華商調(diào)查｜錢去哪了？綠地蘭亭公館至少5.58億購房款未進(jìn)入監(jiān)管專戶

為保障購房人合法權(quán)益防范風(fēng)險(xiǎn)，陜西省住建廳等部門2016年起就明確要求，商品房預(yù)售資金應(yīng)全部直接存入專用監(jiān)管賬戶進(jìn)行監(jiān)管，開發(fā)企業(yè)不得直接收取或另設(shè)賬戶收存購房人的購房款。

但購買西咸新區(qū)灃東新城綠地新里城三期蘭亭公館的購房人去年9月份意外發(fā)現(xiàn)，該項(xiàng)目至少有657筆金額為5.58億元的購房款未進(jìn)入監(jiān)管賬戶。

事件梗概

1.2019年8月份，業(yè)主按揭貸款購買綠地新里城三期蘭亭公館一套商品房，合同約定交房時(shí)間為2022年11月15日。

2.2021年9月初，業(yè)主意外獲悉該項(xiàng)目5.58億元購房款未進(jìn)監(jiān)管專戶。

3.業(yè)主此后多次詢問開發(fā)商無果，隨后將情況反映給西咸新區(qū)灃東新城住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局。

4.2021年9月30日，西咸新區(qū)灃東新城住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局回復(fù)稱：已約談建設(shè)單位、施工單位負(fù)責(zé)人。

5.記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，截至3月1日上午9時(shí)30分，涉及多家銀行953筆資金沒有進(jìn)入監(jiān)管銀行賬戶。

6.華商報(bào)先后兩次給灃東新城管委會(huì)發(fā)調(diào)查函，第二次收到回復(fù)稱：相關(guān)部門已約談該項(xiàng)目建設(shè)單位主要負(fù)責(zé)人及監(jiān)管銀行和按揭銀行相關(guān)責(zé)任人，確保全部購房款進(jìn)入指定監(jiān)管賬戶。

7.3月9日，中國銀保監(jiān)會(huì)陜西監(jiān)管局向購房者回應(yīng)稱：建議購房人向商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理的主管部門反映。

截至發(fā)稿，事件涉及的相關(guān)銀行未對記者詢問給出回應(yīng)。

購房者：

意外發(fā)現(xiàn)購房款未進(jìn)監(jiān)管賬戶

涉55845萬金額巨大

“當(dāng)時(shí)也是意外發(fā)現(xiàn)!”3月1日，西咸新區(qū)灃東新城綠地新里城三期蘭亭公館項(xiàng)目購房者王女士介紹，2019年8月份，她以搖號方式按揭貸款購買了該項(xiàng)目的一套商品房，購房合同約定的交房時(shí)間為2022年11月15日。她介紹，在履行完網(wǎng)簽備案等手續(xù)后開始正常月供，但2021年9月初意外看到的一份中國民生銀行西安分行給該項(xiàng)目開發(fā)商——綠地集團(tuán)西安浩坤置業(yè)有限公司發(fā)出的《告知函》，讓該項(xiàng)目所有購房者嚇了一跳。特別是大家到工地看了現(xiàn)場后都開始擔(dān)心：開發(fā)商能否按時(shí)交房?

上述《告知函》要求，根據(jù)陜西省住建廳《關(guān)于加強(qiáng)商品住房預(yù)售資金、二手房交易資金監(jiān)管的通知》(陜建發(fā)【2016】107號)文件的要求，西安浩坤置業(yè)有限公司應(yīng)向該分行提供2019年6月28日至2021年4月1日之間，轉(zhuǎn)入開頭為“1024”賬號的677筆、金額為55845萬應(yīng)進(jìn)入資金監(jiān)管賬戶卻未進(jìn)的按揭貸款資金流向逐筆說明。

王女士稱，購房者在發(fā)現(xiàn)此情況后多次詢問開發(fā)商無果，隨后反映給西咸新區(qū)灃東新城住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局。

2021年9月30日，西咸新區(qū)灃東新城住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局給購房者回復(fù)稱，該局已經(jīng)對項(xiàng)目建設(shè)單位、施工單位負(fù)責(zé)人進(jìn)行約談，并向建設(shè)單位上級綠地集團(tuán)致函。綠地集團(tuán)已安排高級別管理人員駐場，專門協(xié)調(diào)解決部分標(biāo)段施工緩慢問題。

