“房企第一美股”鑫苑置業(yè) 業(yè)績能否“沖出迷霧”？

作為唯一一家在美國紐交所上市的內(nèi)地房企，鑫苑置業(yè)素有“房企第一美股”之稱。然而，近年來，這家遠渡重洋的房企日子過的卻并不舒坦。

5月即將過去，上市房企的年報披露也已接近尾聲。但鑫苑置業(yè)的2020年年報卻至今未能發(fā)布。同時，鑫苑旗下港股上市物業(yè)公司鑫苑服務也因無法如期披露2020年的業(yè)績情況，自4月1日起停牌至今。

01 因關聯(lián)交易年報“難產(chǎn)”，鑫苑服務高毛利或難持續(xù)

鑫苑服務表示，公司未能于2021年3月31日或之前刊發(fā)去年全年的銷售業(yè)績，因公司需要更多時間確定與若干關聯(lián)交易有關的事宜，并考慮其對財務報表的任何引申影響，預計年報將于5月31日或之前發(fā)布。

有分析人士指出，通常所指的關聯(lián)交易，大部分是指一次性或很少次數(shù)的關聯(lián)方交易，由于法律限額的規(guī)定，這種情況下會計師事務所普遍會通過分拆的方式來回避披露問題。繁多的關聯(lián)交易也意味著審計工作需要更長的時間、費用也更高。

不過，不論何種原因，延期發(fā)年報對于企業(yè)而言絕非正面消息。目前，港交所還有上海證大、福晟國際和國瑞置業(yè)等企業(yè)延遲發(fā)布年報，而這三家企業(yè)目前都是虧損狀態(tài)，上述分析人士稱。

上市不足兩年的鑫苑服務，并非一家熱衷收并購的公司，究竟有哪些關聯(lián)交易需要確認?據(jù)青財經(jīng)查詢，2020年，該公司僅完成了一次增資和一次收購動作，包括以134.72萬元增資邯鄲市鋼城物業(yè)服務有限公司股權40%，以及以1348.17萬元收購重慶重型汽車集團鴻企物業(yè)有限責任公司100%股權。

其中，增資行為已于去年6月9日完成了工商注冊。因此，有業(yè)內(nèi)人士分析，按照鑫苑服務以往公告中的表態(tài)，其尚未確定的關聯(lián)交易，或與上述收購事宜有關。此外，鑫苑服務與鑫苑置業(yè)之間還有很多關聯(lián)交易。去年下半年，鑫苑服務就曾與鑫苑置業(yè)產(chǎn)生過一筆金額過億的關聯(lián)交易，這或是導致鑫苑服務年報推遲的另一原因。

據(jù)披露，2020年9月17日，鑫苑服務與鑫苑地產(chǎn)控股訂立了車位獨家銷售合作協(xié)議。鑫苑置業(yè)集團同意指定該公司作為合作期限內(nèi)4066個指定車位的獨家銷售合作方。根據(jù)協(xié)議，鑫苑服務需向鑫苑置業(yè)集團分期支付2.07億元的可退還合作誠意金，作為上述獨家銷售的保證金。

該筆保證金將分三次支付，首次付款8271.3萬元;第二次付款6203.5萬元，在2020年12月31日前支付;第三次付款6203.5萬元，在2021年6月30日之前完成支付。上述保證金額也將隨著車位銷售進行退還，對應的車位銷售率分別為40%、70%以及90%。

在鑫苑服務的業(yè)績增長中，鑫苑置業(yè)的作用一直不可忽視。截至去年年中，鑫苑服務的營收主要來自物業(yè)管理服務、增值服務和交付前及咨詢服務三大板塊，各板塊所貢獻的收入為1.69億元、4976.5萬元和4203.8萬元，占比為64.8%、19.1%和16.1%。

當期，在鑫苑服務的物業(yè)管理服務業(yè)務中，來自鑫苑置業(yè)的收入貢獻為1.34億元，占該項業(yè)務總收入的比重為79.2%;在交付前及咨詢服務業(yè)務中，來自鑫苑置業(yè)的收入貢獻為3622.9萬元，占該項業(yè)務總收入的比重為86.2%。僅按照這兩項業(yè)務測算，鑫苑服務去年中期2.61億元的收入中，就有1.7億元來自鑫苑置業(yè)，占比65%。

