倒掛5000＋元/㎡，4.1萬(wàn)組家庭排隊(duì)，西安這類房值得等嗎？

進(jìn)入2022年，西安的購(gòu)房者，想要上車太難了。

50萬(wàn)+首付，6000+的月供起步門檻，透支了多少人的過去與未來。也讓多少家庭把希望放在了共有產(chǎn)權(quán)房上。

去年，西安主城幾宗共有產(chǎn)權(quán)房用地掛牌，極低的價(jià)格，吸引了眾多購(gòu)房者。比如：

未央?yún)^(qū)共有產(chǎn)權(quán)房用地限價(jià)8813元/㎡，周邊新房1.3萬(wàn)+起步，

航天新城共有產(chǎn)權(quán)房用地限價(jià)9629元/㎡，周邊新房1.5萬(wàn)+起步

空港新城共有產(chǎn)權(quán)房用地限價(jià)7360元/㎡，周邊新房1.4萬(wàn)+起步

價(jià)格最少比周邊商品房低5000元/㎡以上，作為政策性住房，其價(jià)格誘惑力足夠，但是回顧西安以往的經(jīng)適房、限價(jià)房，在后期增值層面卻差強(qiáng)人意。

共有產(chǎn)權(quán)房究竟值得等嗎？還有其他選擇嗎？增值空間如何？接下來，我們一起來看看。

西安共有產(chǎn)權(quán)房何時(shí)能入市？

在政府留言板上，關(guān)于共有產(chǎn)權(quán)房最多的問題就是，共有產(chǎn)權(quán)房的進(jìn)展如何？何時(shí)能買？

網(wǎng)友非***咨詢：大學(xué)生落戶新西安人，共有產(chǎn)權(quán)房規(guī)劃實(shí)施3年來一直未有最新進(jìn)展，作為適婚年齡青年，資格申請(qǐng)合格已經(jīng)2年至今未有任何信息，西安房?jī)r(jià)與收入不成正比，共有產(chǎn)權(quán)房是否及時(shí)入市銷售？

針對(duì)網(wǎng)友關(guān)心問題，西安市住建局給出回復(fù)： 共有產(chǎn)權(quán)住房用地由各區(qū)縣、開發(fā)區(qū)供地，采取招拍掛方式供應(yīng)，市場(chǎng)化運(yùn)作，企業(yè)和其他機(jī)構(gòu)投資建設(shè)。

由于受土地市場(chǎng)影響，截至目前，發(fā)布掛牌公告共有產(chǎn)權(quán)房宗地共6宗，其中，3宗流拍、3宗成交。成交的3宗、共140畝（航空基地1宗40畝、曲江新區(qū)1宗78畝、鄠邑區(qū)1宗22畝）?？山ㄔO(shè)共有產(chǎn)權(quán)房約3300套，目前，正在進(jìn)行前期手續(xù)辦理。另外，西咸新區(qū)64畝共有產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目已開工，可建設(shè)1000套。

目前開發(fā)企業(yè)參與共有產(chǎn)權(quán)住房積極性不高，區(qū)縣、開發(fā)區(qū)將結(jié)合實(shí)際情況確定建設(shè)計(jì)劃。

從官方回復(fù)來看，西安目前共有產(chǎn)權(quán)房可建設(shè)規(guī)模約4300套。但輪候庫(kù)排隊(duì)的已經(jīng)有41180組，明顯供應(yīng)不足。

主要是疫情導(dǎo)致開發(fā)商不愿意拿地，也正是因?yàn)樯暾?qǐng)的人越來越多，但供應(yīng)不足，所以2021年10月31日，西安市住建局發(fā)布通知暫停共有產(chǎn)權(quán)住房購(gòu)房資格審核。

作為剛需福音的共有產(chǎn)權(quán)房，從誕生之日就一直被備受關(guān)注，如今，還未啟動(dòng)銷售，僅僅是在拍地階段，就宣布暫停申請(qǐng)，短期內(nèi)買到的機(jī)會(huì)，也是相當(dāng)渺茫了！

共有產(chǎn)權(quán)房性價(jià)比如何，還要等待嗎？

回答這個(gè)問題，就不免要糾正下關(guān)于共有產(chǎn)權(quán)房很多人的誤區(qū)：是不是除了價(jià)格低外，位置特別偏，產(chǎn)品一般，未來不好賣，沒有資產(chǎn)屬性。

共有產(chǎn)權(quán)房屬于政策性住房，產(chǎn)權(quán)上為政府和個(gè)人共有，銷售價(jià)格應(yīng)在同時(shí)段、同地段、同品質(zhì)商品住房市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格的50%-80%”。

購(gòu)房人只需出錢購(gòu)買個(gè)人所占份額的產(chǎn)權(quán)，政府產(chǎn)權(quán)份額“按照市場(chǎng)評(píng)估租金的70%向代持機(jī)構(gòu)繳納租金”。

