鄭州熙地港二股東大筆套現(xiàn) 接盤價或超1億美元

2月19日，塔博曼亞洲向大河報·大河財立方記者確認，出售三家購物中心所持部分股權(quán)的交易計劃屬實。同期被一并打包股權(quán)轉(zhuǎn)讓的標的，還有西安熙地港及韓國 Starfield Hanam兩家購物中心，售給黑石基金的合計交易額約4.8億美元，預計2019年底完成。

鄭州熙地港二股東大筆套現(xiàn)，黑石基金接盤價或超1億美元

美國知名商業(yè)地產(chǎn)商塔博曼在上周宣布，對在鄭州熙地港購物中心所持股權(quán)進行大筆套現(xiàn)。

2月19日，塔博曼亞洲向大河報·大河財立方記者發(fā)來確認郵件稱，該公司原為鄭州熙地港的二股東，持股比例約49%。其正在向美國私募投資巨頭黑石基金(Blackstone)轉(zhuǎn)讓該項目24.5%的股權(quán)。

據(jù)了解，鄭州熙地港購物中心的經(jīng)營主體，是鄭州王府井商業(yè)管理有限責任公司(下稱，鄭州王府井商管)。該項目早在2010年前后啟動籌備，2017年3月16日正式營業(yè)?？偨ㄖ娣e22.6萬平方米，經(jīng)營建筑面積為 13.7萬平方米，其中包含鄭州王府井百貨熙地港店經(jīng)營建筑面積2.4萬平方米。

據(jù)企查查公示的信息顯示，鄭州王府井商管成立于2012年8月，注冊資本金約4.51億元。王府井集團股份有限公司(下稱王府井集團)與塔博曼鄭州(香港)有限公司，持股比例分別為51%、49%。

待塔博曼的股權(quán)售出交易完成后，鄭州熙地港將加載新股東黑石基金，其股權(quán)結(jié)構(gòu)也將變更為：王府井集團、塔博曼、黑石基金，分別持有51%、24.5%、24.5%。

塔博曼套現(xiàn)鄭州熙地港部分股權(quán)，賣了多少錢?

塔博曼亞洲對此未給予回復。其僅在郵件中稱，塔博曼在鄭州熙地港、西安熙地港、韓國 Starfield Hanam3家購物中心所持部分股權(quán)打包出售，總計售出約4.8億美元，預計將在2019年完成?？鄢灰壮杀竞秃谑鸪钟械牡谌絺鶆?wù)份額后，預計獲得3.15億美元的凈現(xiàn)金收益。

簡言之，塔博曼認為這宗“打包”生意，沒必要對外公布單項資產(chǎn)的售價。

不過，有信源公布了一份塔博曼此前披露的投資數(shù)據(jù)：鄭州熙地港、西安熙地港及韓國 Starfield Hanam，三個項目總投資約6.35億美元，其中4.8億美元作為股本，其余部分作為債務(wù)。上述塔博曼參與開發(fā)的三宗項目，根據(jù)項目中所占的比例核算，西安熙地港投資規(guī)模約1.48億美元、韓國Starfield Hanam投資規(guī)模約3.3億美元、鄭州熙地港投資規(guī)模約1.57億美元。

由此，大致可推算出在塔博曼亞洲投資的6.35億美元大盤中，韓國Starfield Hanam、西安熙地港、鄭州熙地港所占比例為51.9%、23.3%、24.8%。

以24.8%的比例換算，塔博曼向黑石基金售出股權(quán)資產(chǎn)換得的4.8億美元中，鄭州熙地港項目或套現(xiàn)1.18億美元。

簡言之，2013年起，塔博曼在鄭州熙地港身上花了1.57億美元;5年后，它將所持股權(quán)賣掉一半，獲得了1.18億美元。不但實現(xiàn)了前期投資高比例回收，資產(chǎn)升值近50%，同時，它仍保留鄭州熙地港24.5%的股權(quán)，對下輪新估值后套現(xiàn)可期。

當然，塔博曼在鄭州熙地港股權(quán)套現(xiàn)究竟賺了多少錢，仍有待該公司發(fā)布實際投資額、經(jīng)營成本及債務(wù)狀況。

戴德梁行高級助理董事張桐認為，任何投資都要看回報率，塔博曼也不例外。一方面，黑石在投資項目運營、資產(chǎn)管理等方面的能力，業(yè)界有目共睹。塔博曼拉黑石基金入局，或為提高資產(chǎn)溢價，或更便捷實現(xiàn)資產(chǎn)證券化，或為下一輪套現(xiàn)留下足夠的想象空間;另一方面，塔博曼與黑石的合作維度，或不只當前公開的三個項目，未來或有更多戰(zhàn)略空間會循序打開。

外資地產(chǎn)商活躍，鄭州新增購物中心如同“下餃子”

塔博曼為何要賣掉鄭州熙地港的部分股權(quán)?

