警惕！房企盯上社區(qū)，你家物業(yè)費(fèi)又要漲了？！

房企的動向，向來是樓市未來走向的風(fēng)向標(biāo)之一。

PART 1

這段時間以來，房企最大的特征就是遭遇流動性危機(jī)。

某種程度上，也反應(yīng)高歌猛進(jìn)的樓市，這一次終究是疲了。

即便當(dāng)下從銀行，到地方政策針對樓市一再松綁，但只要有住宅供需總量基本平衡、居民負(fù)債高這兩大因素，就制約了房地產(chǎn)擴(kuò)張的空間。

所有的松綁政策，在此刻，更多是針對經(jīng)濟(jì)的托底，是為穩(wěn)定服務(wù)。但另一方面，房地產(chǎn)的流動性危機(jī)，正在引發(fā)物業(yè)領(lǐng)域的大洗牌。

2021年開始，物業(yè)行業(yè)的收購已經(jīng)愈演愈烈。中指研究數(shù)據(jù)顯示，2021年就有36家物業(yè)企業(yè)涉及并購，相關(guān)交易77宗，交易金額362.5億元，相比2020年交易總額大幅增長243%。

而2022年剛開年，物業(yè)并購案更是頻頻上演，僅1月份就發(fā)生了4起并購案。

華潤萬象生活收購禹洲物業(yè)和中南服務(wù)，總成交額高達(dá)33.2億元。

還有此后鬧得沸沸揚(yáng)揚(yáng)的合生和恒大物業(yè)收購案雖然終止，但當(dāng)時談的意向交易金額更是達(dá)到200億元。

3月29日，碧桂園服務(wù)在繼去年百億收購富力物業(yè)后，又以31.29元完成對中梁物業(yè)的收購。

而且，隨著隨著萬物云、龍湖智創(chuàng)生活、萬達(dá)商管陸續(xù)登陸資本市場，物業(yè)行業(yè)的大洗牌即將到來，未來的物業(yè)行業(yè)大概率是頭部玩家之間的游戲。

PART2

為何當(dāng)下彈藥充足的房企開始大力布局物業(yè)服務(wù)？

一、抄底好時機(jī)！這兩年在疫情和房企強(qiáng)監(jiān)管，不少頭部開發(fā)商都出現(xiàn)了流動性風(fēng)險。賣物業(yè)，救地產(chǎn)，在地產(chǎn)危機(jī)的這一年里，似乎已經(jīng)是行業(yè)慣例。

這時候，就可以“趁火打劫”，以較低的價格收購一些優(yōu)質(zhì)標(biāo)的。

二、盈利增長點(diǎn)！這兩年，樓市明顯進(jìn)入了存量時代，住宅開發(fā)速度放緩房地產(chǎn)企業(yè)也需要尋求新的增長點(diǎn)。

放在以前，如果和賣房相比，物業(yè)的營收簡直像是“雞肋”。

但房企轉(zhuǎn)型之下，過去20年房地產(chǎn)單純靠周轉(zhuǎn)資金、擴(kuò)大規(guī)模來盈利的時代一去不復(fù)返了。這種情況下，與其跨行，或者去不擅長的產(chǎn)品領(lǐng)域去廝殺，作為房地產(chǎn)之間關(guān)聯(lián)的物業(yè)服務(wù)顯然更順手些。

而三方面的因素決定了，物業(yè)服務(wù)將成為房企新的增長點(diǎn)：

一是規(guī)模。一些大房企的在管項(xiàng)目，是多年所開發(fā)累積的項(xiàng)目。當(dāng)并購后，則會產(chǎn)生更多的在管物業(yè)面積。

二是需求。隨著大家生活水平的提高，對物業(yè)服務(wù)的水平會從最開始的基礎(chǔ)服務(wù)不斷提升，這些需求會催生新的服務(wù)和盈利空間。

三是周期。和買房是一錘子買賣不同，物業(yè)服務(wù)是一個長期的需求，會不斷產(chǎn)生穩(wěn)定的現(xiàn)金流。

PART 3

房企的風(fēng)向，也和大家的日常息息相關(guān)。

疫情期間，大家越來越能感受到不同的社區(qū)提供服務(wù)內(nèi)容差異巨大，費(fèi)用也各有差異。

比如一些老舊步梯小區(qū)，收取費(fèi)用多在0.5-0.6元/㎡/月，相對來說，提供的就是一些進(jìn)出入安保、保潔服務(wù)。在物業(yè)費(fèi)、人力有限的情況下，社區(qū)綠化養(yǎng)護(hù)、公共設(shè)施維護(hù)的精力、服務(wù)則會捉襟見肘。

