(chǎng)規(guī)模大幅回落，市場(chǎng)熱度降至冰點(diǎn)。艱難度過(guò)2022年后，伴隨著疫情管控的全面放開(kāi)，政策從抓防疫轉(zhuǎn)向抓經(jīng)濟(jì)。然而，市場(chǎng)供求兩端預(yù)期翻轉(zhuǎn)和信心回暖仍需時(shí)日，西北樓市仍然在艱難中等待復(fù)蘇。

(相關(guān)資料圖)

樓市供銷(xiāo)降至十年最低，

未來(lái)恢復(fù)尚需時(shí)日

政策由緊到松，提振市場(chǎng)信心。2022年3月開(kāi)始，西安市房地產(chǎn)市場(chǎng)政策逐步改善，土地端和企業(yè)端限制性政策亦逐漸放松。西安堅(jiān)持“房住不炒”主基調(diào)不變，落實(shí)租購(gòu)并舉，支持剛性和改善性住房需求是主旋律。政策面的支持在一定程度上改善了樓市預(yù)期，提振信心。

圖：2022年西安房地產(chǎn)政策一覽

市場(chǎng)監(jiān)測(cè)：https://u.fang.com/ytcrnn/

新房市場(chǎng)供銷(xiāo)疲軟，規(guī)模縮減至十年來(lái)最低。深度調(diào)整的西安樓市修復(fù)不及預(yù)期，供需兩端萎靡不振，均進(jìn)入下行通道，2022年新建商品房?jī)H供應(yīng)1890.65萬(wàn)㎡，成交1483.66萬(wàn)㎡，均為十年來(lái)最低。受疫情及政策調(diào)控影響，2021年后西安商品住宅市場(chǎng)結(jié)束了持續(xù)三年的“供不應(yīng)求”局面，2022年成交量萎縮至最低點(diǎn)，全年僅成交1043.05萬(wàn)㎡，同比下降32%。2018年以來(lái)，西安商品住宅庫(kù)存規(guī)模呈現(xiàn)波動(dòng)下滑趨勢(shì)，截至2021年上半年庫(kù)存去化周期下滑到不足6個(gè)月。隨后短期庫(kù)存一路提升，2022年末升至1077萬(wàn)㎡，出清周期升至12.6個(gè)月。

圖：十年間西安商品房市場(chǎng)供銷(xiāo)量?jī)r(jià)

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土拍規(guī)則不斷松綁，市場(chǎng)降溫態(tài)勢(shì)未改。縱觀2022年土拍情況，西安土地市場(chǎng)延續(xù)上一年度態(tài)勢(shì)，房企預(yù)期降低，市場(chǎng)熱度不復(fù)。為進(jìn)一步刺激土地市場(chǎng)，西安逐步取消了集中供地、毛坯限價(jià)、5%配建和10%自持要求。然而受資金端限制等因素影響，房企拿地意愿減退，西安以往成交火熱的熱點(diǎn)區(qū)域地塊紛紛底價(jià)成交，流拍情況屢見(jiàn)不鮮。

根據(jù)中指數(shù)據(jù)，2022年，西安共推出171宗住宅用地，規(guī)劃建面共計(jì)2022.22萬(wàn)㎡，同比增長(zhǎng)21.66%；共成交131宗住宅用地，總規(guī)劃建筑面積共計(jì)1530.31萬(wàn)㎡，同比增長(zhǎng)11.46%，成交樓面價(jià)6147元/㎡，同比上漲20.72%。住宅用地流拍規(guī)劃建面達(dá)260萬(wàn)㎡，為十年來(lái)最高。

土地出讓收入增長(zhǎng)，國(guó)企成為托底主力。據(jù)中指數(shù)據(jù)，2022年西安各類(lèi)土地出讓金收入共計(jì)1213.6億元，同比增長(zhǎng)8.3%，國(guó)企占據(jù)了絕對(duì)主力，而民營(yíng)企業(yè)參與率不高。以住宅用地為例，2022年成交的住宅用地規(guī)劃建面中，82.4%被國(guó)企獲取。而從房企地域上看，本土企業(yè)也占據(jù)了75.9%，托底意味明顯。

展望2023年，西安因城施策的政策優(yōu)化空間將繼續(xù)加大，如限購(gòu)、商轉(zhuǎn)公等需求方面政策也有望繼續(xù)松綁。隨著各項(xiàng)政策有實(shí)質(zhì)性落地，將共同促進(jìn)房企與購(gòu)房者預(yù)期好轉(zhuǎn)。

樓市低迷，復(fù)蘇之路漫長(zhǎng)

