房貸利率本輪上漲或接近尾聲 年內(nèi)涉房貸款趨緊態(tài)勢(shì)難改

近日，融360大數(shù)據(jù)研究院發(fā)布報(bào)告顯示，7月全國(guó)首套房貸款平均利率為5.67%，環(huán)比6月上升0.53%，與去年7月首套房貸款平均利率4.99%相比上升13.63%。業(yè)內(nèi)人士表示，今年在房地產(chǎn)堅(jiān)持調(diào)控的背景下，涉房貸款整體穩(wěn)中偏緊。本輪利率上漲或接近尾聲，上漲幅度或逐步放緩。但從整體來(lái)看，未來(lái)較長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)，房貸利率水平難以下調(diào)。

7月房貸利率漲幅收窄

2018年7月，全國(guó)首套房貸款平均利率保持上漲，但上漲幅度收窄。融360數(shù)據(jù)顯示，2018年7月全國(guó)首套房貸款平均利率5.67%，為基準(zhǔn)利率的1.157倍，環(huán)比6月上升0.53%，較上月0.71%的環(huán)比增幅有所收窄;同比方面，較去年同期4.99%的利率上調(diào)13.63%。

具體來(lái)看，7月，在全國(guó)35個(gè)城市533家銀行中，有47家銀行分(支)行首套房貸款利率上升，占比8.82%，較上月減少9家。其中，146家銀行首套執(zhí)行基準(zhǔn)利率上浮10%，較上月減少23家;173家銀行上浮15%，115家上浮20%。

值得注意的是，執(zhí)行上浮25%以上的銀行數(shù)量增多。其中，28家上浮25%，25家上浮30%，分別較上月增加3家與9家，另有4家銀行首套執(zhí)行上浮30%至40%。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，股份制銀行房貸利率上浮30%至40%，這一利率對(duì)于市場(chǎng)意義并不大。從執(zhí)行情況看，這些銀行基本沒(méi)有房貸業(yè)務(wù)，標(biāo)價(jià)只是代表拒絕業(yè)務(wù)。

此外，數(shù)據(jù)顯示，7月二套房貸款平均利率為6.03%，較上月上漲0.3%，整體漲幅有所下降。融360監(jiān)測(cè)的重點(diǎn)銀行中，目前二套房貸利率執(zhí)行基準(zhǔn)上浮10%的僅21家銀行，較上月減少1家;執(zhí)行上浮15%和20%的銀行各有28家和243家，分別較上月減少7家和16家;執(zhí)行上浮20%以上的銀行達(dá)到213家，較上月增加22的家。

同時(shí)，4.13%銀行存在停貸現(xiàn)象。例如北京地區(qū)監(jiān)測(cè)的30家銀行中，有1家銀行分(支)行停貸;深圳地區(qū)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的26家銀行中，7家存在停貸現(xiàn)象。

融360大數(shù)據(jù)研究院分析師李唯一表示，此前央行放水并未如業(yè)內(nèi)預(yù)期的對(duì)房貸利率起到降溫作用，房貸利率仍以上升為主，預(yù)計(jì)短期內(nèi)全國(guó)不會(huì)出現(xiàn)大面積下調(diào)利率的情況。

“但房貸利率水平增速或?qū)p緩。”李唯一表示，2017年7月至2018年7月，首套房貸款利率及二套房貸款利率分別由環(huán)比上升2.47%、上升1.27%降至環(huán)比上升0.45%附近。據(jù)此趨勢(shì)推算，未來(lái)2至3個(gè)月內(nèi)，環(huán)比數(shù)值會(huì)向0趨近，房貸利率仍將保持小幅上調(diào)直至穩(wěn)定。

居民購(gòu)房杠桿率持續(xù)下降

在房貸利率上調(diào)、房地產(chǎn)政策收緊的背景下，居民購(gòu)房杠桿率呈持續(xù)下降之勢(shì)。易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布《2018年二季度全國(guó)居民購(gòu)房杠桿研究》報(bào)告顯示，2017年一季度，個(gè)人房貸余額同比增幅35.5%出現(xiàn)收窄，2018年二季度回落至18.6%。同時(shí)，全國(guó)居民購(gòu)房杠桿率回落至31.9%，環(huán)比下降1.1個(gè)百分點(diǎn)，同比下降8.6個(gè)百分點(diǎn)，已連續(xù)五個(gè)季度收窄。