與其他物企一樣，鑫苑服務也在加快“外拓”的腳步，旗下在管項目中，來自第三方的貢獻不斷增多，而來自母公司的貢獻正逐年減少。2016年至2019年，鑫苑服務在管總建筑面積中，來自母公司的貢獻占比分別為85.49%、82.23%、74.63%，63.5%，2020年上半年，這一占比降至了58.2%。

加速“自我成長”于鑫苑服務而言是件好事，但這卻會對其毛利率的表現(xiàn)產(chǎn)生影響。據(jù)披露，盡管鑫苑服務2020年的營收僅有6.6億元，排在行業(yè)40家上市物企的第34位，但鑫苑服務的毛利率卻達到了40%，高出不少同規(guī)模物企。

高毛利率離不開鑫苑置業(yè)的貢獻。據(jù)財報，2016年至2018年，鑫苑置業(yè)開發(fā)的物業(yè)應占毛利率分別為15.1%、21.0%、22.4%，而同期第三方開發(fā)商開發(fā)的物業(yè)提供的物業(yè)管理服務的毛利率分別約為3.1%、17.3%、11.7%，遠低于鑫苑置業(yè)。

業(yè)內(nèi)指，若要繼續(xù)保持高毛利率，鑫苑置業(yè)需要從以下兩方面入手，首先，提升增值服務收入占比，同時提升增值服務毛利率;其次，大幅壓縮成本。

但從其2020年中期的業(yè)績報告來看，期內(nèi)，鑫苑服務增值服務的收入占比并未上升，反而逐漸降至了19.1%，交付前及咨詢服務收入占比也降至了16.1%。在毛利率方面，增值服務的毛利率由2019年同期的68.9%降至了65.9%，交付前及咨詢服務的毛利率雖有微升，但增幅不大。

由此來看，鑫苑服務是否能繼續(xù)保持較高的毛利率表現(xiàn)，仍充滿不少不確定性。

02 銷售業(yè)績徘徊不前，鑫苑置業(yè)債務高企，“表外負債”秘密待解

與鑫苑服務類似，鑫苑置業(yè)也面臨著諸多待解難題，首當其沖即是其多年來徘徊不前的銷售業(yè)績。

資料顯示，鑫苑置業(yè)由張勇創(chuàng)辦于1997年，并在2002年突破了億元大關。2004年，鑫苑置業(yè)超過建業(yè)地產(chǎn)，此后連續(xù)多年在鄭州市場銷售額居首。2007年，鑫苑成功在美國紐交所上市，成為“房企第一美股”，迎來高光時刻。

或許是運氣不夠好，鑫苑置業(yè)在上市后的次年(2008年)即遭受了國際金融危機的沖擊，并被迫裁員30%。同一年，張勇將鑫苑總部由鄭州遷至北京，希望借此開啟全國化布局，從而走出困局。

不過，由于所持股本被稀釋，疊加張勇一直奉行的“不囤地、零庫存”運營模式的限制，鑫苑置業(yè)的全國化布局并不順利，公司銷售業(yè)績也一直未有較大增長。2014年至2019年，鑫苑置業(yè)的銷售額分別僅有82.3億、135.6億、190.7億、233.1億、295.1億和221.9億，行業(yè)排名為第84名、73名、84名、78名、82名和89名，徘徊不前。

到了2020年末，鑫苑置業(yè)仍徘徊在200億規(guī)模，銷售額不過226億元。而同樣起家河南的建業(yè)地產(chǎn)卻早已躋身千億陣營，銷售規(guī)模達1026億元，至少高出3個鑫苑置業(yè)。

據(jù)億翰智庫統(tǒng)計，今年前4個月，鑫苑置業(yè)在河南省內(nèi)的銷售額僅有28.2億元，排名區(qū)域第17位。相比第10名和昌集團37.9億元的銷售額，落后了約9.7億元。這意味著，在“大本營”河南，鑫苑早已失去了龍頭地位。