另，灃東新城商品房預(yù)售資金監(jiān)管嚴(yán)格按照《西咸新區(qū)商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理辦法》執(zhí)行，所交房款(包括定金、首付款、尾款)應(yīng)全部繳納至指定監(jiān)管賬戶。如果市民尚未完成網(wǎng)簽合同備案或者未領(lǐng)取購房合同的，可第一時(shí)間聯(lián)系當(dāng)?shù)刈〗ú块T。

同時(shí)，市民在購買商品房過程中如發(fā)現(xiàn)開發(fā)商存在違規(guī)銷售行為，也可掃描售樓部張貼的西咸新區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信用信息管理平臺二維碼投訴，灃東新城住房和城鄉(xiāng)建局會(huì)第一時(shí)間聯(lián)系市民并查處。

王女士表示，但幾個(gè)月過去了，購房者查詢時(shí)發(fā)現(xiàn)，西安浩坤置業(yè)有限公司仍未將該項(xiàng)目購房款轉(zhuǎn)入監(jiān)管賬戶，而且工地施工人數(shù)少得可憐。

記者調(diào)查：

購房合同中兩個(gè)銀行賬號

合同條款中內(nèi)藏玄機(jī)

購房者交的購房款以及銀行按揭貸款，到底去哪里了?

根據(jù)購房者提供的購房合同及其他資料，記者發(fā)現(xiàn)該項(xiàng)目按揭貸款涉及多家銀行，同時(shí)開發(fā)商提供的購房合同條款中內(nèi)藏玄機(jī)。

在一份開發(fā)商與購房者的《商品房購房合同》第七條4其他方式(三)中顯示：出售該商品房的全部房價(jià)款，應(yīng)當(dāng)存于政府預(yù)售資金監(jiān)管賬戶，用于本工程建設(shè)。

該商品房的預(yù)售資金監(jiān)管機(jī)構(gòu)為中國農(nóng)業(yè)銀行，預(yù)售監(jiān)管賬戶資金開戶行為中國農(nóng)業(yè)銀行西咸新區(qū)支行，賬戶名稱為綠地集團(tuán)西安浩坤置業(yè)有限公司，賬號為2619開頭。

但在合同第四十二條對本合同第五條約定中，則要求“借款人不可撤銷授權(quán)貸款人在本合同擔(dān)保生效后，以購房款的名義將貸款一次性劃入售房人指定的賬戶。”

這一次賬戶名稱也是綠地集團(tuán)西安浩坤置業(yè)有限公司，而開戶行則變成了中國銀行西安華陸大廈支行，賬號為1024開頭。

共有多少筆購房資金未轉(zhuǎn)入監(jiān)管賬戶呢?

根據(jù)綠地新里城三期蘭亭公館購房者提供的購房款資金流向整理顯示，截至2022年3月1日上午9時(shí)30分，涉及多家銀行953筆資金未進(jìn)入監(jiān)管銀行賬戶，中國民生銀行西安分行作為該項(xiàng)目其中之一的按揭銀行就涉及657筆，金額高達(dá)55845萬元。

現(xiàn)場采訪：

多家單位諱莫如深，不愿回應(yīng)

●3月2日上午10時(shí)，記者來到綠地新里城三期蘭亭公館項(xiàng)目工地：

該工地安保人員以沒有接到上級通知為由，拒絕記者進(jìn)入現(xiàn)場。在購房人指引下，記者輾轉(zhuǎn)來到工地后圍墻外，看到工地現(xiàn)場施工人員較少。

現(xiàn)場一位購房者向記者表示，很多購房者在交完款后一有空就到工地來看施工進(jìn)度，對于今年11月份能否如期交房，這位購房者表示出了擔(dān)憂。

根據(jù)西咸新區(qū)灃東新城住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局給購房者的回復(fù)，按照《西咸新區(qū)商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理辦法》，購房者所交房款(包括定金、首付款、尾款)應(yīng)全部繳納至指定監(jiān)管賬戶，如果購房款未到監(jiān)管賬戶無法完成網(wǎng)簽備案。即如果購房人所繳納的購房款或者按揭貸款沒有進(jìn)入指定的政府監(jiān)管賬戶，購房人將無法完成網(wǎng)簽備案。

同時(shí)，按照《西安市商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理辦法》，為保障購房人合法權(quán)益，防范房地產(chǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)，監(jiān)管部門是按照開發(fā)商項(xiàng)目的建設(shè)施工進(jìn)度來劃撥款項(xiàng)的。

本應(yīng)在政府監(jiān)管賬戶的購房款，開發(fā)商是如何將其轉(zhuǎn)入其他銀行的?

