“解綁”政策應(yīng)用盡用 新房市場(chǎng)下半年將回暖

2022年西安市場(chǎng)土地供應(yīng)2044.44萬(wàn)㎡，成交1891.92萬(wàn)㎡，流拍170.92萬(wàn)㎡，流拍率達(dá)到8.36%；商品房供求量大幅下降，市場(chǎng)熱度處于近8年最低位。 已經(jīng)到來(lái)的2023年，西安樓市的未來(lái)趨勢(shì)將會(huì)如何？本期地產(chǎn)圓桌邀請(qǐng)到了四位業(yè)內(nèi)人士，看看他們?cè)趺凑f(shuō)。

政策寬松是主基調(diào) 放松是必然降低首付比例會(huì)成為普遍現(xiàn)象

2023年開(kāi)年，人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)、住建部等部門(mén)發(fā)聲，針對(duì)首套房貸利率建立動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制，為今年的樓市發(fā)展定調(diào)。2023年樓市政策將會(huì)有哪些預(yù)判？

(資料圖片僅供參考)

沈瑋分析，2022年政策層面雖出現(xiàn)了放松動(dòng)作，但結(jié)合實(shí)際市場(chǎng)，力度顯然不夠。如果想要2023年市場(chǎng)回暖，需要兩個(gè)層面的政策支撐。

第一，房企端的繼續(xù)紓困不能少，預(yù)計(jì)2023年還會(huì)繼續(xù)支持房企融資、拿地。第二，限購(gòu)有必要進(jìn)行精細(xì)化的調(diào)整，可以針對(duì)供應(yīng)多、潛在供應(yīng)多的區(qū)域定向放松限購(gòu)，提前緩和未來(lái)可能存在的需求壓力。西安可以參考成都、武漢、南京對(duì)限購(gòu)區(qū)的調(diào)整，甚至可以直接取消落戶一年買(mǎi)房的限制。

從金融政策層面看，西安有必要明確降低二套房的首付。因?yàn)楦纳埔欢ㄊ鞘袌?chǎng)的“領(lǐng)頭兵”，但第一得讓購(gòu)房者把原先的房子賣出去換錢(qián)和名額，第二得把改善門(mén)檻降下來(lái)，改善人群才有上車的動(dòng)力。

朱郁表示，2023年上半年要根據(jù)市場(chǎng)供應(yīng)、價(jià)格及存量關(guān)系來(lái)定義調(diào)控力度的大小。

一季度再度放松政策調(diào)控，加大松綁的可行性較低。2023年政策的顯著變化將體現(xiàn)動(dòng)態(tài)調(diào)整的靈活性與空間，整體從對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行、市場(chǎng)量?jī)r(jià)結(jié)構(gòu)關(guān)系、金融助力等方面，發(fā)揮政策彈性，力保交付、降購(gòu)房成本、商轉(zhuǎn)公、限購(gòu)松綁等，保持適度寬松的大基調(diào)，預(yù)計(jì)下半年大概率限購(gòu)政策“解綁”。

周文豪預(yù)測(cè)，2023年，西安樓市調(diào)控政策主基調(diào)仍然是放松，“限購(gòu)、限貸、限售、限離”等方面都會(huì)松動(dòng)，西安本地人放開(kāi)購(gòu)買(mǎi)名額，外地人不限制的寬松局面都有可能。

西安在去年三輪調(diào)控政策的基礎(chǔ)上可以說(shuō)已經(jīng)放松了許多，當(dāng)然全國(guó)整體市場(chǎng)也在放松，從中央到各地方，因城施策。今年，西安就首套利率、二套利率的進(jìn)一步下調(diào)不會(huì)有太大的變化，買(mǎi)房退個(gè)稅、公積金貸款利率下降等會(huì)有可能。西安主城區(qū)首套商業(yè)貸款2成首付會(huì)成為普遍現(xiàn)象。從目前市場(chǎng)反饋來(lái)看，政策的具體執(zhí)行有保有壓，所以政策層面的放松，落實(shí)到具體執(zhí)行中需要把握政策合規(guī)度，簡(jiǎn)單說(shuō)就是將執(zhí)行的尺度放松一些。他還大膽判斷，今年下半年，市場(chǎng)會(huì)絕對(duì)改觀，放松將成為必然。

