警惕！房企盯上社區(qū)，你家物業(yè)費(fèi)又要漲了？！

房企的動(dòng)向，向來(lái)是樓市未來(lái)走向的風(fēng)向標(biāo)之一。

PART 1

這段時(shí)間以來(lái)，房企最大的特征就是遭遇流動(dòng)性危機(jī)。

某種程度上，也反應(yīng)高歌猛進(jìn)的樓市，這一次終究是疲了。

即便當(dāng)下從銀行，到地方政策針對(duì)樓市一再松綁，但只要有住宅供需總量基本平衡、居民負(fù)債高這兩大因素，就制約了房地產(chǎn)擴(kuò)張的空間。

所有的松綁政策，在此刻，更多是針對(duì)經(jīng)濟(jì)的托底，是為穩(wěn)定服務(wù)。但另一方面，房地產(chǎn)的流動(dòng)性危機(jī)，正在引發(fā)物業(yè)領(lǐng)域的大洗牌。

2021年開(kāi)始，物業(yè)行業(yè)的收購(gòu)已經(jīng)愈演愈烈。中指研究數(shù)據(jù)顯示，2021年就有36家物業(yè)企業(yè)涉及并購(gòu)，相關(guān)交易77宗，交易金額362.5億元，相比2020年交易總額大幅增長(zhǎng)243%。

而2022年剛開(kāi)年，物業(yè)并購(gòu)案更是頻頻上演，僅1月份就發(fā)生了4起并購(gòu)案。

華潤(rùn)萬(wàn)象生活收購(gòu)禹洲物業(yè)和中南服務(wù)，總成交額高達(dá)33.2億元。

還有此后鬧得沸沸揚(yáng)揚(yáng)的合生和恒大物業(yè)收購(gòu)案雖然終止，但當(dāng)時(shí)談的意向交易金額更是達(dá)到200億元。

3月29日，碧桂園服務(wù)在繼去年百億收購(gòu)富力物業(yè)后，又以31.29元完成對(duì)中梁物業(yè)的收購(gòu)。

而且，隨著隨著萬(wàn)物云、龍湖智創(chuàng)生活、萬(wàn)達(dá)商管陸續(xù)登陸資本市場(chǎng)，物業(yè)行業(yè)的大洗牌即將到來(lái)，未來(lái)的物業(yè)行業(yè)大概率是頭部玩家之間的游戲。

PART2

為何當(dāng)下彈藥充足的房企開(kāi)始大力布局物業(yè)服務(wù)？

一、抄底好時(shí)機(jī)！這兩年在疫情和房企強(qiáng)監(jiān)管，不少頭部開(kāi)發(fā)商都出現(xiàn)了流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。賣(mài)物業(yè)，救地產(chǎn)，在地產(chǎn)危機(jī)的這一年里，似乎已經(jīng)是行業(yè)慣例。

這時(shí)候，就可以“趁火打劫”，以較低的價(jià)格收購(gòu)一些優(yōu)質(zhì)標(biāo)的。

二、盈利增長(zhǎng)點(diǎn)！這兩年，樓市明顯進(jìn)入了存量時(shí)代，住宅開(kāi)發(fā)速度放緩房地產(chǎn)企業(yè)也需要尋求新的增長(zhǎng)點(diǎn)。

放在以前，如果和賣(mài)房相比，物業(yè)的營(yíng)收簡(jiǎn)直像是“雞肋”。

但房企轉(zhuǎn)型之下，過(guò)去20年房地產(chǎn)單純靠周轉(zhuǎn)資金、擴(kuò)大規(guī)模來(lái)盈利的時(shí)代一去不復(fù)返了。這種情況下，與其跨行，或者去不擅長(zhǎng)的產(chǎn)品領(lǐng)域去廝殺，作為房地產(chǎn)之間關(guān)聯(lián)的物業(yè)服務(wù)顯然更順手些。

而三方面的因素決定了，物業(yè)服務(wù)將成為房企新的增長(zhǎng)點(diǎn)：

一是規(guī)模。一些大房企的在管項(xiàng)目，是多年所開(kāi)發(fā)累積的項(xiàng)目。當(dāng)并購(gòu)后，則會(huì)產(chǎn)生更多的在管物業(yè)面積。

二是需求。隨著大家生活水平的提高，對(duì)物業(yè)服務(wù)的水平會(huì)從最開(kāi)始的基礎(chǔ)服務(wù)不斷提升，這些需求會(huì)催生新的服務(wù)和盈利空間。

三是周期。和買(mǎi)房是一錘子買(mǎi)賣(mài)不同，物業(yè)服務(wù)是一個(gè)長(zhǎng)期的需求，會(huì)不斷產(chǎn)生穩(wěn)定的現(xiàn)金流。

PART 3

房企的風(fēng)向，也和大家的日常息息相關(guān)。

疫情期間，大家越來(lái)越能感受到不同的社區(qū)提供服務(wù)內(nèi)容差異巨大，費(fèi)用也各有差異。

比如一些老舊步梯小區(qū)，收取費(fèi)用多在0.5-0.6元/㎡/月，相對(duì)來(lái)說(shuō)，提供的就是一些進(jìn)出入安保、保潔服務(wù)。在物業(yè)費(fèi)、人力有限的情況下，社區(qū)綠化養(yǎng)護(hù)、公共設(shè)施維護(hù)的精力、服務(wù)則會(huì)捉襟見(jiàn)肘。

