7月房?jī)r(jià)和交易量數(shù)據(jù)背后的秘密

(陳劍)今年上半年，部分城市曾出現(xiàn)一二手房倒掛、新房遭哄搶等場(chǎng)景。但進(jìn)入下半年以來，機(jī)構(gòu)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，不同市場(chǎng)、不同區(qū)域樓市同步降溫的態(tài)勢(shì)逐漸顯現(xiàn)。

全國(guó)二手房成交量全面回落

根據(jù)貝殼研究院監(jiān)測(cè)的數(shù)據(jù)，7月重點(diǎn)城市二手房成交量在6月的基礎(chǔ)上繼續(xù)回落，其中杭州、青島、武漢、長(zhǎng)沙等前期“補(bǔ)漲型”城市的表現(xiàn)尤其明顯，前期回落的天津、上海繼續(xù)回落。從態(tài)勢(shì)上看，從“局部回落”“輪動(dòng)變化”到“全面回落”。

從數(shù)據(jù)看，盡管7月成都、南京成交量有所增長(zhǎng)，但貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師許小樂表示，前者是6月調(diào)控導(dǎo)致“超跌”后的修復(fù)，后者是新房供應(yīng)不足帶來需求向二手的溢出，整體看依舊處于低位水平。

從價(jià)格來看，重點(diǎn)城市的二手房均價(jià)以下跌為主，大部分城市連續(xù)下跌。以成都為代表，“515調(diào)控”后近兩個(gè)月成交均價(jià)分別環(huán)比下跌8%、2.5%，大連、杭州、西安、長(zhǎng)沙等一季度熱度略高的城市“由漲轉(zhuǎn)跌”。

從范圍更大的樣本來看，全國(guó)347個(gè)城市中，二季度價(jià)格上漲的城市越來越少、價(jià)格下跌的城市越來越多。

供需兩端信心均在消散

貝殼研究院監(jiān)測(cè)顯示，進(jìn)入下半年，購(gòu)房者、業(yè)主、開發(fā)商等市場(chǎng)主體對(duì)降溫的預(yù)期趨于一致。

從購(gòu)房者方面看，需求端預(yù)期全面降溫。數(shù)據(jù)顯示，7月重點(diǎn)城市的新增客源全面下滑，潛在需求的不足將使后期市場(chǎng)進(jìn)一步回落，帶來市場(chǎng)預(yù)期和信心的進(jìn)一步下滑。

而購(gòu)房面積下降，透露出真實(shí)購(gòu)買力不足。北上深為代表的大城市二手房的套均成交面積持續(xù)下滑，表明市場(chǎng)成交以中小面積為主，中大面積的改善型換房持續(xù)下滑，改善乏力。

同時(shí)，市場(chǎng)成交周期開始延長(zhǎng)。7月，濟(jì)南、南京、青島、天津、長(zhǎng)沙、重慶等重點(diǎn)城市的客戶成交周期拉長(zhǎng)，一方面是購(gòu)房者陷入觀望，另一方面也因首付能力不夠。

從業(yè)主方面看，預(yù)期也在不斷走低。近三個(gè)月，重點(diǎn)城市調(diào)價(jià)中漲價(jià)占比持續(xù)回落，業(yè)主積極下調(diào)報(bào)價(jià)，上海、青島、成都、天津等城市漲價(jià)占比低于20%。

此外，開發(fā)商拿地也趨于謹(jǐn)慎，流拍土地?cái)?shù)量越來越多、成交土地的樓面價(jià)和溢價(jià)率持續(xù)下行。據(jù)統(tǒng)計(jì)，7月百城土地成交溢價(jià)率下降到11%以下，是2015年下半年以來的低點(diǎn)。許小樂表示，除了融資端收緊外，對(duì)于市場(chǎng)預(yù)期的悲觀也是導(dǎo)致土地市場(chǎng)熱度下降的重要原因。

業(yè)內(nèi)人士表示，業(yè)主、開發(fā)商三者預(yù)期發(fā)生一致轉(zhuǎn)變，并且在不同的市場(chǎng)之間相互傳染，將會(huì)讓未來市場(chǎng)走勢(shì)不容樂觀。

專家：房?jī)r(jià)漲幅收窄 房貸政策不會(huì)轉(zhuǎn)變

許小樂表示，從過去多年市場(chǎng)變化的規(guī)律上看，上行周期容易出現(xiàn)分化，而下行周期會(huì)趨于一致，而讓市場(chǎng)由分化變成一致的原因是金融環(huán)境的收緊。

樓市調(diào)控以來，房地產(chǎn)貸款利率一路小幅攀高。今年1月和4月，央行實(shí)施了兩次定向降準(zhǔn)，但從房貸利率和市場(chǎng)表現(xiàn)上看，這兩次定向貨幣寬松并沒讓資金大量進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)。

許小樂表示，強(qiáng)金融監(jiān)管與嚴(yán)格的信貸政策有效截?cái)嗔素泿诺膫鲗?dǎo)路徑，資金進(jìn)入市場(chǎng)推高房?jī)r(jià)的難度增加。

7月31日的中共中央政治局會(huì)議，用“堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲”八個(gè)字，為未來的房地產(chǎn)市場(chǎng)定調(diào)。8月7日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部在部分城市房地產(chǎn)工作座談會(huì)上對(duì)未來調(diào)控工作提出進(jìn)一步要求：堅(jiān)決遏制投機(jī)炒房，對(duì)未能實(shí)現(xiàn)調(diào)控目標(biāo)的地方堅(jiān)決問責(zé)。

許小樂表示，按照中央傳達(dá)的信號(hào)以及部分城市最新的政策動(dòng)向，短期內(nèi)限制房貸的政策不會(huì)轉(zhuǎn)變，即便貨幣保持適度充裕，對(duì)市場(chǎng)的影響也不宜高估。

貝殼研究院院長(zhǎng)楊現(xiàn)領(lǐng)預(yù)測(cè)，未來房?jī)r(jià)漲幅總體上會(huì)收窄，一線城市成交將保持基本穩(wěn)定，前期上漲過快的二線城市會(huì)逐步回落，三四線城市成交會(huì)隨著棚改貨幣化補(bǔ)貼的弱化而逐步收縮。