小戶型越做越少？別怕！約100㎡主城還有這些樓盤可選

相信近兩年，大家明顯感覺到房子的起步面積都在漲。而且，這種新型供需關系正在主導市場并且愈發(fā)強勢！

【資料圖】

說實話，現(xiàn)如今約140㎡起步已經成為大部分新盤的選擇，戶型越做越大的趨勢幾乎不可逆，已經是一個不爭的事實。

那目前西安市場的住宅成交結構是怎樣的？還有哪些在售小戶型且總價偏低的樓盤可以選擇呢？

來自中指研究院全國30個代表城市住宅產品結構特征數(shù)據(jù)顯示：

| 成交面積段，2022年市場主流需求仍聚焦在90-120㎡產品，代表城市90-120㎡住宅成交套數(shù)占比普遍在四成以上。

| 成交套數(shù)占比變化，和2022年1-11月相比，1-12月30個代表城市中有19個城市120㎡以上改善型產品成交套數(shù)占比提升。

與2021年全年相比，30個代表城市中，22個城市90㎡以下面積段產品成交套數(shù)占比下降，25個城市120㎡以上產品成交套數(shù)占比上升。

你可以明顯感受得到：

2022年以來，剛需群體觀望情緒較重，剛需產品整體表現(xiàn)明顯走弱；而改善性群體購買力較高、購房需求仍在，疊加部分城市調控政策向改善需求傾斜，改善市場整體表現(xiàn)出較強韌性。

再從全國落回西安住宅市場成交結構來看：

| 面積段，成交主力為100-140㎡之間，占比49.2％：其中剛改主力在120-160㎡之間，占比42.8％，成交面積不斷上移。

| 單價段：主力成交單價區(qū)間1.5-1.7萬元/㎡，占比24.9％；其中1.5萬/㎡以下的剛需產品顯著減少，降幅高達17％：而2萬/㎡+的改善產品占比上張9％，高單價項目占比穩(wěn)步上升。

| 總價段：成交主力為200-300萬之間，占比32.3％，200萬以下占比下降12.7％，300萬以上改善占比上漲5.9％。

梳理一下，不可否認的是：

西安剛需面積段，正在從80-100㎡，瘋狂流向100-140㎡之間，剛改主力在120-160㎡之間。

也就是說，如果你是剛需，原本最少可以選擇80㎡，現(xiàn)在可能要考慮100㎡了；如果你是剛改，現(xiàn)在可能要考慮140㎡了。

而且不能忽略的是，面積在漲的時候，房價也在同步上漲。

按照安居客西安1月新房均價約15915元/㎡，一套房子戶型變大10-20㎡，總價貴了16-32個W！

最關鍵的是，站在剛需的視角，兩三年的時間，想買的樓盤越來越遠，首付門檻越來越高！

站在樓市角度來看，西安低價剛需項目逐漸淡出，高價改善項目市場份額逐步擴大。即便是偶有零星“老盤新推”，也無法阻擋市場的發(fā)展大勢。

為什么要說市場是被發(fā)展大勢推著走的？

因為以前，主力需求還是無房的居住票，選擇上車，是從0到1的人群為主。

而現(xiàn)在，經歷疫情和經濟面的困頓，重創(chuàng)年輕人的就業(yè)和收入預期，居民部門的能加的杠桿自然移轉到了改善人群，即主力需求變成了置換改善，是從1到2起步的人群為主。

供應方面，產品當然隨之變化，房企的市場抉擇愈發(fā)重改善、弱剛需，對房企而言，一來大戶型總價高，首付多的客戶更多回款相對較快，成本還低；二來好地段的大戶型，偏改善偏豪宅的定位高同樣好賣甚至更好賣。

還有一個核心原因，就是“高地價”，倒逼開發(fā)商只能做高端產品。

因為在樓面地價已經進入萬元時代的背景之下，更高的樓面地價必然意味著更高的房價，更高的房價則只能依靠產品的高端化來支撐，此時開發(fā)商只能將戶型面積越做越大。

一旦這種格局擺在5-10年時間的中長線里：

低預算的剛需購房者會被擠出到愈發(fā)遠的城郊，很多新城沉寂是必然，而主城通勤的人沒辦法，被迫托底高價二手房或沒投資價值的老破小。

改善人群會享受到居住品質提升，又得到投資增值紅利，因為主城核心資產的價值凝聚。

房企只要高價拿主城的地，當然會越做越大，直到做到購買力上限。

基于此，這種新型的供需關系會在房企做市場研判時發(fā)揮作用，讓戶型持續(xù)變大，難以回頭做小。

就整體來看，就西安今年在售和將售的，非遠郊100㎡左右的起步戶型，算上捂盤的老產品，寥寥不多。

根據(jù)最新統(tǒng)計，基本有20個樓盤在售，最低房價在1.2萬/㎡，剛需、剛改可以重點關注（具體以樓盤動態(tài)銷售信息為準）：

| 從戶型來看，主要集中在44-188㎡以上，約100㎡以下產品有所供應，但絕對不占主流：

規(guī)劃約100㎡米以下的戶型，例如云溪東境、上河雲(yún)璟、陜建東元府、景祥君悅、中鐵琉森水岸、憶江南、西安恒大養(yǎng)生谷、天豐國際、當代宏府MOMΛ、學府名邸等。

約143㎡以上產品，包括領航悅宸、臻園陽光、新興熙園、遠洋未央華府、老三屆悅湖、隆源國際城C區(qū)等，想要戶型面積大一點的剛需購房者可以重點關注。

| 從價格來看，均價1.3萬/㎡左右，成為低價供應房源的主力價格區(qū)間：

1.3萬/㎡左右的樓盤較多共9個，也是主城限購區(qū)域剛需市場的主力，例如領航悅宸、云溪東境、創(chuàng)新名城、上河雲(yún)璟、景祥君悅、元熙樾府、憶江南、當代宏府MOMΛ、隆源國際城C區(qū)。

而在1.3萬/㎡以下的項目僅有臻園陽光、陜建東元府、天豐國際、遠洋未央華府等，隨著開發(fā)商成本越來越高，還有“老盤新推”變少，這一類項目逐漸變成了鳳毛麟角。

除此之外，里面還有一些熱門核心和次核心板塊的小面積戶型，有購房需求的朋友們可以重點考慮。

關鍵詞： 樓面地價 可以選擇 成交面積