馬健認(rèn)為，樓市經(jīng)歷了2022年的持續(xù)低迷和調(diào)控政策的放松，依然未見(jiàn)明顯轉(zhuǎn)暖。年度數(shù)據(jù)顯示，大多數(shù)房企銷售面積和銷售金額均有嚴(yán)重下滑，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額近8年以來(lái)首次負(fù)增長(zhǎng)。

2023年開(kāi)年，國(guó)家不斷釋放救市信號(hào)，再提房地產(chǎn)是支柱產(chǎn)業(yè)，信貸環(huán)境持續(xù)寬松，重建樓市信心。預(yù)計(jì)2023年西安樓市包括限購(gòu)、限貸等在內(nèi)的政策可能會(huì)逐步的放松，在金融政策方面，首付比例、貸款利率可能會(huì)給銀行更多的自由度，貸款利率有進(jìn)一步下調(diào)的可能性，包括公積金貸款。

產(chǎn)品繼續(xù)“兩極開(kāi)發(fā)”態(tài)勢(shì)高階區(qū)域以終改產(chǎn)品為主

去年大部分房企拿地意愿非常低迷，房企一旦不拿地就意味著無(wú)法開(kāi)發(fā)。那么，2023年在房源供應(yīng)量大幅減少的情況下，產(chǎn)品會(huì)有哪些變化？

沈瑋表示，2023年的樓市主題仍是“價(jià)值回歸主城”。結(jié)合去年的土拍情況來(lái)看，下半年主城區(qū)涌出了不少優(yōu)質(zhì)地塊，在市場(chǎng)預(yù)期不佳時(shí)還是要選擇主城區(qū)。從2022年摘地屬性來(lái)看，幾乎被國(guó)、央企及城投公司囊獲，整個(gè)行業(yè)融資信貸的好轉(zhuǎn)，摘得地塊將在2023年提速入市。地方城投公司地塊入市節(jié)奏相對(duì)較慢，無(wú)法轉(zhuǎn)化為有效的新房供應(yīng)。建議找輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的品牌代建方，甚至全程定位與營(yíng)銷，專業(yè)的事交給專業(yè)的人來(lái)干，這樣新房供應(yīng)的速度才能提起來(lái)。

她認(rèn)為，2023年仍會(huì)延續(xù)2022年“兩極開(kāi)發(fā)”的態(tài)勢(shì)，高階區(qū)域?qū)⒗^續(xù)以終改產(chǎn)品為主，待入市的曲江星河灣、高科云天，包括籌備多時(shí)的泰發(fā)祥檀府，產(chǎn)品和價(jià)格都值得關(guān)注。而在主城區(qū)會(huì)掀起一輪城改高峰，保利閱云臺(tái)、陜建雁南朗境、西派城等面積都不會(huì)太大，用低總價(jià)將購(gòu)房者留在主城區(qū)。

雖然西安的產(chǎn)品是在進(jìn)步，但還有很大革新的空間，好產(chǎn)品一定是遵循人居改善的趨勢(shì)和符合自己的家庭需求。

朱郁認(rèn)為，去年拿地基本均為“0溢價(jià)”的底價(jià)摘牌，且成交區(qū)域（板塊）較為集中，這意味著2023年的高供應(yīng)也將會(huì)集中呈現(xiàn)在這些區(qū)域（板塊），如高新三期、軟新板塊、浐灞、港務(wù)、航天。業(yè)態(tài)疊加組合多為高層、小高層及局部洋房的配置，大比例面向剛需、首改、二改的客戶階層，面積段將集中于100—165㎡，從建筑立面、戶型設(shè)計(jì)、功能布局、景觀打造、智能安防系統(tǒng)、物業(yè)服務(wù)等層面得到較大提升，市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)依舊嚴(yán)峻。

周文豪也表示，2023年上半年，房企拿地的低迷狀態(tài)不會(huì)有變化，目前企業(yè)已然處于主力在保交樓，在拍地的積極性上不可能根本改觀，尤其是民營(yíng)房企。

市場(chǎng)下半年回暖、企穩(wěn)有信心購(gòu)房者把握好買(mǎi)房最佳時(shí)期

對(duì)于購(gòu)房者而言，關(guān)心最多的還是市場(chǎng)恢復(fù)情況，2023年市場(chǎng)恢復(fù)能達(dá)到什么程度？

