24.3億元！泰禾引戰(zhàn)萬科 黃其森博弈“囚徒困境”

事實上，就協(xié)議而言，萬科24.3億元的戰(zhàn)投資金，跟泰禾龐大的債務(wù)量相比，杯水車薪。但在這個時間進入，具有對泰禾債務(wù)重組的信心提振以及信用背書的重大作用。

萬科(000002.SZ)只想“安靜”地當(dāng)個戰(zhàn)投。

再一次，黃其森及泰禾集團(000732.SZ，簡稱“泰禾”)的眾多人員需要坐在債權(quán)人面前，去推進泰禾的債務(wù)重組方案。

債務(wù)重組方案，事關(guān)泰禾引戰(zhàn)的推進，更事關(guān)泰禾的未來。

根據(jù)萬科與泰禾在7月30日簽訂的框架協(xié)議顯示，萬科目前不會兜底泰禾的債務(wù)，不會對泰禾經(jīng)營承擔(dān)責(zé)任，更無責(zé)任為泰禾提供增信或財務(wù)資助。

7月31日，萬科相關(guān)人士回應(yīng)時代周報記者，此舉是向行業(yè)伙伴伸出積極援手的投資行為，至于當(dāng)戰(zhàn)投能否成功，“仍然存在不確定性”。

事實上，就協(xié)議而言，萬科24.3億元的戰(zhàn)投資金，跟泰禾龐大的債務(wù)量相比，杯水車薪。但在這個時間進入，具有對泰禾債務(wù)重組的信心提振以及信用背書的重大作用。

近日，多位接近此次交易的人士向時代周報記者透露，在入局泰禾的背后，萬科正在協(xié)助泰禾斡旋推進債務(wù)重組事宜。

“盡管引戰(zhàn)的條件苛刻，但泰禾認為債務(wù)重組會比較順利。”該人士透露。

另據(jù)消息人士透露，目前泰禾的債務(wù)重組已有金融機構(gòu)進入，不排除會成為潛在戰(zhàn)投方的可能。

黃其森的下一步

與泰禾龐大債務(wù)相對應(yīng)的，是這家公司可供變現(xiàn)滾動現(xiàn)金流的存量土地。

據(jù)今年一季度報告，泰禾存貨有1500億元左右，實際供貨約2100億元。

“泰禾目前也急迫需要現(xiàn)金流周轉(zhuǎn)，啟動建設(shè)和銷售，緩解現(xiàn)狀。”上述萬科人士認為，如果能夠順利復(fù)產(chǎn)，憑借現(xiàn)有資產(chǎn)，泰禾可以翻身。

而時代周報記者了解到，此前泰禾不少已經(jīng)停工的項目工地，由于得到了金融機構(gòu)的輸血以及承包方的支持，一些項目已經(jīng)恢復(fù)動工。

例如，位于上海崇明區(qū)的泰禾大城小院項目，經(jīng)崇明區(qū)房管局的對外證實，目前已經(jīng)注入資金3000萬元，后續(xù)還將有約8000萬元企業(yè)退稅資金用于項目復(fù)工，在項目拿到新的預(yù)售證后，新的購房資金有望推動項目運轉(zhuǎn)。

與此同時，泰禾也在積極銷售加速推貨。

按照一份公開的資料顯示，黃其森在7月下旬曾主持一場北京泰禾的營銷工作匯報。預(yù)計8月初開始，泰禾北京將集中發(fā)力推盤銷售總貨值在百億元左右。

按照協(xié)議，在將股權(quán)出讓給萬科之后，黃其森及其一致行動人的持股比例將從62.54%降至42.64%，仍然為第一大股東。萬科以19.9%比例暫列第二大股東。

事實上，被一系列的利空打擊，泰禾內(nèi)部團隊士氣受到了不小影響，黃其森目前需要穩(wěn)定軍心。

接近泰禾的人士向時代周報記者表示，對于萬科而言，不成為第一大股東背后的深意是，保留黃其森的實控人地位來讓泰禾平穩(wěn)度過危機，從而降低投資泰禾的風(fēng)險。

多方博弈與各家利益權(quán)衡，萬科與泰禾的引戰(zhàn)談判，雙方達成了一致共識。

但并不意味著，未來萬科不會繼續(xù)追加股權(quán)投資，或者泰禾引入新戰(zhàn)投，一切都是暫時的平衡。

7月29日，一位接近交易的人士告訴時代周報記者，目前雙方正在嘗試引入金融機構(gòu)作為戰(zhàn)投，采用雙向選擇的方式，當(dāng)前仍在推進過程中，看起來情況良好，而且萬科能夠在泰禾融資上有所幫助，降低其融資成本。