●3月4日下午2時(shí)，記者來到中國民生銀行西安分行：

針對銀行如何監(jiān)管購房款資金，以及綠地新里城三期蘭亭公館項(xiàng)目購房款到底流向哪里的問題，該行辦公室一位工作人員表示，將調(diào)查核實(shí)之后給予記者回復(fù)，但至今該行尚未表態(tài)。

●3月4日下午3時(shí)，記者來到綠地集團(tuán)西北分公司：

針對“綠地新里城三期蘭亭公館項(xiàng)目購房款到底流向哪里?”“購房者款項(xiàng)有沒有進(jìn)入政府監(jiān)管的銀行賬戶?”“如進(jìn)入了銀行監(jiān)管賬戶，這些轉(zhuǎn)入開發(fā)商其他賬戶的購房款是否履行了劃撥手續(xù)?”“因?yàn)橘Y金原因會(huì)不會(huì)造成逾期交房?”等問題，綠地集團(tuán)西北分公司相關(guān)工作人員表示，將調(diào)查核實(shí)之后給予記者回復(fù)，但目前該公司未表態(tài)。

●對中國民生銀行西安分行采訪不久后，華商報(bào)記者又拿到了一份中國民生銀行西安分行發(fā)給綠地新里城三期蘭亭公館項(xiàng)目開發(fā)商綠地集團(tuán)西安浩坤置業(yè)有限公司的《告知函》，落款時(shí)間為2022年3月6日：

《告知函》要求：西安浩坤置業(yè)有限公司向該分行提供2019年6月28日至2021年4月1日之間，轉(zhuǎn)入開頭為“1024”賬號的657筆(2021年9月6日第一份《告知函》為677筆)、金額為55845萬應(yīng)進(jìn)入資金監(jiān)管賬戶但未進(jìn)的按揭貸款資金流向逐筆說明。

同時(shí)要求，綠地集團(tuán)西安浩坤置業(yè)有限公司在30個(gè)工作日內(nèi)將應(yīng)進(jìn)入資金監(jiān)管賬戶但未進(jìn)的按揭貸款55845萬元，轉(zhuǎn)入項(xiàng)目資金監(jiān)管賬戶內(nèi)。

灃東新城管委會(huì)：

責(zé)令開發(fā)企業(yè)和銀行履行職責(zé)重新簽訂三方協(xié)議

合同中存在回避監(jiān)管的合同條款是否經(jīng)過了監(jiān)管部門審核?

購房者款項(xiàng)有沒有進(jìn)入政府監(jiān)管的銀行賬戶?

如果購房款未到監(jiān)管賬戶，購房者的網(wǎng)簽備案是怎么辦出來的?

如果進(jìn)入了銀行監(jiān)管賬戶，這些轉(zhuǎn)入其他賬戶的購房款是否履行了劃撥手續(xù)?

3月11日，華商報(bào)記者給西咸新區(qū)灃東新城管委會(huì)發(fā)采訪函，但對方?jīng)]有針對上述問題進(jìn)行回函。

最近，華商報(bào)再次給灃東新城管委會(huì)發(fā)新聞線索調(diào)查函，收到回復(fù)稱：

針對群眾反映的資金監(jiān)管問題，灃東新城住房和城鄉(xiāng)建局已約談該項(xiàng)目建設(shè)單位主要負(fù)責(zé)人以及監(jiān)管銀行和按揭銀行相關(guān)責(zé)任人，責(zé)令開發(fā)企業(yè)及相關(guān)業(yè)務(wù)銀行嚴(yán)格履行自身職責(zé)，確保全部購房款進(jìn)入指定監(jiān)管賬戶，保障好購房群眾切身利益。

同時(shí)，為更好做好項(xiàng)目資金監(jiān)管，灃東新城與監(jiān)管銀行、項(xiàng)目建設(shè)單位重新簽訂了三方資金監(jiān)管協(xié)議，確保監(jiān)管資金全部用于項(xiàng)目建設(shè)。市民在購買商品房過程中，如發(fā)現(xiàn)開發(fā)商存在違規(guī)銷售行為，也可以掃描售樓部二維碼投訴，灃東新城住房和城鄉(xiāng)建局會(huì)第一時(shí)間聯(lián)系市民并查處。

銀保監(jiān)會(huì)陜西監(jiān)管局：

預(yù)售資金已調(diào)整為政府部門監(jiān)督管理為主

該項(xiàng)目監(jiān)管銀行是否存在違反預(yù)售資金監(jiān)管政策?

