鄭州熙地港二股東大筆套現(xiàn) 接盤價(jià)或超1億美元

2月19日，塔博曼亞洲向大河報(bào)·大河財(cái)立方記者確認(rèn)，出售三家購物中心所持部分股權(quán)的交易計(jì)劃屬實(shí)。同期被一并打包股權(quán)轉(zhuǎn)讓的標(biāo)的，還有西安熙地港及韓國 Starfield Hanam兩家購物中心，售給黑石基金的合計(jì)交易額約4.8億美元，預(yù)計(jì)2019年底完成。

鄭州熙地港二股東大筆套現(xiàn)，黑石基金接盤價(jià)或超1億美元

美國知名商業(yè)地產(chǎn)商塔博曼在上周宣布，對(duì)在鄭州熙地港購物中心所持股權(quán)進(jìn)行大筆套現(xiàn)。

2月19日，塔博曼亞洲向大河報(bào)·大河財(cái)立方記者發(fā)來確認(rèn)郵件稱，該公司原為鄭州熙地港的二股東，持股比例約49%。其正在向美國私募投資巨頭黑石基金(Blackstone)轉(zhuǎn)讓該項(xiàng)目24.5%的股權(quán)。

據(jù)了解，鄭州熙地港購物中心的經(jīng)營主體，是鄭州王府井商業(yè)管理有限責(zé)任公司(下稱，鄭州王府井商管)。該項(xiàng)目早在2010年前后啟動(dòng)籌備，2017年3月16日正式營業(yè)。總建筑面積22.6萬平方米，經(jīng)營建筑面積為 13.7萬平方米，其中包含鄭州王府井百貨熙地港店經(jīng)營建筑面積2.4萬平方米。

據(jù)企查查公示的信息顯示，鄭州王府井商管成立于2012年8月，注冊資本金約4.51億元。王府井集團(tuán)股份有限公司(下稱王府井集團(tuán))與塔博曼鄭州(香港)有限公司，持股比例分別為51%、49%。

待塔博曼的股權(quán)售出交易完成后，鄭州熙地港將加載新股東黑石基金，其股權(quán)結(jié)構(gòu)也將變更為：王府井集團(tuán)、塔博曼、黑石基金，分別持有51%、24.5%、24.5%。

塔博曼套現(xiàn)鄭州熙地港部分股權(quán)，賣了多少錢?

塔博曼亞洲對(duì)此未給予回復(fù)。其僅在郵件中稱，塔博曼在鄭州熙地港、西安熙地港、韓國 Starfield Hanam3家購物中心所持部分股權(quán)打包出售，總計(jì)售出約4.8億美元，預(yù)計(jì)將在2019年完成。扣除交易成本和黑石基金持有的第三方債務(wù)份額后，預(yù)計(jì)獲得3.15億美元的凈現(xiàn)金收益。

簡言之，塔博曼認(rèn)為這宗“打包”生意，沒必要對(duì)外公布單項(xiàng)資產(chǎn)的售價(jià)。

不過，有信源公布了一份塔博曼此前披露的投資數(shù)據(jù)：鄭州熙地港、西安熙地港及韓國 Starfield Hanam，三個(gè)項(xiàng)目總投資約6.35億美元，其中4.8億美元作為股本，其余部分作為債務(wù)。上述塔博曼參與開發(fā)的三宗項(xiàng)目，根據(jù)項(xiàng)目中所占的比例核算，西安熙地港投資規(guī)模約1.48億美元、韓國Starfield Hanam投資規(guī)模約3.3億美元、鄭州熙地港投資規(guī)模約1.57億美元。

由此，大致可推算出在塔博曼亞洲投資的6.35億美元大盤中，韓國Starfield Hanam、西安熙地港、鄭州熙地港所占比例為51.9%、23.3%、24.8%。

以24.8%的比例換算，塔博曼向黑石基金售出股權(quán)資產(chǎn)換得的4.8億美元中，鄭州熙地港項(xiàng)目或套現(xiàn)1.18億美元。

簡言之，2013年起，塔博曼在鄭州熙地港身上花了1.57億美元;5年后，它將所持股權(quán)賣掉一半，獲得了1.18億美元。不但實(shí)現(xiàn)了前期投資高比例回收，資產(chǎn)升值近50%，同時(shí)，它仍保留鄭州熙地港24.5%的股權(quán)，對(duì)下輪新估值后套現(xiàn)可期。

當(dāng)然，塔博曼在鄭州熙地港股權(quán)套現(xiàn)究竟賺了多少錢，仍有待該公司發(fā)布實(shí)際投資額、經(jīng)營成本及債務(wù)狀況。

戴德梁行高級(jí)助理董事張桐認(rèn)為，任何投資都要看回報(bào)率，塔博曼也不例外。一方面，黑石在投資項(xiàng)目運(yùn)營、資產(chǎn)管理等方面的能力，業(yè)界有目共睹。塔博曼拉黑石基金入局，或?yàn)樘岣哔Y產(chǎn)溢價(jià)，或更便捷實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)證券化，或?yàn)橄乱惠喬赚F(xiàn)留下足夠的想象空間;另一方面，塔博曼與黑石的合作維度，或不只當(dāng)前公開的三個(gè)項(xiàng)目，未來或有更多戰(zhàn)略空間會(huì)循序打開。

外資地產(chǎn)商活躍，鄭州新增購物中心如同“下餃子”

塔博曼為何要賣掉鄭州熙地港的部分股權(quán)?