據(jù)鄭州商業(yè)圈多位業(yè)內(nèi)人士判斷，2018年度，鄭州熙地港的經(jīng)營規(guī)模或在10億元以上。這打破了業(yè)內(nèi)“3年養(yǎng)店期”的常識，顯然是一份頗有姿色的成績。

在塔博曼亞洲回復大河報·大河財立方記者的郵件信息中，有如下陳述：

塔博曼集團董事長兼總裁兼首席執(zhí)行官Robert S. Taubman 表示：“此次交易符合塔博曼一貫的策略，即一旦開發(fā)的項目創(chuàng)造出價值，便可循環(huán)利用資本促進增長。黑石集團是個有價值的戰(zhàn)略合作伙伴，有助于塔博曼發(fā)展亞洲分公司。”

黑石集團亞洲房地產(chǎn)業(yè)務(wù)負責人兼亞太區(qū)主席 Chris Heady 表示：“此次與塔博曼合作，計劃將這些資產(chǎn)注入集團近期在亞洲推出的 Core Plus 基金的房地產(chǎn)投資部門。通過與中國王府井集團、韓國新世界集團(Shinsegae)合作，塔博曼建立起三個世界級的購物中心，黑石期待未來與這三家集團都能保持緊密合作。”

而塔博曼集團執(zhí)行副總裁兼首席財務(wù)官 Simon J. Leopold也表示：“這筆交易不僅證實了塔博曼亞洲分公司的成功，還以增加收益的方式增強了現(xiàn)金流動性，減少了債務(wù)。”

綜上，不難讀出塔博曼的訴求，“好白菜在最新鮮的時候賣掉”。它認為，投資項目到了收割期，就應(yīng)套現(xiàn)收益?；鼗\資金、抵消債務(wù)、加速資本流轉(zhuǎn)，直奔下一個開發(fā)項目。

與此同時，黑石基金亦顯現(xiàn)出對包括中國在內(nèi)亞洲地區(qū)商業(yè)地產(chǎn)投資的強烈意愿。2011年，黑石基金曾在中國房地產(chǎn)行業(yè)抽身而去。但近年來，其在中國市場的收購動作不斷。如在去年年末，一度傳出黑石收購了上海莘莊商務(wù)區(qū)一宗超10萬平方米的大型Mall。

張桐認為，近年來，商業(yè)不動產(chǎn)大宗資產(chǎn)交易在一線城市相對活躍，二線城市的被關(guān)注度并不高。但從投資角度看，二線城市購物中心租金水平雖低于一線城市，但受益于地價成本較低，因而獲租金回報率卻能反超一線城市。尤其是新一線城市的核心地段優(yōu)質(zhì)物業(yè)，在投資凈回報率方面高于銀行利息。因此，不僅加強了投資安全，同時也更適合做底層資產(chǎn)。

近3年，張桐對鄭州新增購物中心都有詳細梳理。據(jù)他記錄，2017年至2019年，鄭州市每年都有10個以上購物中心立項、開工或正式投運。這其中，即有部分項目加載了外資血液。

另據(jù)張桐觀察統(tǒng)計，2019年，鄭州將迎來16個購物中心(商業(yè))項目的開業(yè)，累計新增供應(yīng)將超百萬平方米，將創(chuàng)造近11年來市場供應(yīng)的新紀錄。

“外資地產(chǎn)商入鄭州，將加速催化城市商業(yè)地產(chǎn)項目的交易活性。”鄭州豐匯商業(yè)咨詢管理公司董事長顧春強認為，國內(nèi)的大型商業(yè)體投資人，在經(jīng)營產(chǎn)權(quán)、股權(quán)受讓方面相對閉塞，要么都賣掉、要么都拿著。2018年，新加坡凱德商向萬科系印力一筆受讓了20家購物中心，獲得了83.65億元的銷售收入，其中即包括鄭州凱德廣場金水店。這給河南的商業(yè)地產(chǎn)投資商們，上了生動的一課。(楊霄 丁洋濤)

轉(zhuǎn)自中華網(wǎng)河南

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