而收費(fèi)較高的小區(qū)，按目前西安實(shí)施一費(fèi)制后，電梯小區(qū)最高收費(fèi)2.2元/㎡。相對(duì)來(lái)說(shuō)，在日常門(mén)管理、保潔服務(wù)、綠化養(yǎng)護(hù)管理、公共設(shè)施維護(hù)等層面的服務(wù)能級(jí)有所提升。

圖片來(lái)源網(wǎng)絡(luò)

但一些大社區(qū)，在碰見(jiàn)疫情后，面對(duì)大規(guī)模的核酸檢測(cè)，組織管理有待提升。

從其他城市來(lái)看，物業(yè)服務(wù)的收費(fèi)，也有比西安高的，比如廣州一級(jí)物業(yè)2.8元/㎡/月，武漢3.2元/㎡/月。

此外，這兩年，新房在物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和費(fèi)用上，也都做出了新的突破。

費(fèi)用上，基礎(chǔ)物業(yè)費(fèi)外不少都加了增值服務(wù)費(fèi)用，每平米每個(gè)月額外0.7-1.5元不等。這部分屬于市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。

內(nèi)容上，也會(huì)包含一些會(huì)所生活服務(wù)，如健身房、業(yè)主餐廳、KTV，洗車(chē)洗衣、快遞服務(wù)，或者樓棟管家、智能機(jī)器人等。

這些內(nèi)容和差異背后，是不同的生活品質(zhì)，也是房企布局物業(yè)的方向和業(yè)務(wù)增長(zhǎng)點(diǎn)。

PART 4

這些服務(wù)和當(dāng)下不少新房提出的園林體系、社區(qū)鄰里空間等相結(jié)合，某種程度上，也見(jiàn)證著房地產(chǎn)從產(chǎn)品向服務(wù)的轉(zhuǎn)型。

房子從單純的居住便捷、舒適，開(kāi)始去追求物質(zhì)基礎(chǔ)上日常生活的品質(zhì)、社區(qū)文化、鄰里關(guān)系等。

如果并購(gòu)后，依托此前的標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù)，進(jìn)入到之前大量物業(yè)口碑一般的小區(qū)，提升物業(yè)服務(wù)品質(zhì)，即便提高物業(yè)服務(wù)費(fèi)，也未嘗不是一件好事。

畢竟，物業(yè)服務(wù)不僅和生活品質(zhì)直接掛鉤，也關(guān)系到資產(chǎn)的增值保值。

在西安，物業(yè)口碑較好的有萬(wàn)科、融創(chuàng)、中海、龍湖，本土的經(jīng)發(fā)、高科等，這類(lèi)開(kāi)發(fā)商的樓盤(pán)早年期間的新房售價(jià)，其實(shí)與同板塊的其他小區(qū)相差不大，但經(jīng)過(guò)時(shí)間的考驗(yàn)之后，二手房的價(jià)格，卻呈現(xiàn)著巨大的差別。

比如城北片區(qū)的白樺林間小區(qū)（經(jīng)發(fā)物業(yè)），2017年新房售價(jià)0.85萬(wàn)/㎡，現(xiàn)在二手掛牌均價(jià)已經(jīng)高達(dá)2.2萬(wàn)/㎡，與之一路之隔的鼎正大都城（陜西宏府物業(yè)）同年賣(mài)0.65萬(wàn)/㎡，二手房掛牌均價(jià)卻只有1.6萬(wàn)/㎡。

我們可以明顯看出，雖然當(dāng)時(shí)的入手價(jià)格只差一兩千，但現(xiàn)在二手房的差價(jià)已經(jīng)高達(dá)五六千，想想一套100平的房子，差的可是五六十萬(wàn)了！

從物業(yè)行業(yè)的發(fā)展來(lái)看，過(guò)去很多年，服務(wù)一直停留在較低的水平，很多時(shí)候提供的只是基礎(chǔ)的服務(wù)。物業(yè)和業(yè)主之間，日常也缺乏互動(dòng)，業(yè)主對(duì)物業(yè)不滿(mǎn)，甚至對(duì)立的情況非常常見(jiàn)。

而無(wú)論是增值服務(wù)，還是社區(qū)鄰里關(guān)系，都對(duì)物業(yè)服務(wù)提出了更高的要求。

比如社區(qū)文化氛圍、鄰里關(guān)系的建設(shè)，落地到日常中，不是單純的園林體系中融入文化細(xì)節(jié)，不只是社區(qū)里的圖書(shū)館、書(shū)籍漂流島、親子游樂(lè)場(chǎng)、養(yǎng)老中心。

而是在這些場(chǎng)所上填充的內(nèi)容，比如定期組織讀書(shū)會(huì)、運(yùn)動(dòng)比賽、親子活動(dòng)游戲、健康講堂等。

我們也期待，隨著存量時(shí)代到來(lái)，我們對(duì)房子的需求，隨著房企轉(zhuǎn)戰(zhàn)物業(yè)后，不斷回歸生活，營(yíng)造更好的社區(qū)文化、鄰里氛圍。

END

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