550畝土地！高鐵新城核芯區(qū)，再添“新看點(diǎn)”！

西安最讓人意難平的板塊是哪里？一千個(gè)讀者，有一千個(gè)答案，在我們看來(lái)，不是西咸新區(qū)，更不是浐灞生態(tài)區(qū)，而是經(jīng)開區(qū)高鐵新城！

(資料圖)

其一，經(jīng)開區(qū)是經(jīng)濟(jì)第二強(qiáng)區(qū)。2021年經(jīng)開區(qū)GDP突破千億，在西安開發(fā)區(qū)中僅次于高新區(qū)，經(jīng)濟(jì)實(shí)力遠(yuǎn)超曲江新區(qū)、浐灞生態(tài)區(qū)、航天新城等。作為市府所在地的經(jīng)開區(qū)，經(jīng)開區(qū)擁有亞洲最大的高鐵客運(yùn)站，還有總部經(jīng)濟(jì)、醇熟商圈等，配套非常完善。

其二，高鐵新城發(fā)展較為緩慢。2011年西安北客站開通，“高鐵新城”概念就已經(jīng)誕生了，2018年由未央?yún)^(qū)移交經(jīng)開區(qū)，確定了高鐵新城42平方公里范圍，規(guī)模再次擴(kuò)大，但直到目前，高鐵新城規(guī)劃圖仍然未知，經(jīng)開區(qū)并沒有給高鐵新城一張清晰的規(guī)劃圖。

2022年，經(jīng)開區(qū)在沉默多年之后，終于發(fā)布了重磅規(guī)劃，提出“四新戰(zhàn)略”，明確未來(lái)的高鐵新城將被打造為都市新中心；無(wú)獨(dú)有偶，西安市發(fā)布《西安市國(guó)土空間總體規(guī)劃（2021-2035年）草案 》，高鐵新城被賦予重任，打造“站城一體化重點(diǎn)融合板塊”。

2023年高鐵新城下一步究竟怎么做？目前還缺乏明確的信息釋放。但是，年初高鐵新城的一部分動(dòng)作，透露出哪些2023年高鐵新城方向？

2023年1月3日，經(jīng)開區(qū)高鐵新城公示了JK-05-05-06、07過(guò)渡期地塊詳則，公示期限為7天。

本次公示涉及JK-05-05、JK-05-06兩大地塊單元，位于尚稷路以北、明光路以東、濱河大道以南，規(guī)劃凈用地36.65公頃（549.75 畝），涉及教育用地、居住用地、醫(yī)療用地、商業(yè)用地、城市公園用地等共計(jì)14宗。

按照官方公布信息如下：JK-05-05-01環(huán)衛(wèi)用地，JK-05-05-02公園綠地，JK-05-05-03城市軌道交通用地，JK-05-05-04公共交通場(chǎng)站用地，JK-05-05-05公園綠地，JK-05-05-06幼兒園、衛(wèi)生服務(wù)中心、社區(qū)服務(wù)站等混和用地，JK-05-05-08公園綠地，JK-05-05-09幼兒園用地，JK-05-05-10文化活動(dòng)用地，JK-05-05-11公園綠地，JK-05-06-02中小學(xué)用地，JK-05-06-03為公園綠地。

除以上12宗用地外，本次公示還有2宗住宅用地，分別為：

地塊一：宗地JK-05-05-07，二類城鎮(zhèn)住宅用地，占地面積52.65畝，容積率2.5，綠地率35%，建筑密度不大于20%，建筑限高80米。

地塊二：宗地JK-05-06-01，二類城鎮(zhèn)住宅用地，占地面積36.75 畝，容積率2.2，綠地率35%，建筑密度不大于20%，建筑限高54米。

根據(jù)地塊指標(biāo)及所處位置，兩宗地塊交通位置優(yōu)越，位于地鐵14號(hào)線渭河南站地鐵口，西側(cè)為高鐵新城首宗軌道交通混合用地，要求圍繞TOD項(xiàng)目來(lái)開發(fā)，東側(cè)是高爾夫球場(chǎng)，建成之后，或?qū)⑹前鍓K的開發(fā)新看點(diǎn)。

因此，兩宗容積率分別為2.2、2.5的住宅用地，有可能打造改善偏高端的產(chǎn)品。

目前高鐵新城，雖然規(guī)劃圖還沒有發(fā)布，但發(fā)展方向已經(jīng)十分清晰，優(yōu)勢(shì)十足，但缺點(diǎn)也很明顯！

其一，地理位置難以復(fù)制。

高鐵新城位于北三環(huán)與渭河之間，占據(jù)“亞洲第一”北客站，聚集三條地鐵（地鐵2號(hào)線、14號(hào)線、4號(hào)線）。此外，高鐵新城北鄰長(zhǎng)約10多公里的渭河景觀帶，還有約1500畝西安湖、約200畝紫薇湖、約440畝文景山公園等，生態(tài)資源豐富，這樣的地理位置目前在西安繞城之外，都位列前排。

其二，歷史遺留難以解決。

高鐵新城早期發(fā)展，大多為未央?yún)^(qū)草灘片區(qū)，在無(wú)法改變土地性質(zhì)的情況下，很多都是住宅和輕工業(yè)用地混雜在一起，因此多為混居社區(qū)。高鐵新城東西狹長(zhǎng)，與浐灞的南北狹長(zhǎng)極為相似，開發(fā)難度很大，無(wú)法兼顧首尾，只能選擇核心地段突破。

我們可以看到，高鐵新城近期土地成交和2023年的新增供應(yīng)，都在高鐵新城中心位置。無(wú)論以前發(fā)展如何，高鐵新城下一步的規(guī)劃已經(jīng)非常清晰，就是《西安市國(guó)土空間總體規(guī)劃（2021-2035年）》里提出的：全面采用 “以公共交通為導(dǎo)向（TOD）”的城市開發(fā)模式。

但是，成都2021年3月發(fā)布“十四五”首份TOD規(guī)劃——《成都市軌道交通TOD綜合開發(fā)戰(zhàn)略規(guī)劃》，2022年杭州市批復(fù)《杭州市軌道交通TOD綜合利用專項(xiàng)規(guī)劃》，西安至今還沒有任何規(guī)劃，僅有高鐵新城第一宗軌道交通混合用地（JK1-4-259-10）成交，算是拉開了西安TOD開發(fā)的序幕。

那么，沒有圖紙標(biāo)注，沒有規(guī)劃概括，我們是不是還要繼續(xù)盲人摸象，走一步看一步？

關(guān)鍵詞： 總體規(guī)劃 建筑密度 住宅用地