從地段上配套來看，去年出讓的幾宗共有產(chǎn)權(quán)房用地，從高新、曲江、航天、未央、港務(wù)區(qū)都有，也都位于主城區(qū)，交通便利。

從產(chǎn)品上來看，雖然目前產(chǎn)品都沒出來，但從2.8的容積率來看，比2017年以前不少新房容積率都低，90㎡為主的中小戶型也能滿足首次置業(yè)需求。

從資產(chǎn)流通性來看，當(dāng)下對(duì)共有產(chǎn)權(quán)房的限售是網(wǎng)簽后5年，從限售時(shí)間來看，和商品房一樣。

最大的影響是，5年后賣的話必須一次性把政府產(chǎn)權(quán)部分贖回后變更為商品房。其產(chǎn)品雖然比以往的經(jīng)適房、限價(jià)房要好，但平均90㎡的中小戶型，決定了后期買家，也是剛需客戶，購(gòu)買力有限，并且和大量二手房形成競(jìng)爭(zhēng)，增值潛力較弱。

但綜合來看，主城的共有產(chǎn)權(quán)房都在主城核心，50%-70%的價(jià)格享受商品房的城市配套，尤其是教育配套。流動(dòng)性和商品房相差不大，這個(gè)性價(jià)比顯然是非常高的。

而輪候庫(kù)里等待的家庭，基本都是剛需。以4.1萬(wàn)組家庭，4300套房子來說，中簽率大概在1/10，其實(shí)比不少萬(wàn)人搖的項(xiàng)目中簽率要高。

考慮到需要等候的時(shí)間長(zhǎng)，而且大概率會(huì)要求工作地和房源地對(duì)應(yīng)，而且順序最好是房源數(shù)量的前2倍。

這種情況下，建議有資格的、排序靠前的、不是特別著急的可以考慮繼續(xù)等待，對(duì)于其他，以當(dāng)下共有產(chǎn)權(quán)房的供應(yīng)節(jié)奏，可能就得考慮備選方案了。

除了共有產(chǎn)權(quán)房，還有其他選擇么？

共有產(chǎn)權(quán)房遙遙無期，商品房?jī)r(jià)格不斷抬升，對(duì)于無力購(gòu)房的人來說，還有哪些選擇呢？

除了二手房、限制條件更多的限價(jià)房、經(jīng)適房外，對(duì)于大多數(shù)無房群體來說，尤其是城市新青年來說，保障性租賃租房或?qū)⒊蔀樽畲筮x擇。

近期，西安發(fā)布2021年工作回顧時(shí)，提到過去5年，在落實(shí)“房住不炒”要求，大力發(fā)展保障性租賃住房，多渠道籌集房源2.2萬(wàn)套（間）。

而今年2月11日，市住建局對(duì)外發(fā)布《西安市“十四五”保障性租賃住房發(fā)展規(guī)劃》，明確將加快發(fā)展保障性租賃住房作為“十四五”住房建設(shè)的重點(diǎn)任務(wù)，力爭(zhēng)新增保障性租賃住房達(dá)到30萬(wàn)套（間）。

也就是說，過去五年籌集了2.2萬(wàn)套，但未來5年要籌集27.8萬(wàn)套，翻了十幾倍！

做個(gè)對(duì)比，西安過去兩年，新房住房年均銷量也不到10萬(wàn)套！

可見，在商品房剛需購(gòu)買力都透支差不多的情況，保障性租賃住房將成為解決城市新青年、中低收入家庭住房的重任。

從分布上看，未來保障性租賃住房的選址，也主要考慮過去五年新增人口的分布，結(jié)合新區(qū)的產(chǎn)城融合，強(qiáng)化公共交通導(dǎo)向的TOD模式，充分利用現(xiàn)有公共配套服務(wù)。

▲十四五西安各區(qū)保障性租賃住房分布

▲十四五西安各產(chǎn)業(yè)帶保障性租賃住房分布

當(dāng)然，保障性住房實(shí)現(xiàn)真正的足夠同權(quán)，還需要較長(zhǎng)的時(shí)間，特別是優(yōu)質(zhì)教育資源始終稀缺，不過在西安這幾年大力發(fā)展教育的背景下，基礎(chǔ)教育還是能保障的。

對(duì)于很多年輕人來說，保障性住房將成為過渡性選擇，暫時(shí)也沒有教育資源的需求，在經(jīng)過幾年過渡后，再進(jìn)入商品房市場(chǎng)。

這也意味著：未來商品房市場(chǎng)會(huì)逐漸萎縮，高端改善市場(chǎng)成為商品房主流供應(yīng)。小戶型剛需房源會(huì)逐漸失去投資屬性。

未來，房住不炒，將由保障性租賃住房的大規(guī)模供應(yīng)完成最關(guān)鍵一環(huán)。

END

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