慘！曲江熱門二手房，降價(jià)40萬(wàn)無(wú)人問(wèn)津！西安二手房繃不住了？

樓市里，二手房一直是市場(chǎng)冷熱的風(fēng)向標(biāo)！

在指導(dǎo)價(jià)出臺(tái)后，西安二手房一路遇冷！二手房掛牌量猛增、著急的業(yè)主掛牌價(jià)格連續(xù)狂降、不少小區(qū)成交量暴跌，甚至冰封。

這些現(xiàn)狀究竟意味著什么？二手房究竟還能不能買？我們一起來(lái)看當(dāng)下西安二手房市場(chǎng)…

業(yè)主降價(jià)9次甩賣，依舊無(wú)人問(wèn)津！

以前看公開網(wǎng)站的一些降價(jià)房源，不少業(yè)主先抬價(jià)再降價(jià)，并不誠(chéng)心賣。或者是一些大戶型，能買的購(gòu)房者本來(lái)就不多，

這類房源的降價(jià)，很多時(shí)候也是博眼球的。相較之下，當(dāng)二手房市場(chǎng)備受青睞的兩室、小三室次新房都開始降價(jià)，甩賣的時(shí)候，說(shuō)明市場(chǎng)真的涼了，有更多的業(yè)主扛不住了。

1、熱門次新房，掛牌價(jià)連降9次難賣出

案例一：城東浐灞華遠(yuǎn)海藍(lán)城某房源，2014年建成、10層小高層，妥妥的優(yōu)質(zhì)房源，132㎡的精裝三室，3月19日掛牌價(jià)239萬(wàn)。

最初的掛牌價(jià)1.85萬(wàn)元/㎡左右，而小區(qū)的掛牌均價(jià)則是2萬(wàn)左右，業(yè)主本來(lái)也是誠(chéng)心賣房。

這一個(gè)月，業(yè)主連續(xù)降價(jià)9次，幾乎隔三天就降一次價(jià)格，從貝殼網(wǎng)來(lái)看，近一個(gè)月內(nèi)，有記錄的帶看就超過(guò)25次，最多的經(jīng)紀(jì)人一個(gè)月內(nèi)就帶看了8次。

這個(gè)過(guò)程和價(jià)格對(duì)比，房子本身性價(jià)比足夠高，業(yè)主確實(shí)著急賣，但現(xiàn)在還是沒賣出去。

2、140萬(wàn)曲江兩室次新房，購(gòu)房者不買賬

案例二：曲江的萬(wàn)科翡翠國(guó)際，曲江核心小區(qū)，它的超高層小戶型也成了低總價(jià)進(jìn)入曲江的首選。

但80㎡的兩室，去年9月份掛牌180萬(wàn)，此后連續(xù)5次降價(jià)40萬(wàn)，總價(jià)140萬(wàn)，曲江兩室、萬(wàn)科次新房，對(duì)剛需來(lái)說(shuō)，誘惑力足夠。但在4月份后降價(jià)到140萬(wàn)，貝殼網(wǎng)上到現(xiàn)在也就只有1次帶看！

這兩個(gè)案例，也是當(dāng)下業(yè)主賣房的一個(gè)縮影，哪怕是次新房、哪怕是低總價(jià)，依舊是賣不出去的窘境。

成交周期拉長(zhǎng)！購(gòu)房者觀望情緒加大！

如果說(shuō)掛牌價(jià)反應(yīng)的是業(yè)主的心態(tài)變化的話，有兩個(gè)數(shù)據(jù)更能反應(yīng)出購(gòu)房者的心態(tài)——成交周期中位數(shù)和帶看量。

1、成交周期拉長(zhǎng)，房產(chǎn)流動(dòng)性變?nèi)酢?/strong>

一般而言，成交周期中位數(shù)能反映當(dāng)前城市的交易行業(yè)熱度。當(dāng)成交周期明顯縮短時(shí)，市場(chǎng)熱度明顯上升，反之下降。

這里我們看下第三方平臺(tái)監(jiān)測(cè)的數(shù)據(jù)，從去年4月份后，西安二手房的成交周期不斷攀升，中位數(shù)從不到50天一直到3月底高位的144天，4月份雖有所下降，但仍舊在130天左右。