易居研究院研究員沈昕表示，從2015年三季度開(kāi)始，居民購(gòu)房杠桿快速上升，2016年四季度達(dá)到2010年以來(lái)最高位44.1%。2017年一季度，該指標(biāo)小幅回落至43.8%，此后五個(gè)季度連續(xù)下行。

不過(guò)沈昕也指出，雖然個(gè)人房貸余額增速有所放緩，但整體來(lái)看，個(gè)人去杠桿仍有空間。2018年二季度，個(gè)人住房貸款余額新增9800億元，同比下降2%。但從房貸余額新增的絕對(duì)值來(lái)看仍處于歷史高位。

數(shù)據(jù)顯示，2017年四季度， 個(gè)人購(gòu)房貸款余額新增額降至8000億元，同比下降33%。但2018年一季度反彈至9600億元，二季度繼續(xù)小幅反彈至9800億元，環(huán)比上漲2%。

沈昕認(rèn)為，短期調(diào)控政策和信貸趨緊態(tài)勢(shì)不會(huì)改變。隨著政策環(huán)境和信貸環(huán)境趨緊，預(yù)計(jì)居民購(gòu)房杠桿率還會(huì)進(jìn)一步回落，下半年全國(guó)房?jī)r(jià)漲幅將收窄。

涉房貸款難松動(dòng)

房地產(chǎn)從嚴(yán)調(diào)控不會(huì)松動(dòng)。7月31日召開(kāi)的中央政治局會(huì)議指出，下決心解決好房地產(chǎn)市場(chǎng)問(wèn)題，堅(jiān)持因城施策，促進(jìn)供求平衡，合理引導(dǎo)預(yù)期，整治市場(chǎng)秩序，堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲。加快建立促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制。

從現(xiàn)階段來(lái)看，一方面房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然較熱，另一方面房地產(chǎn)資金風(fēng)險(xiǎn)壓力已到高位。

中原地產(chǎn)報(bào)告顯示，雖然7月單月全國(guó)調(diào)控次數(shù)刷新歷史紀(jì)錄，在調(diào)控重壓下，標(biāo)桿房企銷售業(yè)績(jī)依然爆發(fā)，整體看，累計(jì)公布前七個(gè)月銷售業(yè)績(jī)的32家房企，銷售金額達(dá)到25373億元，同比上漲幅度高達(dá)37%。其中，碧桂園銷售額3475億元，同比上漲44.62%;融創(chuàng)銷售2276億元，同比上漲70%;新城控股銷售1136.63億元，同比上漲106.05%;中國(guó)金茂銷售788.92億元，同比上漲187.6%。

與此同時(shí)，房企資金鏈卻頻亮“紅燈”。在地產(chǎn)政策維持偏緊的基調(diào)下，房企發(fā)債頻遭拒。此前，保利置業(yè)申請(qǐng)發(fā)行的15.14億元資產(chǎn)支持證券項(xiàng)目狀態(tài)，從6月19日的“中止”變更為“終止”;萬(wàn)達(dá)50億元供應(yīng)鏈ABS，從一年前的“中止”也轉(zhuǎn)為“終止”;美好置業(yè)公告稱，鑒于市場(chǎng)環(huán)境變化，主動(dòng)撤回2018年公司債發(fā)行材料;華夏幸福40億元私募、合生創(chuàng)展小公募100億元、金融街50億元、碧桂園200億元公司債均處于“中止”狀態(tài)。

此外，公司債到期的企業(yè)也開(kāi)始出現(xiàn)。此前，中弘控股股份有限公司發(fā)布公告稱，公司逾期債務(wù)本息合計(jì)金額約為43.7億元，控股股東中弘卓業(yè)集團(tuán)有限公司持有的公司全部股份22.28億股已經(jīng)遭到司法輪候凍結(jié)。

在此背景下，一向受追捧的房地產(chǎn)進(jìn)入評(píng)級(jí)公司下調(diào)名單。近日，中誠(chéng)信證評(píng)決定將18天房1A、18天房1B列入可能降級(jí)的信用評(píng)級(jí)觀察名單。天房集團(tuán)當(dāng)前負(fù)債超過(guò)1800億元，負(fù)債率高達(dá)85%以上。

有業(yè)內(nèi)人士表示，對(duì)于企業(yè)資金，因杠桿風(fēng)險(xiǎn)仍存，涉房貸款不會(huì)松。而個(gè)人貸款方面，為避免居民借助杠桿投機(jī)房產(chǎn)的行為，大幅下調(diào)房貸利率也不符合調(diào)控的要求，短期內(nèi)保持穩(wěn)定的可能性較大。