銷售業(yè)績長進不大，鑫苑置業(yè)的債務規(guī)模反而逐年走高。2014年至2018年，鑫苑置業(yè)的負債總額分別為22.71億美元、26.13億美元、33.03億美元、53.27億美元、72.88億美元。到了2020年年中，鑫苑置業(yè)的負債總額達到了64.32億美元，短期負債達12.35億美元，但現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物僅有8.21美元，短期償債壓力較大。

青財經(jīng)查詢鑫苑置業(yè)2020年債券年度報告獲悉，截至年末，鑫苑置業(yè)的負債總額已達到了546.06億元，相比2019年同期的496.02億元，增長10.08%。

與債務增長伴隨而來的，是鑫苑置業(yè)盈利能力的下降。當期，鑫苑置業(yè)全年營收86.57億元，同比下降10%;凈利潤1.23億元，同比下滑了81.38%。

為了走出債務困局，鑫苑置業(yè)也在積極嘗試“借新償舊”，但多筆債券票息高企。去年7月，鑫苑置業(yè)發(fā)行了兩筆總規(guī)模為5.15億元的離岸債券，票息達12%。兩個月后，鑫苑置業(yè)又發(fā)行了一筆28.8億元規(guī)模的公司債。去年9月，鑫苑置業(yè)完成發(fā)行一筆總額3億美元、期限3年的優(yōu)先票據(jù)，票息達14.5%。

進入2021年，鑫苑置業(yè)在一月份發(fā)行一筆5億元、5年期公司債，票面利率達8.35%。該月，鑫苑置業(yè)還發(fā)行了一筆總額1.7億美元、2024年到期的優(yōu)先票據(jù)，票息達14%。

迫于“三道紅線”的壓力，房企紛紛走上了積極降債、壓縮融資利率的道路。據(jù)克而瑞統(tǒng)計，今年第一季度，房企境內(nèi)債券利率的中位數(shù)僅有4.4%，海外美元債的融資成本也只有6%，與此相比，鑫苑置業(yè)的融資成本實在不低，這頗令行業(yè)關注。

業(yè)內(nèi)人士指出，高息發(fā)債不僅將帶來居高難下的融資成本，而且會致使公司的融資難度越來越大，進而影響公司的財務安全，陷入惡性循環(huán)，影響資金鏈安全。事實上，高息發(fā)債的企業(yè)，大多已陷入債務危機。

由于多數(shù)債務在2020至2021年集中到期，鑫苑置業(yè)連被標普、惠譽兩大評級機構下調(diào)評級。去年9月，標普全球評級將鑫苑置業(yè)的長期主體信用評級從“B”下調(diào)至“B-”，將其長期債項評級從“B-”下調(diào)至“CCC+”?；葑u也將鑫苑地產(chǎn)的長期主體信用評級從“B”下調(diào)至“B-”。

此外，青財經(jīng)還從鑫苑置業(yè)的財報中發(fā)現(xiàn)了其表外負債的秘密。財報披露，2018年至2019年及2020年6月末，公司長期股權投資占總資產(chǎn)比例0.48%、0.74%和0.74%，但其他應收款中應收關聯(lián)方款項分別為54.44億元、47.05億元和34.33億元，占總資產(chǎn)比例9.55%、7.97%和5.72%。

在業(yè)內(nèi)人士看來，長期股權投資遠低于應付關聯(lián)方款項，意味著，鑫苑置業(yè)在一定程度上通過表外負債美化了財務報表，存在較大的債務隱患。

03 拿地力度放緩，業(yè)主維權不斷，“大本營”鄭州多項目延期交付

迫于業(yè)績降速和債務走高的雙重壓力，鑫苑置業(yè)放緩了拓儲的力度?；葑u也在研報中指出，為實現(xiàn)去杠桿的目標，鑫苑置業(yè)的拿地步伐已有趨緩。2020年上半年，鑫苑在中國的可售土地資源約600億元至700億元，在行業(yè)內(nèi)并不突出。