政策紓困力度不斷加大。2022年，蘭州從市場(chǎng)環(huán)境到購(gòu)房資格發(fā)布了一系列松綁政策，以提振市場(chǎng)信心，助推市場(chǎng)回暖。2023年“保交樓”是穩(wěn)預(yù)期的重中之重，穩(wěn)定購(gòu)房者信心，提振市場(chǎng)情緒；需求端政策有望在限購(gòu)限貸限售、下調(diào)首付比例等方面持續(xù)發(fā)力。

表：2022年蘭州市現(xiàn)行樓市政策

數(shù)據(jù)來(lái)源：中指研究院整理

新房市場(chǎng)成交規(guī)模驟降，為近十年最低。2022年蘭州整體市場(chǎng)供求量大幅下降，上半年市場(chǎng)雖有短暫抬頭現(xiàn)象，但受到疫情多次影響，市場(chǎng)低位運(yùn)行持續(xù)。根據(jù)中指數(shù)據(jù)，2022年，蘭州商品住宅新增供應(yīng)297.72萬(wàn)㎡，同比下降79.34%；成交面積為303.39萬(wàn)㎡，同比下降63.37%。

圖：十年間蘭州商品住宅市場(chǎng)成交量?jī)r(jià)

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土地市場(chǎng)低迷。根據(jù)中指數(shù)據(jù)，2022年，蘭州僅成交35宗住宅用地，總規(guī)劃建筑面積共計(jì)339.12萬(wàn)㎡，同比下滑70.1%，成交樓面價(jià)861元/㎡，同比下跌5.49%。

2022年，蘭州樓市在艱難之中尋求穩(wěn)步發(fā)展，受限于城市能級(jí)、市場(chǎng)規(guī)模、購(gòu)買(mǎi)潛力、營(yíng)商環(huán)境等因素，復(fù)蘇周期或較為漫長(zhǎng)，樓市迎來(lái)曙光之日漫漫。

政策頻出托底樓市，

但市場(chǎng)下行壓力不減

面臨樓市下行壓力，政策再度寬松。2022年，銀川市六部門(mén)聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于促進(jìn)銀川市房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展的實(shí)施意見(jiàn)》，2021年出臺(tái)的《關(guān)于促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（加強(qiáng)版“銀八條”）隨即廢止。與此同時(shí)，銀川又出臺(tái)一系列政策，包括《關(guān)于促進(jìn)銀川市房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展的實(shí)施意見(jiàn)》，《銀川市推進(jìn)“爛尾工程”清理整治化解工作方案》，制定《銀川市“保交樓”專(zhuān)項(xiàng)借款方案》，梳理12個(gè)符合條件房地產(chǎn)住宅項(xiàng)目，第一批計(jì)劃申請(qǐng)借款15.2億元。

樓市總體趨冷，成交量重回五年前。價(jià)格方面，根據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù)，2022年12月，銀川新建商品住宅價(jià)格同比僅上漲0.42%，環(huán)比連續(xù)六個(gè)月下降。2022年，銀川商品住宅成交面積為296萬(wàn)㎡，同比下降18.83%，達(dá)到了近五年的最低點(diǎn)。

圖：十年間銀川商品住宅成交面積（萬(wàn)平方米）

市場(chǎng)監(jiān)測(cè)：https://u.fang.com/ytcrnn/

土地市場(chǎng)成色不足，企業(yè)拿地意愿下降。根據(jù)中指數(shù)據(jù)，2022年，銀川僅成交19宗住宅用地，總規(guī)劃建筑面積共計(jì)213.98萬(wàn)㎡，同比下滑22.74%。企業(yè)拿地?zé)崆橛兴鶞p弱，其中，拿地規(guī)劃建面最多的中海宏洋僅拿地兩宗，規(guī)劃建面26.14萬(wàn)㎡，本土巨頭房企寧夏中房拿地一宗，規(guī)劃建面22.37萬(wàn)㎡，較上年35.86萬(wàn)㎡下降37.62%。

作為三城中人口最少的省會(huì)，銀川城市能級(jí)不高。展望2023年，銀川樓市需要更多有利政策配合發(fā)力，制定出臺(tái)更具針對(duì)性長(zhǎng)效性的政策，并解決逾期爛尾項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，才能恢復(fù)市場(chǎng)信心。