也就是說(shuō)，絕大多數(shù)二手房掛牌后，得在四五個(gè)月才能賣出，這說(shuō)明房子當(dāng)下作為資產(chǎn)，流動(dòng)性越來(lái)越弱。

2、帶看比提升，購(gòu)房者觀望情緒濃厚。

根據(jù)第三方監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，去年3月份西安二手房，貝殼平臺(tái)的帶看次數(shù)高達(dá)42.4萬(wàn)次左右，按貝殼同期成交6241套的數(shù)據(jù)來(lái)算，平均近70次帶看成交。

今年3月份帶看32萬(wàn)次左右，通過(guò)貝殼成交2414套，平均132次帶看才能成交1套。

這兩個(gè)數(shù)據(jù)結(jié)合起來(lái)，意味著當(dāng)下購(gòu)房者在看二手房的時(shí)候，對(duì)比更多，觀望周期也更長(zhǎng)。

小陽(yáng)春涼涼！熱門小區(qū)成交腰斬！

每年的三四月份，因?yàn)樾路抗?yīng)不足，但購(gòu)房需求卻非常旺盛，也會(huì)帶來(lái)二手房市場(chǎng)的回暖。

比如去年的3月份，西安公布七普數(shù)據(jù)，常住人口暴增，土拍萬(wàn)元地、新房萬(wàn)人搖頻出，3月份二手房成交量史無(wú)前例逼近1萬(wàn)套的大關(guān)，而此前也就月均5000套的規(guī)模。

1、小陽(yáng)春涼涼，3月成交不及預(yù)期！

而隨著去年下半年樓市的降溫，月度成交量一度下降到4000套以下，10月份后甚至不到3000套！本來(lái)不少業(yè)主都等著年后三四月份樓市回暖，不求價(jià)格回升，但求隨著市場(chǎng)升溫，房子能好賣點(diǎn)。

顯然，市場(chǎng)是殘酷的，1月份西安封城幾乎沒有成交，2月份成交量不到3000套，3月份根據(jù)目前貝殼成交量估算，成交量也就3500套的規(guī)模，不到去年40%。

按正常來(lái)說(shuō)，小陽(yáng)春?jiǎn)?dòng)后成交量幾乎翻翻，比如2021年2月成交4267套，3月份成交就高達(dá)9880套。2020年因?yàn)橐咔樾￡?yáng)春推遲，3月二手房成交2681套，4月份成交5684套。今年3月份較2月的增長(zhǎng)顯然不及預(yù)期。

2、熱門小區(qū)成交暴跌，0成交小區(qū)暴增！

成交總量的下滑之下，是很多小區(qū)成交量的暴跌！先來(lái)看一些熱門小區(qū)：

成交量最高的東方羅馬花園，90天成交27套，但去年同期的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，則是89套，成交量萎縮近70%。

去年小陽(yáng)春，TOP10第10的小區(qū)，90天內(nèi)成交量都在40套左右，而今年最高的尚不到30套。

另一方面，我們統(tǒng)計(jì)房齡15年內(nèi)，90天有成交的小區(qū)。去年2月份，這個(gè)數(shù)字還有619個(gè)小區(qū)，而今年4月份統(tǒng)計(jì)，只有445個(gè)。而西安二手房小區(qū)近7000個(gè)，這也意味著大量的二手房小區(qū)成交慘淡。

當(dāng)下西安二手房市場(chǎng)，掛牌量突破10萬(wàn)套，一再創(chuàng)新高，但成交量卻一路下跌，即便熱門小區(qū)成交量也是一路腰斬。

此外，宏觀環(huán)境的不穩(wěn)定性，也帶來(lái)了太多人收入銳減，對(duì)未來(lái)預(yù)期越來(lái)越保守，也讓更多人選擇現(xiàn)金為王，進(jìn)一步打擊了大家的購(gòu)房欲望。

無(wú)論是供求關(guān)系，還是橫久必跌的邏輯，都意味著業(yè)主著急出手的二手房，價(jià)格必然還有下探的空間，能否繃得住，則取決于當(dāng)時(shí)買房是否過(guò)度加杠桿。

這也提醒著當(dāng)下的購(gòu)房者，在房子逐漸回歸居住屬性，交易受限，流動(dòng)性降低的情況下，無(wú)論在市場(chǎng)中性價(jià)比如何，也要優(yōu)先考慮買房后的不確定性和風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)的能力。

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