據(jù)鄭州商業(yè)圈多位業(yè)內(nèi)人士判斷，2018年度，鄭州熙地港的經(jīng)營規(guī)?；蛟?0億元以上。這打破了業(yè)內(nèi)“3年養(yǎng)店期”的常識(shí)，顯然是一份頗有姿色的成績。

在塔博曼亞洲回復(fù)大河報(bào)·大河財(cái)立方記者的郵件信息中，有如下陳述：

塔博曼集團(tuán)董事長兼總裁兼首席執(zhí)行官Robert S. Taubman 表示：“此次交易符合塔博曼一貫的策略，即一旦開發(fā)的項(xiàng)目創(chuàng)造出價(jià)值，便可循環(huán)利用資本促進(jìn)增長。黑石集團(tuán)是個(gè)有價(jià)值的戰(zhàn)略合作伙伴，有助于塔博曼發(fā)展亞洲分公司。”

黑石集團(tuán)亞洲房地產(chǎn)業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人兼亞太區(qū)主席 Chris Heady 表示：“此次與塔博曼合作，計(jì)劃將這些資產(chǎn)注入集團(tuán)近期在亞洲推出的 Core Plus 基金的房地產(chǎn)投資部門。通過與中國王府井集團(tuán)、韓國新世界集團(tuán)(Shinsegae)合作，塔博曼建立起三個(gè)世界級(jí)的購物中心，黑石期待未來與這三家集團(tuán)都能保持緊密合作。”

而塔博曼集團(tuán)執(zhí)行副總裁兼首席財(cái)務(wù)官 Simon J. Leopold也表示：“這筆交易不僅證實(shí)了塔博曼亞洲分公司的成功，還以增加收益的方式增強(qiáng)了現(xiàn)金流動(dòng)性，減少了債務(wù)。”

綜上，不難讀出塔博曼的訴求，“好白菜在最新鮮的時(shí)候賣掉”。它認(rèn)為，投資項(xiàng)目到了收割期，就應(yīng)套現(xiàn)收益。回籠資金、抵消債務(wù)、加速資本流轉(zhuǎn)，直奔下一個(gè)開發(fā)項(xiàng)目。

與此同時(shí)，黑石基金亦顯現(xiàn)出對(duì)包括中國在內(nèi)亞洲地區(qū)商業(yè)地產(chǎn)投資的強(qiáng)烈意愿。2011年，黑石基金曾在中國房地產(chǎn)行業(yè)抽身而去。但近年來，其在中國市場的收購動(dòng)作不斷。如在去年年末，一度傳出黑石收購了上海莘莊商務(wù)區(qū)一宗超10萬平方米的大型Mall。

張桐認(rèn)為，近年來，商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)大宗資產(chǎn)交易在一線城市相對(duì)活躍，二線城市的被關(guān)注度并不高。但從投資角度看，二線城市購物中心租金水平雖低于一線城市，但受益于地價(jià)成本較低，因而獲租金回報(bào)率卻能反超一線城市。尤其是新一線城市的核心地段優(yōu)質(zhì)物業(yè)，在投資凈回報(bào)率方面高于銀行利息。因此，不僅加強(qiáng)了投資安全，同時(shí)也更適合做底層資產(chǎn)。

近3年，張桐對(duì)鄭州新增購物中心都有詳細(xì)梳理。據(jù)他記錄，2017年至2019年，鄭州市每年都有10個(gè)以上購物中心立項(xiàng)、開工或正式投運(yùn)。這其中，即有部分項(xiàng)目加載了外資血液。

另據(jù)張桐觀察統(tǒng)計(jì)，2019年，鄭州將迎來16個(gè)購物中心(商業(yè))項(xiàng)目的開業(yè)，累計(jì)新增供應(yīng)將超百萬平方米，將創(chuàng)造近11年來市場供應(yīng)的新紀(jì)錄。

“外資地產(chǎn)商入鄭州，將加速催化城市商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的交易活性。”鄭州豐匯商業(yè)咨詢管理公司董事長顧春強(qiáng)認(rèn)為，國內(nèi)的大型商業(yè)體投資人，在經(jīng)營產(chǎn)權(quán)、股權(quán)受讓方面相對(duì)閉塞，要么都賣掉、要么都拿著。2018年，新加坡凱德商向萬科系印力一筆受讓了20家購物中心，獲得了83.65億元的銷售收入，其中即包括鄭州凱德廣場金水店。這給河南的商業(yè)地產(chǎn)投資商們，上了生動(dòng)的一課。(楊霄 丁洋濤)

轉(zhuǎn)自中華網(wǎng)河南

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