朱郁認(rèn)為，市場(chǎng)的信心修復(fù)需要一個(gè)周期的調(diào)理，是再培育的過(guò)程。上半年將延續(xù)筑底態(tài)勢(shì)，市場(chǎng)格局重塑，再洗牌不可避免。上半年，新項(xiàng)目加快入市、存量加快去化、資金加快回籠、交付加快保障兌現(xiàn)將成為各家房企的主要工作。而市場(chǎng)銷售的總體回暖，有望從三季度開(kāi)始，看到企穩(wěn)回升的總體表現(xiàn)，但要重回“疫時(shí)代”前的水平，難度較大、周期較長(zhǎng)。

馬健則表示，相對(duì)其他一二線城市，西安的市場(chǎng)需求依然存在，作為西北五省的中心城市，西安還在吸引人口不斷流入。但2016年到2021年樓市的持續(xù)火爆，透支了大量的購(gòu)買(mǎi)力，疊加疫情帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)下行，所以修復(fù)過(guò)程緩慢，從而影響樓市和股市向好。這一輪樓市低迷伴隨著股市的低迷，與2009年和2014年的樓市低迷不同的是，這兩年股市均有較好的表現(xiàn)。所以在經(jīng)濟(jì)未能恢復(fù)、房?jī)r(jià)看跌的背景下，市場(chǎng)在短期內(nèi)回暖的可能性不大，期望在政策的加持下今年年底市場(chǎng)能回穩(wěn)。

沈瑋表示，新增需求的減少，供需關(guān)系趨于穩(wěn)定，西安樓市在2023年會(huì)處于相對(duì)平穩(wěn)的狀態(tài)。政策放開(kāi)的3-6個(gè)月是市場(chǎng)出現(xiàn)變化的關(guān)鍵時(shí)期。購(gòu)房者需要注意觀察市場(chǎng)的內(nèi)外部變化，內(nèi)部關(guān)注供應(yīng)量、政策，外部關(guān)注降準(zhǔn)、降息及宏觀政策，把握買(mǎi)房上車的最佳時(shí)期。

二手房市場(chǎng)緩慢回暖量?jī)r(jià)或?qū)⒙晕⑸蠐P(yáng)

2022年二手房市場(chǎng)的成交量直線下降，價(jià)格指數(shù)也由漲轉(zhuǎn)跌。2023年二手房市場(chǎng)能否回暖？

李周生表示，疫情放開(kāi)以后，大家都希望房地產(chǎn)市場(chǎng)能對(duì)經(jīng)濟(jì)恢復(fù)有幫助。很多業(yè)主也認(rèn)為2023年上半年是買(mǎi)房的最佳時(shí)期，近期客戶看房、買(mǎi)房的意愿有比較明顯的上升，也有個(gè)別業(yè)主等著漲價(jià)。2023年預(yù)測(cè)二手房會(huì)回暖，價(jià)格會(huì)小幅上漲，成交量會(huì)增加。從成交區(qū)域來(lái)看，預(yù)計(jì)曲江、高新包括浐灞，銷量會(huì)好一些。

朱郁表示，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)顯示，西安二手房繼續(xù)走低。隨著新房、二手房?jī)r(jià)格倒掛的不斷收窄，交易活躍度受限，2023也將繼續(xù)影響掛牌和成交量，價(jià)格總體溫和，套總價(jià)、套均價(jià)彈性有余，與房源所在區(qū)域（板塊）、價(jià)格、面積、周邊配套、教育、產(chǎn)品價(jià)值、物業(yè)有直接關(guān)系。

馬健認(rèn)為，新房市場(chǎng)低迷，二手房市場(chǎng)只會(huì)更差，價(jià)格進(jìn)一步回調(diào)，當(dāng)價(jià)格回歸合理區(qū)間，銷量會(huì)有所上升。

周文豪也表示，二手房市場(chǎng)在今年上半年不會(huì)徹底改觀，下半年或有小幅回暖。 華商報(bào)記者 張毅 黨蘭 杜蒙

關(guān)鍵詞： 貸款利率 調(diào)控政策 年上半年