“最終如何尚未有定論，以公告為準。”該人士表示。

債務(wù)重組

留給泰禾進行債務(wù)重組的時間已經(jīng)不多。

按照雙方簽訂的協(xié)議，在9月30日前，債務(wù)重組方案未能成功，萬科將會退出當(dāng)戰(zhàn)投行列。

泰禾債務(wù)償還并不輕松。

截至今年7月7日，泰禾已到期未付的債務(wù)270.65億元，2020年內(nèi)到期債務(wù)總規(guī)模為555.11億元。而泰禾對于上半年到期的債務(wù)還款為48.10億元，貸款置換和展期續(xù)貸為 61.80 億元。

時代周報記者了解到，泰禾龐大的債務(wù)規(guī)模，是萬科設(shè)置苛刻戰(zhàn)投前置條件的主要原因。

7月31日，據(jù)一位接近交易的人士透露，目前，債券兌付依舊還是泰禾債務(wù)重組過程中比較棘手的事宜。

7月7日，泰禾就公告過17泰禾MTN001中期票據(jù)未按期兌付，涉及兌付本息16.125億元。這是泰禾首只不能按期兌付的債券。

7月31日晚間，18泰禾01也被公告將無法按期兌付本息，涉及金額15.54億元。

除了上述2筆未能按期兌付的債券外，還有2筆在2017年發(fā)行的私募債將分別在今年8月15日和10月10日到期，債券余額分別為8.18億元和15.98億元。

與此同時，17泰禾MTN002一筆20億元中期票據(jù)于9月8日到期。

對于這些債券的兌付，泰禾目前能給出的解決辦法是與債券持有人溝通，協(xié)商解決辦法。

7月30日，一位泰禾債權(quán)人對時代周報記者表示，在目前的債務(wù)談判中，泰禾提出過讓債權(quán)方讓渡部分利息，從而實現(xiàn)本金兌付的提議。

“已經(jīng)有部分債權(quán)人同意接受，我們也希望泰禾債務(wù)重組能成功，不用進入破產(chǎn)重整甚至破產(chǎn)清算之路。”該人士稱。

時代周報記者了解到，泰禾的引戰(zhàn)和債務(wù)重組工作同步雙向推進。

一位接近泰禾的人士表示，泰禾也期望盡快拿出一份能與債券人達成一致的方案，但在實際協(xié)商過程中，借款機構(gòu)內(nèi)部審批機制本身有存在流程較長的情況，一定程度上拖慢了債務(wù)重組方案的推出。

“萬科的出現(xiàn)，有利于增進債權(quán)方對泰禾債務(wù)重組成功的信心。”7月31日，該人士對時代周報記者表示。

事實上，目前萬科在泰禾的債務(wù)重組方案中，已有一定決定權(quán)，方案需要得到萬科的認可，引入新戰(zhàn)投也需要萬科的書面同意。

戰(zhàn)投萬科

如果泰禾債務(wù)重組順利，萬科將以19.9%的持股比例，成為泰禾的第二大股東。

19.9%的股份，總價24.3億元，作價僅4.9元/股。“萬科撿了個大便宜，穩(wěn)賺不賠。”在多位業(yè)內(nèi)人士看來，對萬科而言，此交易牽涉的資金并不大，并且進退自如。

按照7月31日泰禾5.94元/股的收盤價來粗略計算，萬科入股的浮盈就達17%。而在后期股份過戶交易前一日，一旦泰禾股票在二級市場收盤價的90%低于4.9元/股，泰禾還需要降低轉(zhuǎn)讓價。

按照協(xié)議，即便泰禾無法在限定時間內(nèi)給出一致認可的債務(wù)重組方案，萬科花費的只是時間，不涉及實際利益的損失。

外界關(guān)注的一個重點是，萬科是如何入局的?

今年5月，萬科開始與泰禾洽談，此前，萬科曾派人員到上海、深圳、北京等地對泰禾的項目進行過多輪考察，目前仍在對泰禾進行盡調(diào)。

“泰禾的高端精品戰(zhàn)略和存量土儲，是吸引萬科入股的原因之一。”

7月31日，一位萬科集團人士告訴時代周報記者，泰禾的院子系列是精雕細琢的高端產(chǎn)品，有助于萬科重塑產(chǎn)品口碑，同時泰禾還有足夠豐富的土地儲備和可售貨值。

截至2019年底，泰禾的土儲達到3270.14萬平方米，可售貨值約4000億元?？墒畚词劢ㄖ娣e占比分布上，漳州、南昌、福州、廣州、北京、上海、深圳和杭州居前。這是對萬科產(chǎn)品的補充。

當(dāng)前的萬科需要更多的東西，去面對接連不斷的后起挑戰(zhàn)者，提升在行業(yè)內(nèi)的影響力。

“萬科想打更多的牌。”萬科內(nèi)部人士認為，深層次原因，目前萬科的管理層需要通過像入股泰禾這樣的資本運作，來提振股東層的信心。

“24億元，連買一塊地的錢都不夠，通過這次交易萬科已經(jīng)賺取了大量的流量。”該人士稱。(時代周報記者 楊靜 蔡穎 發(fā)自杭州 廣州)

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