總結(jié)：市場(chǎng)恢復(fù)道阻且長(zhǎng)，休養(yǎng)生息靜待復(fù)蘇

作為西北地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的晴雨表，西安、蘭州、銀川三城房地產(chǎn)市場(chǎng)代表了西北樓市的發(fā)展趨勢(shì)。然而，相對(duì)于東部發(fā)達(dá)省份，西北地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展落后，房地產(chǎn)市場(chǎng)也更為脆弱。尤其疫情三年以來(lái)，居民收入水平受到?jīng)_擊，資產(chǎn)負(fù)債表的疤痕修復(fù)更需要時(shí)間。因此，未來(lái)樓市的復(fù)蘇除了產(chǎn)業(yè)政策的扶持外，更依賴(lài)于休養(yǎng)生息和當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)活力的伸展。

報(bào)告下載（電腦端復(fù)制鏈接）

年度盤(pán)點(diǎn)：

2022年中國(guó)房地產(chǎn)銷(xiāo)售百億企業(yè)排行榜

https://u.fang.com/ystajn/

2022年全國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)拿地TOP100排行榜

https://u.fang.com/yst9pb/

2022年房企融資盤(pán)點(diǎn)：腰斬與翹尾

https://u.fang.com/yst7va/

年度盤(pán)點(diǎn)-2022年樓市十大關(guān)鍵詞

https://u.fang.com/ystm6f/

中國(guó)房地產(chǎn)2022年市場(chǎng)總結(jié)&2023年趨勢(shì)展望

https://u.fang.com/yszmgt/

中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)2022年度總結(jié)與2023年度展望

https://u.fang.com/ystmfg/

政策解讀：

2022中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議：要確保房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展

https://u.fang.com/ysufyj/

擴(kuò)大內(nèi)需戰(zhàn)略規(guī)劃發(fā)布，對(duì)樓市有哪些影響？

https://u.fang.com/ysufps/

中國(guó)房地產(chǎn)政策跟蹤報(bào)告（2022年12月）

https://u.fang.com/yst9p9/

再發(fā)利好！預(yù)售資金監(jiān)管優(yōu)化舉措來(lái)了

https://u.fang.com/yt6jfd/

央行、銀保監(jiān)出臺(tái)16項(xiàng)救市舉措，能托住房地產(chǎn)嗎？

https://u.fang.com/yt6van/

從“二十大”報(bào)告看房地產(chǎn)發(fā)展方向

https://u.fang.com/ytc8ar/

企業(yè)研究：

“三支箭”：房企融資排行榜

https://u.fang.com/yszlni/

“第一支箭” 4 萬(wàn)億花落誰(shuí)家？

https://u.fang.com/ysufll/

“三支箭”開(kāi)弓滿(mǎn)月：5萬(wàn)億資金救房企

https://u.fang.com/ystmfk/

房地產(chǎn)市場(chǎng)：

中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)月報(bào)2022年12月

https://u.fang.com/yst9he/

中國(guó)300城市土地市場(chǎng)交易情報(bào)（2022年12月）

https://u.fang.com/yst9pa/

指數(shù)研究：

中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù)報(bào)告（2022年12月）

https://u.fang.com/yst9pe/

物業(yè)研究：

2022中國(guó)物業(yè)服務(wù)上市公司ESG測(cè)評(píng)研究報(bào)告

https://u.fang.com/yszk6u/

2022年中國(guó)物業(yè)服務(wù)價(jià)格指數(shù)研究報(bào)告

https://u.fang.com/yszk6t/

2022中國(guó)房地產(chǎn)服務(wù)品牌價(jià)值研究報(bào)告

https://u.fang.com/ytcstt/

中指研究院·中指云平臺(tái)（https://u.fang.com/ytcrnn/），為行業(yè)提供：

●?4萬(wàn)+房地產(chǎn)報(bào)告每日更新，涵蓋住宅市場(chǎng)、房企研究、土地市場(chǎng)、物業(yè)研究、政策解讀、指數(shù)研究等諸多領(lǐng)域；

●2300個(gè)城市地產(chǎn)數(shù)據(jù)、225萬(wàn)宗土地的推出成交信息、40萬(wàn)個(gè)住宅項(xiàng)目和5萬(wàn)棟商用物業(yè)的交易數(shù)據(jù)；

●?中國(guó)城市投資吸引力排名，百城房?jī)r(jià)，查城市、查房企、查地產(chǎn)數(shù)據(jù)、查房地產(chǎn)政策；

●?京津冀、長(zhǎng)三角、珠三角、成渝、長(zhǎng)江中游等核心城市群集中供地、土地拍賣(mài)快訊。

https://u.fang.com/ytcrnn/

關(guān)鍵詞： 住宅用地 商品住宅 土地市場(chǎng)