●3月9日，中國銀保監(jiān)會(huì)陜西監(jiān)管局向購房者回應(yīng)稱：

根據(jù)2010年1月21日西安市住建局等聯(lián)合印發(fā)的《進(jìn)一步完善商品房預(yù)售管理制度強(qiáng)化房地產(chǎn)市場監(jiān)督的若干意見》，西安市商品房預(yù)售資金監(jiān)管模式，已經(jīng)由銀行監(jiān)管調(diào)整為政府部門監(jiān)督管理為主，因此建議購房人向商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理的主管部門反映。

時(shí)隔一個(gè)月，該項(xiàng)目5.58億元按揭貸款是否已進(jìn)入監(jiān)管賬戶呢?

●4月7日下午，華商報(bào)記者來到中國民生銀行西安分行，此前接待記者的該行工作人員表示，稍后與記者聯(lián)系，但至截稿也未做出回應(yīng)。

●在綠地集團(tuán)西北分公司，該公司相關(guān)負(fù)責(zé)人也表示，稍后與記者聯(lián)系，同樣至今未做回應(yīng)。

西安市住建局：

未將貸款資金劃轉(zhuǎn)至監(jiān)管賬戶將停止合作

有關(guān)商品房預(yù)售資金監(jiān)管的權(quán)責(zé)劃分及懲處規(guī)定是怎樣的呢?

4月7日，華商報(bào)記者從相關(guān)部門獲悉，為規(guī)范商品房預(yù)售資金監(jiān)管，2021年3月19日，西安市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局、西安住房公積金管理中心、中國人民銀行西安分行營業(yè)管理部聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于印發(fā)的通知》，通知明確要求——

(一)開發(fā)企業(yè)未按規(guī)定收取、支出、使用商品房預(yù)售資金，要求貸款銀行將購房貸款劃轉(zhuǎn)至監(jiān)管賬戶以外的賬戶，用監(jiān)管賬戶歸集其他性質(zhì)的資金，提供虛假資料以獲取商品房預(yù)售資金，或存在其他違規(guī)行為的，由項(xiàng)目轄區(qū)住房建設(shè)行政主管部門或開發(fā)區(qū)管委會(huì)依法依規(guī)查處。

(二)監(jiān)管銀行違反規(guī)定或未按照商品房預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議約定，擅自收存、維護(hù)以開發(fā)企業(yè)名義轉(zhuǎn)入的資金，未按規(guī)定監(jiān)控、反饋購房貸款入賬情況，擅自撥付資金，或存在其他違規(guī)行為的，依法承擔(dān)相應(yīng)法律責(zé)任;西安市住房建設(shè)行政主管部門可按合作協(xié)議約定暫停合作關(guān)系。

購房貸款發(fā)放銀行未按規(guī)定將發(fā)放的貸款資金直接劃轉(zhuǎn)至監(jiān)管賬戶的，依法承擔(dān)相應(yīng)法律責(zé)任;西安市住房建設(shè)行政主管部門可按合作協(xié)議約定暫停合作關(guān)系。

對存在違規(guī)行為的監(jiān)管銀行、貸款發(fā)放銀行，住房公積金管理部門可按相關(guān)協(xié)議約定暫停與其合作關(guān)系，住房建設(shè)行政主管部門可按相關(guān)協(xié)議約定暫停其他相關(guān)業(yè)務(wù)的合作關(guān)系，并通報(bào)金融主管部門依法查處。

(三)各區(qū)縣住房建設(shè)行政主管部門、開發(fā)區(qū)管委會(huì)工作人員在資金監(jiān)管工作中玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊的，依法進(jìn)行處理。

(四)工程監(jiān)理機(jī)構(gòu)提供虛假工程施工進(jìn)度資料的，除由住房建設(shè)行政主管部門依法依規(guī)處理外，還應(yīng)依法承擔(dān)其他法律責(zé)任。 華商報(bào)記者 陳思存

關(guān)鍵詞： 灃東新城 商品房預(yù)售 西咸新區(qū)