據(jù)諸葛找房統(tǒng)計，2020年及2021年，鑫苑置業(yè)分別新增了兩宗土地，規(guī)劃總面積約33萬平方米。截至今年5月初，鑫苑置業(yè)持有的未開工土地面積為57.83萬平方米，分別位于大連、鄭州、三亞、濟南、西安、成都等六個城市。

近段時間，土地市場進入了如火如荼的“兩集中”拍地潮中，然而，其中卻鮮有鑫苑置業(yè)的身影。有業(yè)內(nèi)人士分析，鑫苑置業(yè)之所以減少了拿地的力度，或是在企業(yè)生存壓力，以及降低負債的壓力下，做出的無奈之舉。

在公司內(nèi)部，鑫苑置業(yè)也有不少“憂慮”。此前，為了實現(xiàn)規(guī)模的突破，鑫苑置業(yè)曾引入過多位高層管理人員，但均在入職不長的時間內(nèi)，紛紛選擇出走。去年6月，入職不足一年的鑫苑置業(yè)總裁李尚榮宣布離職。同期，擔任審計委員會委員職務的Wendy Hayes也選擇了離開。

而在此之前，鑫苑置業(yè)已經(jīng)經(jīng)歷過兩任總裁。2013年，在張勇“對標萬達”的目標下，鑫苑置業(yè)請來前萬達副總裁王信琦擔任CEO。2016年，王信琦退場，在萬達工作7年之久的張立洲接任。然而，在2019年6月20日，張立洲也提出了離職。

鑫苑置業(yè)高管變動的幾年里，企業(yè)的營銷策略多變，難以抓準主線，這也影響了公司的銷售業(yè)績，有知情人士稱。

一波未平，一波又起。高層換防難題待解的鑫苑置業(yè)，在項目品質(zhì)方面也頻頻亮起“紅燈”，多個項目因延期交房遭遇業(yè)主投訴，且尤以鄭州最甚。在鄭州，鑫苑所開發(fā)的鑫苑名城、鑫苑國際新城、鑫苑德潤珺園、鑫苑名家等樓盤都出現(xiàn)了延期交付的情況。甚至，鑫苑國際新城已交付的兩期項目，也被業(yè)主投訴存在房屋漏水以及綠化減配等問題，且問題至今沒有解決。

一位在2011年購買了鑫苑世紀東城項目的業(yè)主向青財經(jīng)爆料，他在2013年臨近交付時發(fā)現(xiàn)，該項目并未兌現(xiàn)銷售時置業(yè)顧問所提及的“人車分流，五星級入戶”這一承諾，此后，他開始了漫長的維權之路，并且，還在維權的過程中遭遇了開發(fā)商的暴力反擊。在業(yè)內(nèi)看來，多項目陷入維權紛爭，且持續(xù)得不到足夠重視和妥善解決，受此影響，鑫苑在河南的口碑正變得越來越差。

事實上，河南不過是鑫苑置業(yè)房屋品質(zhì)變差的“冰山一角”。據(jù)青財經(jīng)查詢，在全國化擴張的道路上，鑫苑所面臨的業(yè)主維權事宜從未間斷。2014年，在濟南，鑫苑世家公館因“違法贈送業(yè)主人防車位，承諾的學區(qū)房實為交流辦學”等問題遭遇業(yè)主投訴;2015年，成都鑫苑鑫都匯項目也因“實際交付與前期宣傳相差甚遠”而被業(yè)主維權。2016年，長沙梅溪鑫苑名家小區(qū)再因“學區(qū)”問題被業(yè)主維權。

不少鑫苑業(yè)主透露，在維權的過程中，遭遇開發(fā)商的威脅、恐嚇已經(jīng)成為了家常便飯，更有甚者，刀槍棍棒，拳腳相向。

高層更迭、業(yè)績承壓、債務高企、維權不斷，昔日以品質(zhì)著稱的“房企第一美股”鑫苑置業(yè)，如今正離“品質(zhì)”一詞越來越遠。在業(yè)內(nèi)看來，若其繼續(xù)忽略購房者的實際訴求，或也將面臨被市場拋棄的結局。面對內(nèi)憂外患，張勇和他的鑫苑系還能否走出困局?

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