而收費(fèi)較高的小區(qū)，按目前西安實(shí)施一費(fèi)制后，電梯小區(qū)最高收費(fèi)2.2元/㎡。相對來說，在日常門管理、保潔服務(wù)、綠化養(yǎng)護(hù)管理、公共設(shè)施維護(hù)等層面的服務(wù)能級有所提升。

圖片來源網(wǎng)絡(luò)

但一些大社區(qū)，在碰見疫情后，面對大規(guī)模的核酸檢測，組織管理有待提升。

從其他城市來看，物業(yè)服務(wù)的收費(fèi)，也有比西安高的，比如廣州一級物業(yè)2.8元/㎡/月，武漢3.2元/㎡/月。

此外，這兩年，新房在物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和費(fèi)用上，也都做出了新的突破。

費(fèi)用上，基礎(chǔ)物業(yè)費(fèi)外不少都加了增值服務(wù)費(fèi)用，每平米每個月額外0.7-1.5元不等。這部分屬于市場調(diào)節(jié)價。

內(nèi)容上，也會包含一些會所生活服務(wù)，如健身房、業(yè)主餐廳、KTV，洗車洗衣、快遞服務(wù)，或者樓棟管家、智能機(jī)器人等。

這些內(nèi)容和差異背后，是不同的生活品質(zhì)，也是房企布局物業(yè)的方向和業(yè)務(wù)增長點(diǎn)。

PART 4

這些服務(wù)和當(dāng)下不少新房提出的園林體系、社區(qū)鄰里空間等相結(jié)合，某種程度上，也見證著房地產(chǎn)從產(chǎn)品向服務(wù)的轉(zhuǎn)型。

房子從單純的居住便捷、舒適，開始去追求物質(zhì)基礎(chǔ)上日常生活的品質(zhì)、社區(qū)文化、鄰里關(guān)系等。

如果并購后，依托此前的標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù)，進(jìn)入到之前大量物業(yè)口碑一般的小區(qū)，提升物業(yè)服務(wù)品質(zhì)，即便提高物業(yè)服務(wù)費(fèi)，也未嘗不是一件好事。

畢竟，物業(yè)服務(wù)不僅和生活品質(zhì)直接掛鉤，也關(guān)系到資產(chǎn)的增值保值。

在西安，物業(yè)口碑較好的有萬科、融創(chuàng)、中海、龍湖，本土的經(jīng)發(fā)、高科等，這類開發(fā)商的樓盤早年期間的新房售價，其實(shí)與同板塊的其他小區(qū)相差不大，但經(jīng)過時間的考驗(yàn)之后，二手房的價格，卻呈現(xiàn)著巨大的差別。

比如城北片區(qū)的白樺林間小區(qū)（經(jīng)發(fā)物業(yè)），2017年新房售價0.85萬/㎡，現(xiàn)在二手掛牌均價已經(jīng)高達(dá)2.2萬/㎡，與之一路之隔的鼎正大都城（陜西宏府物業(yè)）同年賣0.65萬/㎡，二手房掛牌均價卻只有1.6萬/㎡。

我們可以明顯看出，雖然當(dāng)時的入手價格只差一兩千，但現(xiàn)在二手房的差價已經(jīng)高達(dá)五六千，想想一套100平的房子，差的可是五六十萬了！

從物業(yè)行業(yè)的發(fā)展來看，過去很多年，服務(wù)一直停留在較低的水平，很多時候提供的只是基礎(chǔ)的服務(wù)。物業(yè)和業(yè)主之間，日常也缺乏互動，業(yè)主對物業(yè)不滿，甚至對立的情況非常常見。

而無論是增值服務(wù)，還是社區(qū)鄰里關(guān)系，都對物業(yè)服務(wù)提出了更高的要求。

比如社區(qū)文化氛圍、鄰里關(guān)系的建設(shè)，落地到日常中，不是單純的園林體系中融入文化細(xì)節(jié)，不只是社區(qū)里的圖書館、書籍漂流島、親子游樂場、養(yǎng)老中心。

而是在這些場所上填充的內(nèi)容，比如定期組織讀書會、運(yùn)動比賽、親子活動游戲、健康講堂等。

我們也期待，隨著存量時代到來，我們對房子的需求，隨著房企轉(zhuǎn)戰(zhàn)物業(yè)后，不斷回歸生活，營造更好的社區(qū)文化、鄰里氛圍。

END

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